乐居财经卢韵如深圳报道

2013年9月1日，广州番禺，曾经华南板块“八大金刚“里的六位大佬齐聚一堂，为星河湾董事会主席黄文仔庆祝六十大寿。

华南板块的崛起，为一众粤系房企奠定起步基础，同时也开启了中国地产的“大盘时代”。

建筑面积140万平方米顺德碧桂园，是其中最大的项目。

华南作为碧桂园的发源地，也是碧桂园的样板区。透过三个不同时期的碧桂园百万大城，从最一目了然的空间形态变化，看到内容的变化，看到市场和城市需求的变化，看到26年间，大城的进阶，也看到一部中国的造城简史。

碧桂园 | 城的进阶

最初标配

早年的城是规划出来的，因为人的需求比较简单。后来的城是生长出来的，因为人的需求开始多元，城也开始充满自然的弹性，和对场景的呼应。

没有去过碧桂园的城，很难理解小区里设有多路公交车站点是怎样的一种体验。真的因为太大，大到最后一期之前，没有人能说出这个项目准确的建筑面积，因为很可能边建、边售、边拓、边配套。学校、医院、五星级酒店这些看上去更像是市政配套的内容，包括会所、物业服务，从最开始就是碧桂园造城的标配，延续至今。

如果小区规划开发能力是一张考卷，常规体量是最基本的选择题，那么超小体量就像是问答题，做出精彩并不容易，超过50万方的大盘便像是附加题，一道关于生活配套、综合运营、资金安排、开发秩序等科目的综合考题。

1992年10月首期开盘的顺德碧桂园，是碧桂园第一个项目，也是最早的大城。除了五项标配之外，辅以少量商业，已经满足了人们对于“五星级的家”的想象。

除了最日常的生活，孩子能在家门口读到名校，并且凭借国际认可的IB课程成绩，可以申请英国、美国，澳洲，加拿大等世界上100多个国家上千所大学，已经充分满足了那个时代购房者的需求。

需求生长

同策研究院数据显示，2010年-2014年，碧桂园单个项目平均体量一直保持在50万平以上，2015年这一数字略减至49.11万平，一直是名副其实的大城专家。

当人们基本生活得到满足之后，建筑里的内容迎来前所未有的春天。当空间越来越同质化的时候，内容成为业主识别“我是谁”的重要标签。没有内容的空间，就像是没有灵魂的皮囊，无法参与，难以交流。

“有一套房子，它临海，又临高速公路。”碧桂园董事会主席杨国强曾经给身边的人讲述自己的海居梦想，房子里放着大量的书，可以关起门来独自阅读，当想见某一个人的时候，可以迅速拐进高速公路，房子外有沙滩，沙滩上有贝壳和海星。如今，这梦想，已经成为十里银滩大盘内容的一部分。

2011年7月30日开盘的惠州碧桂园十里银滩，暂时规划建筑面积144万平方米，至今还在进行中。不仅住宅涵盖居住、投资、度假、SOHO等不同需求，针对度假的风情酒吧街、美食街、无边际泳池、穿梭巴士、游艇会等生活度假配套设施，也一应俱全，还有超过13万平方米的商业中心、海鲜市场、礁石公园等。包括《何以笙箫默》、《如果爱可以重来》等十几部电影也在十里银滩拍摄过，对于喜欢明星的人，随时都可以在这里找到爱豆的足迹。

大盘1.0，内容是居住，大盘2.0，内容是生活。

当社会度过了基本需求被满足的阶段后，更多细小丰富的个性需求，可能是度假、泡吧，也可能是游艇、追星，都会出现，并且被逐渐接受和满足，如果空间足够大，界面足够多，内容足够丰富，我们就会看见城的“进阶”。

城的进阶

“土壤是活的。它们会呼吸，而且跟你呼吸得一样快，”沙漠生态学家托尼·博格斯说，“你必须像对待有生命的东西一样对待土壤。最终是土壤控制着生物区系。”如果说过去20年，推动大城进阶的是人的需求，那么未来20年，推动大城进阶的便是城的需求。

2017年，尽管中国新房销售面积攀至16.94亿平方米的新高，然而已经达到58.52%的城镇化率，和“房住不炒”的政策环境，都令房企清醒的看到，没有产业就没有未来，只会盖房子的开发商，遇到了时代的天花板。

地方政府出让土地，不再想要暂时缓解财政难题的“止痛药”，更多想看到未来数十年的财政“破局棋”，且已意识到土地不再生，必须落子无悔。若以深圳为例，克而瑞统计数据显示，在去年出让的土地中，超过2/3必须捆绑产业，没有产业运营能力，基本相当于告别主流土地市场。

于是，2017年，万科收购普洛斯、泰禾入股北科建、招商蛇口联姻武钢，碧桂园也在7月，9.3亿元入股中集产城，获得25%股权。产城成为大城3.0清晰的标签，也将是未来相当长一段时间，大城的归宿。

碧桂园于2016年8月发布产城战略，表示近五年将投资千亿打造“科技小镇”，次年5月17日，潼湖科技小镇在惠州潼湖生态智慧区动工，瞄准物联网、大数据以及智能制造和智慧城市等方向。农田、荒地之上，一座产、城、人融合的新城崛起。

今年 9月28日，潼湖科技小镇一期45万平方米开园，英唐智控、华力特电气、客如云、哈尔滨工业大学、科技部国家众创空间等27家物联网科技企业和创新载体进驻。当天，园内400余平方米的碧+智慧餐厅开餐，智能备餐台可以对智能芯餐具进行信息写入操作，并通过科技小镇APP与智盘系统联动，实现人脸识别、无感支付，小镇员工及居民可实现“靠脸吃饭”；同时，后台还可以将智能芯餐具的信息进行大数据分析，对小镇员工的饮食提出健康膳食管理建议。 

碧桂园 | 城的进阶

“深圳的成功是因为科技，但成本较高，我们想在深圳旁边建一个科技之城。”这是杨国强曾经说过的碧桂园做小镇的初心，并且提出做好了5年不盈利的准备。

碧桂园集团副总裁兼产城融合中心总经理刘宁在介绍介绍碧桂园产城模式时，用了“陪伴成长”，他说一定要产业先行，让地产为产业服务，“产业有了生命力，重资产的生命力就有了。”

截至今年10月，碧桂园已经聚集超过1800多家产业资源，其中世界500强企业有50多家，涉及到智能制造、新能源、电子信息、航空航天等多个高科技领域。创新工场董事长兼CEO李开复说，“环境是可以创造的，碧桂园有希望打造出硅谷那样的环境。”

从“城”到“产城”，碧桂园的大城之路迈进另一个纬度空间，不再局限在平面纬度里面积的叠加，更多是时间纬度里希望的生长。

2018年6月1日，碧桂园深圳机器人产业园正式开园，这是碧桂园在深圳落地的首个产城融合项目。碧桂园深圳区域副总裁冀豫东透露，碧桂园在深圳已经储备了9个产城项目，总体量超过500万平方米。

“为城市生长、企业发展与产业升级提供创新的生长力，为城市发展带来更多可能，为深圳生长培育未来种子。”写在碧桂园《产业哲学手册》的第一页。