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“地王专业户”金茂的隐忧

地产邦 2018-10-22 11:14 3353阅读

10月8日,金茂府2.0发布会在水立方举办,来自媒体的无数赞誉,让中国金茂(00817.HK)进入了一个高光时刻。

然而,几乎与此同时,1700公里外的一则广告,可能为这场盛大的活动带来了一丢丢阴影。

厦门金茂悦,高层精装开盘价2.5万元起。(后经电话咨询,均价在2.7万元左右。)

但,一年前的2017年9月29日,金茂首入厦门,拿下翔安区这块地时,总价20.91亿元,建筑面积7.1万平方米,合下来楼面地价2.9万元。

当然,要说明的是,这并非是因为政府限价所致。厦门金茂悦获批的预售价为2.9-4.2万元。

如果再加上建安、精装、融资和管理等成本,这意味着厦门金茂悦每卖一平方米的房子,可能就会亏损小一万块钱。

这还只是厦门一块地,联想到金茂手里的一大把地王,不禁为它捏了把汗。

小公司

2009年6月30日,北京广渠路15号地拍卖,凭着SOHO中国(00410.HK)香港上市募来的19亿美元,潘石屹志在必得。

进入大厅后,潘石屹富有绅士风度地询问坐在他身后的一位新面孔:“你们是哪家公司?”

不料对方好像不太认识他这个地产大佬,淡然以对:“小公司。”

然而,90多次举牌后,正是这家小公司,花40.6亿元拿走了这块地,1.6万元的楼面地价,超过了周边的二手房房价。面粉贵过面包的说法,或许正来源于此。

“不理性!”潘石屹抛下一句话后,悻悻离去。

潘石屹绝对没有想到,这家彼时名为“中化方兴”,2015年改称“中国金茂”的“小公司”,九年后会成为一家产品有口皆碑的千亿房企。

崛起的秘密

我在“金茂的秘密  金茂的焦虑”一文中,曾经谈到过这家“小公司”一路狂飙的原因。

在此重复一下:

一是有钱,有大量的钱,有便宜的钱。中国金茂的大股东中化集团,在《财富》杂志的评比中,位居全球500强第98名,同时也是一家央企。所以,金茂的资金成本可能是万科都比不了的。而且,金茂在上海黄浦江两岸持有众多的写字楼和酒店等优质物业,现金流杠杠的,不用担心怎么样才能“活下去”。

二是产品定位准,胆子大,执行坚决。2009年6月,金茂的前身,方兴地产拿下广渠路15号地,打造金茂府之时,就瞅准了高端改善型市场的空白,仅仅比孙宏斌拿下北京西北旺那块地,打造壹号院产品线晚半年。这个细分市场本来属于绿城、龙湖、星河湾和仁恒,但由于诸多原因,被胆子大、执行力强的金茂、融创和泰禾占去了不少份额。

三是好地段叠加了好产品。要想知道金茂的产品基因,你最好去参观一下上海星外滩。

星外滩星外滩

继金茂大厦之后,自2004年始,金茂花了十多年的时间,将星外滩开发成为亚洲乃至世界最大的绿色低碳、节能环保建筑群,30多幢写字楼,总建面超过150万平方米,均已通过中国绿建三星、美国 LEED 金级、英国BREEAM 优秀或杰出级的认证。

金茂的产品基因正是来自于星外滩——外立面带有Art-deco风格,干挂石材,黄中带金,庄重大气;对绿色科技的痴迷;对园林的高标准投入。(如果看得仔细一点儿的话,你可能会发现,金茂府的卫生间与五星级酒店的卫生间在设计上都是接近的。)

所以,金茂的产品溢价能力很强。

再加上上面讲过的,金茂有可以跨越周期的资金实力。所以,金茂敢抢好地段,敢一个接一个地拿地王。即使楼面地价超过了周边的二手房房价也不怕,大不了捂几年嘛。

两个隐忧

金茂的这个模式,在房地产小周期是没问题的。自2008年至今十年时间,房地产每两三年一个小周期。事实证明,拿地贵了,捂个几年就解套了。

但问题是,如果遇到了十年一遇,甚至六十年一遇的大周期呢?(不知道大家有没有听说过康波周期?)

9月下旬,郁亮在万科南方区域月度例会上说的一句话,意味深长:“今天我们所面临的转折是全方位的,包括政治、 经济、国际和军事等方方面面。”

不管你信不信,郁亮认为大周期的拐点到了。

从常识来讲,金茂目前的地王模式也是不可持续的。拿金茂在郑州郑东新区拿的地王来讲,楼面地价3.7万元,六层花园洋房的标准层精装售价5.8-6.5万元/平方米,这对于一个中部的省会城市而言,不是泡沫是什么?

只不过,这一模式的弊端,最先出现在了土地泡沫可能最严重的厦门。

当然,金茂不存在郁亮所说的“活下去”的问题,因为金茂属于央企,手里又有大把的优质物业和现金流,缺钱了大不了卖几栋物业,伤筋动骨的可能只是中国金茂(00817.HK)的投资者而已。

这是一个隐忧。另一个隐忧是,金茂府2.0,相比1.0而言,在我看来,有点儿虚——智能化的门槛并不高,也难以形成差异化。比如,“魔镜”不是只有金茂一家在搞,据我所知就有好多家。

金茂府过去之所以能形成差异化,能高溢价,本质上靠的是重投入,比如地王不是谁都敢拿的,或者拿得起的,绿色科技、高标准的园林都要舍得花钱才行。相比而言,智能化的投入就少多了,根本不在一个量级上,所以,形成不了差异化,溢价能力也很弱。

所以说,光环下的金茂,其实也进入了一个瓶颈。下一个十年的战略路径,需要掌舵人的大智慧

来源:地产邦

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