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中国地产史记 | 1998年:福利分房取消

乐居财经 2018-11-13 14:14 4.7w阅读

作者 | 乐居财经 何缘 姚育宾 罗金婷

30年以后,当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里,竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲,新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时,也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。

千百年来,中国人对土地的执着与迷恋,从未消减,中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里,纵使风云变幻,地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路,那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演,30年,一年一个脚印,印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷,也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《地产30年》系列之1998年,中国楼市划时代标志降临:中央宣布取消福利分房,全面开启住宅商品化的时代。这一年,金融巨鳄索罗斯袭击港股,香港在中央支持下打赢了金融保卫战;这一年,捍卫人民币不贬值的战斗进入决定性阶段,中国经济承受空前压力;这一年,为实现扩大内需、拉动经济增长,中国加快房改步伐,中央高层做出催旺房地产的重大决策;这一年,粤、闽、京、渝各派房企都有代表企业诞生,如海伦堡、深圳地铁集团、花样年、建发、正荣、华夏幸福北京城建、金科、新希望、俊发等。

1998年,国内外经济形势变化快到令人喘不过气,亚洲金融危机、人民币不贬值、香港金融大战、国企下岗、催热房地产等一系列重大事件接踵而来。

进入1998年,亚洲金融危机全面恶化,金融巨鳄索罗斯接连重创泰国、马来西亚、菲律宾、印尼、韩国、新加坡等国之后,亚洲高速发展黄金时期所积累下来的各种矛盾集中暴露,世界贸易增长放慢,全球经济形势急剧变化。

就在全球经济剧变之际,香港一场史无前例的金融保卫战一触即发。1998年8月初,国际货币炒家发动了继1997年10月以来对港元的第四次大规模冲击。

8月5日,战斗全面打响后,索罗斯等抛售400多亿港币,香港金管局照单全收。香港政府连续数日通过吸纳港币,以此稳定拆借率、稳定股市,致使索罗斯等遭受初步重击。

然而,从1997年8月7日到1998年8月13日,恒生指数还是不可避免从16673点跌到6660点。

在中央的力挺下,时任香港财政司司长、第二任香港特首的曾荫权做了个艰难的抉择:调用外汇储备,放手一搏。

港府大胆出手,征调七分之一的外汇储备,紧急投入到不断缩水的股市中。从8月14日至8月28日,在短短两周之内,调用1180亿港元。

尤其是8月28日当天,是港府和国际炒家正面激战之日,经过一整天多空对决,最终恒指、期指、成交金额分别定格在7829点、7851点、790亿这一组数据之上,港府初战告捷。

然而,狡猾的金融巨鳄不甘罢手,继续在9月兴风作浪。9月28日,对于香港而言,注定是个不眠之夜,当天双方再次经历大决战,最终创下高达970亿港元的交易纪录之后,特首董建华在会展中心宣布:香港守住了!

经此一役,港府持有的股票市值高达1465亿港币,此前并不被看好的港府救市行动,终于大获全胜,帐面利润达284亿元,为香港纳税人获得24%的回报率。

后来的故事众人皆知,曾荫权作为香港金融保卫战的功臣,一战成名,为日后出任香港特首奠定了基础;股市也重新恢复元气,1999年恒生指数逐步回到10000点以上。

就在香港击退金融巨鳄索罗斯之际,国内也并不轻松。

由于亚洲金融危机超乎想象的巨大破坏力,导致中国陷入外需低迷、内需不足、产能过剩诸多困境,致使经济在1997年第四季度直线下滑,这种低迷一直延续到1998年。

致敬改革开放,乐居财经独家策划《中国地产史记》,第十二回:1998年:福利分房取消。

这一年,中国经济告别接近双位数的快速增长率,全年增长率跌至8.8%,明显低于上一年的9.7%,“保8”成为新经济时代开始的标志,尽管人们对1993年以来的经济过热仍然心有余悸。

这一年,中国的城市化率只达到30%,不仅远远低于发达国家,连很多发展中国家也比中国高。更严重的是,农村收入和消费水平只相当于城市的1/3,因此,加快城市化率,成为激活中国内需的重要举措。

这一年,中国人开启了幸福与挣扎并存的进程。当时的人们还没来得及意识到这将会是一场最大规模的城乡人居迁徙,甚至也没来得及想好该用什么姿势迎接这个来自21世纪的大礼包。

的确,在地产三十年的改革实践中,1998年住房制度改革无疑是当中极其关键的角色。从筒子楼到现代化社区、从郊区到城中心、从农村到都市,跨越的不仅仅是居住水平,更多是政策、制度以及整个社会环境的变化。

举国上下对房改所抱期望也显而易见。俞正声在全国建设工作会议上的讲话摘要指出,“1998年房屋建筑施工面积达到13亿平方米,为实现中央扩大内需,拉动经济增长做出了贡献,为进入下世纪我国经济持续保持快速健康发展和社会全面进步打下了基础。”

追本溯源,中国房地产及住宅研究会原常务副会长包宗华曾在公开场合强调,“1998年住房建设大发展,发挥主要作用的有三个因素,一是住房货币化分配加补贴的突破作用;二是房改的全国推进;三是按原房改方案出售公房继续实行一年。”

这一年,作为房地产历史又一个全新十年的开篇,人们对这场即将来临的世纪之交,有期待,也有焦虑。

1.取消福利分房

1998年,中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,该通知决定自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。

众所周知,1998年国家取消福利分房,成为中国房地产发展历史上生死攸关的一个章节,也成了拯救中国经济的出路。彼时,内需不足、产能过剩,社会渴望改变,这是现实的A面。

现实的B面则是,1988年以来启动的第一次房改,就因没能最终扛住压力而被迫流产。这一点,我们在《地产30年》过去的篇幅中多有提及。

新旧交替之际,躁动不安是常事。但当我们从时间轴来梳理1998年房改历程后发现,中国政府的决心异常坚定。

1998年2 月 28 日,时任国务院副总理朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议,并旗帜鲜明地当场表明自己的态度:“要作个决定,今年下半年停止福利分房。”

3月19日,刚刚履新为国务院总理的朱镕基在回答记者问及住房制度改革时明确表示:“住房的建设,将要成为中国经济新的增长点。我们准备今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配一律改为商品化”。

3月24日,朱镕基主持召开的新一届国务院第一次全体会议上,他再次强调“房改的重要性”。随后,一系列相关措施相续出台。

4月28日,央行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行,正式宣布全面执行:贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。

5月9日,中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,倡导贷款买房,该文件的突破性意义不言而喻。

7月3日,房改如约而至,中央终于放出大招。国务院正式宣布福利分房年代的结束、住宅商品化时代的开启。同时,"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

截至1998年末,全国已经有19个省区出台了深化房改的政策,另有6个省区的方案正在审批中。

十年房改终取得实质性突破,中国福利分房制度,在历经了近半个世纪的演变之后,彻底变为历史。这件新中国成立起来的大事,不仅仅成为经济发展的推动,也在不经意间成为社会阶层分化重组的催化剂。

1999-2007年间,中国房地产取得长足进步,以每年百分之十几至二十几的高速度增长。中国城镇住宅建设面积在往后数年也得到飞速发展,1997年才刚刚跨过4亿平方米大关,然而,仅仅过了两年时间,1999年就越过5亿平方米门槛,紧接着,2001年这个数字又一举突破6亿平方米新纪录。

与此同时,以商品房成交量来看,更是从1997年的9000万平一跃为1亿2000万平,房地产行业的增加值占GDP的比重已经上升到4.2%,如中央所愿,对国民经济起到了明显的拉动作用。

值得注意的是,在姜万荣所著作的《1998-1999年:中国住宅建设与住房制度改革》一文中提到几个数据:1998年中央下达了第三批、也是当时规模最大的一批经济适用住房建设计划,该方案高达1703亿元,总建筑面积2.1亿平方米。对比此前安居工程规模,第三批适用房在建筑面积上,分别是此前三年总和的2.7倍和2.9倍。

同步推进的还有住房公积金制度,完善步伐加快,从1994年到1997年,全国住房公积金累计归集额增长速度显而易见,四年的数值分别为110亿、210亿、393亿、797亿,年均涨幅将近一倍。

到了1998年末,累计归集额更是激增至1231亿元,比上年提升了54%,北京、重庆、湖北等地区,更是在当年住房公积金累计归集额增长1倍以上。

沿用了五十年的住房体制,就此大改。最早从1978年改革开放算起,到1988年首次房改全国会议召开,整个过程耗时20载,经历百般挫折、万分艰辛,并非每个人都能体味。

是的,在那个悲喜难辨的年代,一个国家跟个体的命运从未联系得如此紧密。或许很多人不知道为了打赢香港金融保卫战,曾荫权也曾在那个做完决定的深夜痛哭,因为他知道,一旦输了,自己万死难辞其咎。

更没有人知道,在亚洲金融危机中,坚持人民币不贬值的朱镕基,需要顶住多少压力和不解。同时,在经济持续下行的背景下,仍毅然发起一场场阻力巨大的改革大战,最终推动了整个中国改革的进程,也开辟了中国住房改革的前行之路。

不论如何,1998年的香港保住了,1998年的内地也完成了历史性的转折,1998年的中国住房体制迎来翻天覆地变化。这个未知的世界,真令人着迷。 

2.深圳地铁进军房地产

每一年,都有企业诞生,也有故事发生。

1998年的人们,仰望着同一片天空。粤派开发商依旧耀眼夺目,深圳出现了两家企业——深圳地铁集团、花样年集团;而在广州,海伦堡地产诞生了,而奥园、敏捷都迎来其发展史上的重要转折点。还有如今凶猛的闽系——建发、正荣。毫不逊色的京派——华夏幸福、北京城建。渝系房企——金科、新希望等等……这些名字足以刻在1998年回忆录当中。

曾经有人开过一句玩笑话,在深圳,开飞机的、修地铁的、做激光的、卖医疗器械的,都在卖房子。是的,而且修地铁的在地产界搅弄风云的手段令人刮目相看。当我们在回顾1998年房地产企业发展状况的时候,有些历史反转实在触目惊心。

比如,1998年的万科成为了中国最大的房地产开发公司,当年营收22.6亿元,净利2亿元。与此同时,与万科未来命运休戚相关的深圳地铁却刚刚好在这一年成立。

多年来,深铁向港铁学习“以地养铁”模式,确立了 “轨道+物业”发展模式,深铁官网披露,截至2017年3季度末共获取12个项目土地开发权,规定建筑面积合计约450万平米,目前在建项目面积达300万平米。

在2015-2016年,深圳地铁连续实现地产销售额过百亿元。2017年6月份,深铁更是以292亿元的价格买下恒大所持有的万科A股份。由此,深铁以29.38%的股份,超过宝能的25.4%,成为万科第一大股东。

这种巧合,只出现在特定的90年代,野蛮生长、竞相诞生的背后总会有各种机缘。时间再往后,可遇不可求。

这一年,在深圳起步的还有一家叫做花样年的企业。如其名,这家企业一贯花样百出。尽管他们在地产开发的盘子不大,可是他们的集团主席是可以请得动美国总统的潘军。这一点,在《地产30年》1995年篇章里有谈到京基创始人陈华力排众议,于2002年筹办了那场扬名地产界的“克林顿秀”。

潘军是一位很善于讲故事的领导者。为此,他一手把旗下的彩生活送上港交所。作为内地物管第一股,截止至 2016 年底,彩生活管理的社区面积已达3.95 亿平方米,服务的社区数量达到 2339 个,成为全球最大的居住社区服务运营商。

《地产30年》1996年篇章里提到当年刚成立的金业集团,1997年开发项目金来别墅花园在香港销售一空后,紧接着开发了金业体育花园。

关于开发“体育花园”的缘由,据奥园董事长郭梓文的回忆称,“当时广州运动场馆缺乏,很多广州人要运动都只能到番禺等郊区去;另一方面伴随着中国申奥,奥运和体育已激起了全国人民的爱国情怀和民族情感。”

于是,在1998年,受1984年洛杉矶奥运会承包商杰伯·罗斯开发奥运场馆的启发,郭梓文提出了“体育休闲+地产”的复合地产开发理念。

1998年5月,郭梓文与时任国家体育总局局长的伍绍祖深度交流之后,奥园与国家体育总局达成了战略合作,取得在中国范围内的房地产领域独家使用“奥林匹克”名称和徽标的官方授权,开启了体育健康之路

取得“奥林匹克”正式授权之后,郭梓文着手打造出第一个复合地产项目。6月,广东金业集团向广州番禺地名办提出申请,将“金业体育花园”更名为“广州奥林匹克花园”;8月,伍绍祖甚至还在人民大会堂亲笔为广州奥林匹克花园题词。

这个项目的成功,为中国奥园的后续发展奠定了基础,郭梓文亦因此被誉为 “复合地产”创始人。这个被誉为国内首家运动社区的项目,载入了奥园的文化基因里,也开创了中国“复合地产”先河,将“运动就在家门口”的居住方式深入人心。

梅州,是个好地方。在这个地方走出了开国元帅叶剑英、新加坡国父李光耀、泰国总理他信,也走出了慈善楷模田家炳、爱国诗人黄遵宪、金利来曾宪梓、香港明星四大天王黎明等人物。

其中,跟1998年搭上关系的是敏捷集团。在《地产30年》1993年篇章里提到,以敏捷创始人谭炳照为主力的谭氏家族于1993年开始创业,直至1998年,才进入房地产开发领域。番禺锦绣生态园,便是其在广州的第一个项目。

当时,番禺钟村有一块面积2万平方米的地块,广州市番禺区钟村房地产开发公司以320元/平方米的价格卖给了谭炳照。

为了开发该地,谭炳照筹备成立了项目公司——锦绣地产。而后,该项目公司所开发的锦绣系列产品也成为敏捷地产的招牌。锦绣华庭、锦绣新城、锦绣商贸城、锦绣趣园相继推出发售。

同样起家于番禺的海伦堡地产与敏捷地产,有个充满趣味的巧合。《克而瑞2016年度房企流量金额排行榜单》上,他们两个分别名列第88位、89位,金额是185.7亿元、185.3亿元,只有四千万的差距。

1998年成立于广州的海伦堡地产,第一个项目为番禺南区的华景新城,业务主要涉及住宅及商业地产开发、物业管理、商业运营和文化创意产业四大板块。

不得不提的是,作为海伦堡地产创始人及董事长,黄炽恒鲜少露面。不过他却在

股市上异常活跃,纵横股市多年胜多负少,还被称为“股市里的常胜将军”。

同年,坐标福建。正荣集团建发房产相继成立。

关于正荣集团,又是一个白手起家、艰苦创业的欧氏三兄弟故事。

在2016年福布斯中国富豪排行榜上,欧宗荣以205亿身家排在第98位,欧宗洪夫妇则以165亿名列145位。

据现有的资料记载,欧宗荣在1996年获取了人生第一块地皮。此后,欧宗荣除了承建路桥、市政工程,还开始将重心转向房地产开发。1998年,欧宗荣整合分布于福建、江西等地的8家企业,在福州成立了正荣集团。

近年来,正荣在市场上极其活跃,百强名次一路上升,业已进入百强前30,同时将于2018年进军千亿。

而另一个作为与厦门特区同龄的国有房企——建发集团的发展便显得稳健许多。

1980年,伴随着厦门经济特区的成立,建发集团前身——厦门经济特区建设发展公司诞生了。1998年6月,建发集团设立股份公司并在上交所挂牌上市,即厦门建发股份有限公司。

如今,在《克而瑞2016年度房企流量金额排行榜单》,建发以324亿元名列第44位。阳光城、融信、正荣、泰禾、融侨等房企都走在榜单前头。

从南方到北方,其实并不需要多少笔墨来过渡。在那个英雄辈出的年代,不论出处。

如今跻身房企TOP10的华夏幸福,于1998年成立。同年开发的华夏花园,是其创始人王文学地产事业的开端。随后,他在廊坊和燕郊各拿一块地,决心专注做房地产项目开发。

谁也没有想到,曾经偏安廊坊固安一带的华夏幸福,凭借产业运营商的定位脱颖而出,目前已在全国布局50余座产业新城。从一家年销售额只有几十亿的地区型公司变身到如今的“华夏系”。

1998年,北京城建成立。作为北京市国资委100%控股的老牌国企、北京棚改第一股,多年来依靠一二级联动开发的地产盈利模式,业绩稳定。2016年更是拿下了北京东城最大的棚改项目——望坛棚改,计容建面80万平,可自持物业价值156.9亿。

在960万平方公里的中国,时光变迁的痕迹刻在每一寸土地。1998年,远在中国西南方的金科集团、新希望集团开始与房地产行业挂钩。

关于金科,他们的创始人黄红云也是一位相当有戏剧色彩的主人公。1984年到1998年,黄红云在重庆涪陵城区从建筑学徒做起、到工程处处长,建筑公司总经理,整整花了14年时间。

当时,已过而立之年的黄红云想要赌一把更大的。这一年,他开着一辆普桑,带了三个合伙人进入重庆主城区,金科股份就诞生在江北区的一间租用房办公室里。

他成功了。金科花园一战成名。从生死赌注到一路前进至房企TOP30,黄红云目标明确,战略清晰。然而,知天命之年,摆在黄红云面前的是一场更残酷的战斗。

目前,融创系合计持有金科股份13.4亿股,占公司总股本的25%,为金科第二大股东。这场狙击战,结局尚未有定论。不过,1998年刚刚创业的黄红云,也许想到了中途夭折,也想到了失败破产,却怎么也想不到会在金科发展如日中天之际面临控制权之争。

同在川渝大地,始创于1982年的新希望集团有限公司,在这一年涉足房地产行业,成立新希望房地产开发有限公司。

而后,由于集团战略目标偏向农产业,决定减缓在地产领域的扩张步伐。因此在2008年以后,几乎没有在土地市场见到这家房企。

直至2012年,这一局面才有所改变。10月14日,新希望集团董事长刘永好在集团全球经营管理大师峰会上表示,“未来3年,新希望正式向外界宣布了新希望重回地产开发的道路,新希望地产进入快速变化时期。

然而,时不与我。和同期成立的地产开发公司相比,新希望地产已经错过了房地产开发突飞猛进的十年。

3.云南地产四小龙

市场犹如江湖、房企自有“派系”。除了粤、闽、京、渝之外,这一年还有许多散落的企业信息,《地产30年》将一点一滴梳理成篇。

1998年,跟同学一起创业的郭广昌迎来旗下复星系的第一家上市企业——复星医药。当年它在上交所上市,2012年则成功在H股发售。

8月份,复地成立,当时公司名为上海复星房地产开发有限公司。后于2001年 经过股份制改造组建成“复地(集团)股份有限公司”。

前有黄浦江,后有彩云之南。年仅23岁的李俊跟他的俊发集团热火朝天地开干了。

外界对李俊的记载少之又少,这是一位低调且少年老成有悟性的企业家。根据有限的报道称,李俊出生商业世家,其父开办过家具厂、涉足过地产领域。

我们无从得知俊发创办的最初获得外界多少助力,然而俊发数十年来实打实的数字与产品却是有口皆碑。作为“云南房企一哥”的俊发地产,多年来在万科的影响下受益匪浅,发展中多少带了点万科的影子。

大浪淘沙,这座滇南小城存留过江东、官房、银海、城建股份这老牌“四小龙”的痕迹,也涌现过俊发、城投、同德、诺仕达这新晋“四小龙”。只不过,我们都知道地产30年进程中,能活下来的仅仅是少数。

尽管如此,他们的贡献也是不可磨灭的。早年,很多城镇是比较破烂的,房屋供应严重不足。但是通过发展房地产,很多县城都有了很多新房子,住宅小区,不再是单门独户。本土中小房企在推动城镇化进程发挥了中流砥柱的作用。

把视野回归全国,除了正在诞生的企业以外,究竟整个房地产行业发展到哪一个阶段?大鱼小虾浮现之际,大佬们又面临着什么,思考着什么,这是值得我们关注的一件事情。

还是从王石说起吧。

也就在这一年,因为疾病之扰,王石制定了自己的登山计划,此后一发不可收。一跃成为各种极限运动的爱好者、中国人登顶珠峰最大年龄纪录的创造者。他登顶过全球7大洲的最高峰,到达过南北两极,酷爱滑翔伞运动等等。尽管王石退任,时代结束,但他因此给万科留下的企业文化却是更耀眼的存在。

我们可以看到,目前,万科将管理层的奖金与员工的健康挂钩,如果员工的体测指标出现下降或不及格,管理层要相应扣减奖金。

曾经与之齐名的金地,在这一年对外承接了福涛东园、茂恒花园等4个小区的物业管理业务,使物业公司对外拓展取得突破。

到了1998年,初具规模的企业已然不少。碧桂园、富力算一个。

这一年,碧桂园进军广州,“广州碧桂园”取得了巨大的成功,以低价的优势创造了七十栋楼两个多月销售一空的奇迹。

这一年,顺德碧桂园在香港市场成功开拓,,吸引了近3万港人入住。时间推后两年,华南碧桂园也也打响了“大盘概念”的第一枪。此后,以碧桂园命名的大盘以铺天盖地之势,席卷全国。

进入了迅猛发展的快车道的富力地产,在1998年内则动工了盈泽苑、富力半岛花园、富力环市四苑三个楼盘。

已经成立三年的合景泰富,在这一年推出了W酒店品牌,成为合景商业地产代表作。

福建,中骏跟泰禾动作频频。刚刚成立两年的中骏置业成功开发了泉州商住“骏达中心”项目,自此扎根泉州。

泰禾集团则创立了豪宅开山之作——半坡式住宅。也即是:住宅依山而建,随地势起伏自然错落,其间茂林、修竹、溪流、叠泉、花园等景致沿着山坡地蜿蜒分布,营造出中国山水画卷的独特空间感受。

根据当地媒体的报道称,“这种开发方式开启了福州建筑界坡地建筑之先河。天元山庄也成为福州市建筑标志群之一,至今仍是福州地产史上的传奇。”

初战告捷的泰禾,一鼓作气,在短短几年时间又开发了天元•美树馆、天元•荷塘月舍等一系列高品质的“天元”楼盘,并在福州立稳了脚跟。

时间是一条平行轴。

1998年,新城控股由武进区进入常州市区,推出第一个市区住宅项目;建业集团掌门人胡葆森正在高呼“建业不会走出去,我的战略就是聚焦河南。”;阳光100则进军北京房地产。

4.潮汕帮雏形初现

抱团的潮汕人。

《地产30年》写完第一个十年,也到了总结某个阶段群体发展的时刻。因为,他们是地产发展史上一股不容忽视的力量。

除了李嘉诚、马化腾、黄光裕这几号人物出身潮汕外,还有佳兆业郭英成、星河地产黄楚龙、茂业集团黄茂如、、龙光集团纪海鹏、宝能姚振华、生命人寿张峻、观澜湖朱鼎健、侨鑫集团周泽荣、鸿荣源赖海民、中信地产李康、东海黄楚标、华南城郑松兴、中洲黄光苗等,他们无一例外。

1998年,万科放弃了福田中心区地块的开发,取而代之的是深圳城建和潮汕房企深圳泰华。此后,泰华又通过竞标拿下中心区购物公园的土地和红树湾三块当时被称作深圳地王的土地。

再往后,泰华旗下的部分地产项目卖给了另一个潮汕开发商星河地产。据知情人回忆,当时“很长一段时间里,深圳中心区难见万科的踪影,取而代之的是卓越、星河、龙光、金光华等潮汕民营开发商。更重要的是,这些企业频繁地出现在深圳旧城改造项目中。”

以星河地产为例,黄楚龙1979年到深圳创业,1988年12月,创立星河地产的前身深圳市怡和企业公司。1994年4月,成立深圳市新怡和实业发展有限公司,先后开发了祥和花园、怡和楼等多个项目。后于1998年开发星河明居,星河系列化产品开始萌芽。

再推后一年,公司更名为深圳市星河房地产开发有限公司,开发星河雅居,星河产品系列化迈出重要的一步。

近年将总部迁往深圳的龙光地产,于1998年开发阳光花园二期,创造了“当年开工、当年竣工、当年交房、当年办证”的奇迹,开创了汕头地产界的先河,创下了独特的龙光快速周转的经营模式。

如今,也许很多人仍然不认识龙光地产。但一定对中国最年轻的女富豪——纪凯婷有所耳闻,她便是龙光地产董事长纪海鹏的女儿。

这家起家于汕头的房企,纯正的潮汕基因。早年在汕头因城中村改造项目发家,后于2013年12月成功登陆联交所。2016年6月,龙光地产以140.6亿元拿下深圳光明新区一宗“巨无霸”商住用地,一举成为深圳最新总价地王。

在汕头,还有一家企业——联泰。自1998年以来,联泰在深圳开发了多个经典项目,如香域中央花园、联泰大厦等。

从基建施工员起步,到联泰集团董事长,黄振达身价不菲。他曾经在公开场合表示,“我生在这里,长在这里,无论走到哪里,都不会忘记家乡的一点一滴、一山一水。在外地的潮商都有一个共同点:一有了成就,第一个想到的就是如何帮助家乡发展。今天、明天、后天,我们都会永远地回报家乡。”

的确,潮商一贯给人的印象便是在商场上敢立潮头唱大歌,私下又团结协作,互帮互助。在星河、龙光、联泰起步之际,被称为“深圳李嘉诚”的东海集团董事长黄楚标,已经数度向社会捐出一千多万港元。目前,他旗下的东海国际公寓,号称亚洲最贵公寓。

这时候,黄世再已经从新加坡回到深圳多年,他拿下了如今福田区的大中华国际交易广场,被称为“进军中心区第一人”;黄茂如夫妇已经主导了两个项目落地,一个是茂业百货东门店,另一个是都市花园地产项目;赖海民继成功开发了弘雅花园2期项目后,再度合作开发雅豪轩南区项目。

他们,充满着欣欣向荣的朝气。尽管当中绝大部分,终究无法挤入房企的第一梯队。

宝能,1998年启动总建筑面积约10万平方米的福田中港城项目,这是宝能第一个商品房项目,而后成为福田区的住宅标杆和首席社区购物中心。

不过,将在《地产30年》当中留下浓墨重彩一笔的宝能,于企业云集的1998年,并未显露出过人之处。相反,同为潮汕出身这个背景,却在往后的宝万之争被屡屡提及。

观澜湖,这家不走寻常路的企业,如果将其纯粹定义为房地产开发公司想必也是委屈了他。

在深圳与东莞之交的一片荒芜之地,朱树豪一手缔造了他的高尔夫王国。在其早逝后,长子朱鼎健挑起集团重担,如今众人皆知的海口观澜湖便是出自他的手笔。

对了,早在1992年进军房地产行业的合生创展,1998年上市了。他成为 国内第一个到香港上市的内地开发商,虽然令人遗憾的是,合生珠江系此后并未跻身中国房企千亿军团之列,但其名下的土地储备却多得令人艳羡,货值高达上万亿。

尾记:中国房改义无反顾

1998年,中央对房地产的政策出现重大转变,特别是取消福利分房、推进房改进程方面,做出了变大变革。也就在这一年,地产界有两位重要人物,亲身经历了这一段别具历史意义的历程,他们是:王石、潘石屹。

1998年初,王石北上京城,受到朱镕基接见。据王石后来回忆,当时朱总理亲自向他询问楼市走势的看法。在《地产30年》1997年篇章里曾报道,朱镕基到深圳考察时,王石作为企业家代表,被安排向总理做分税制改革汇报工作。

于是事先准备充分,王石的汇报受到朱镕基认可。受此鼓舞,王石趁机向总理请教:“总理怎么看住宅市场。”

朱镕基不答反问:“如果取消福利房分配制,房地产行业能成为支柱产业吗?”王石想都没想就直接答道:“不能!”。朱镕基又问:“如果金融市场开放,房地产行业还不能成为支柱产业吗?”耿直的王石还是给予否定答复。朱镕基再问:“消费信贷放开,还不行?”王石仍坚持回答:“两年内不行。”

没想到的是,朱镕基却斩钉截铁地告诉王石:“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”看到朱镕基如何坚决,王石才答道:“既然总理说行,就一定能行。”

由于在这次汇报上受到朱镕基赏识,王石成为中央房地产编外顾问,1998年赴北京,参与了建设部、国务院住房办、国家体改委、土地总局等国务院各部委组织的有关内部小范围研讨会。

值得一提的是,朱镕基说到做到,1998年,房地产行业被中央作为支柱产业重点扶持,一系列重磅政策竞相出台,全面引燃了房地市场。

正所谓春江水暖鸭先知!第一时间对中央救市政策最有直观感受的,属于来自市场一线的开发商。

1998年,同样在京城,潘石屹开发的SOHO现代城先是贷款无着落,紧接着项目又遭遇销售困境,销售中心门可罗雀。

无奈之下,潘石屹邀请了曾经创办过香港最大代理公司利达行的邓智仁来操盘。邓智仁来了之后,把SOHO现代城广告打得震天响,可就是丝毫不见起色。

然而,就在潘石屹与邓智仁分道扬镳之后,随着中央扶持房地产行业发展接连出台,市场在不经意中火了起来。

从1998年11月开始,没有香港营销大师操盘的SOHO现代城在此后的日子里,竟迅速出货。潘石屹意想不到的楼市好行情就这样从天下砸下来了,而且这一砸,就将近二十年!

SOHO现代城的热售,也成为当年房地产政策转型效果的一个有力的佐证。随着福利分房终结,金融市场解禁,消费信贷松绑,房地产潜在需求彻底被激发,迅速转化成市场有效需求。

1978年,中国正式启动国人期盼已久的改革开放,也就在这一年,中央同步推进住房改革工作。当年,邓小平在视察大庆、北京新建公寓住宅楼时,主动提出的“解决住房问题能不能路子宽些”,此后,邓小平提出的探索住房问题出路成为中国房改序幕。

期间经历过诸多坎坷与挫折,整整酝酿十年之后,在1988年才终于召开第一次全国住房改革会议,提出提租补贴、租售结合政策,同时调整工资,将住房补贴纳入工资。遗憾的是,此后改革进程又多次陷入停滞。

直到1998年,在又耗费了十年之后,中国以前所未有的魄力强力推进房改的车轮向前行,彻底告别近五十年的福利分房制度,开启住房全面商品化市场。

十年一轮回,中国历史进程中的每一次变革,都在巨大的阻力与干扰中破浪前行。1998年,作为划时代的历史年份,被列为中国房地产发展史上的里程碑事件。

在此后的二十年里,中国楼市突飞猛进,房地产开发面积迅速扩大,房地产价格也一路高涨,这一切,都成为日后中国人生活中必谈的话题,也是必须面对的问题。

到了1998年底,中国绝大部分地区停止了实物分房,住房制度的根本性改变就此确立。然而,在这轮住房货币化体系改革中,购房首付款的筹备、高额的房贷压力等诸多难题仍困扰着买家,除此之外,住房补贴发放公平性,还有群众对住房需求程度,都很难立刻得到匹配。

就在1998年,广州率先在公务员体系中尝试货币分房,本来寄希望于取消福利分房后,引导公务员购买私房消费。然而,事与愿违,广州房地产市场由于缺少了政府机关单位这支消费主力军,成交量直接腰斩。广州被迫紧急重启福利分房,并将福利分房制度延长至1999年底。

更深层次的原因还在于,由于整个经济大环境行情持续走弱,社会失业率普遍高涨,特别是刚刚遭遇国企下岗潮的冲击,生活在不确定经济环境下的广大城镇居民对购房持观望态度。

另一个值得注意的难题是,楼价与居民收入出现脱节现象,常规的加薪方式,对增加楼市成交量并不显著。

虽说国人对房改充满期待,但执行的过程中,还是不可避免遇到各种难题,更有数不清的陷阱、荆棘。

也许用朱镕基的一句话可以完全诠释1998年,“不管前面是地雷阵还是万丈深渊,我都将勇往直前,义无反顾,鞠躬尽瘁,死而后已。”

是的,在1998年这个国际金融冲击、中国经济低迷“鸭梨山大”的年份里,整个中国,特别需要有勇气、更需要有担当,才能携手闯过这个世纪关口。也就在这一年,房地产被无形之中赋予了国民支柱产业的地位,充当起引领中国经济再次腾飞的重任。

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