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王健林:中国商业地产之王

乐居财经 2018-08-23 19:37 1380阅读

编者按:从1978年到今天,中国改革开放走过整整40年。40年间,中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年,对于人类历史来说,不过是弹指一挥间;但对于中国的城市建设和经济发展而言,却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划,希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者,与他们一起重温历史,共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是大连万达集团董事长王健林。

出品人/贺寅宇  策划/陈海保  统筹/潘宇凌  撰文/周琦   编辑/曹冉京

1988年,一个来自四川的退伍军人,放下区政府办公室主任的铁饭碗,接盘了一个欠债149万元、濒临破产的企业,踏上了自己的“首富之路”。

如今,整整30年过去,他所创办的企业,已成为国内最大的房地产企业之一。在刚刚结束的世界杯赛场上,这家企业凭借FIFA顶级赞助商的身份,在全世界人们的眼前频频亮相。

相比于濒临绝境的2017年,这位退伍军人的2018年,似乎终于可以喘口气了。

他就是大连万达集团的掌门人——王健林。

靠“头脑”下海

1988年,在从正团职转业到地方任大连市西岗区政府办公室主任两年后,王健林决定跟随当时的潮流——“下海”。

与人们印象中决心抛弃铁饭碗、背水一战的印象不同,王健林“下海”时,还是给自己留了后路。他透露,自己是以停薪留职的方式离开的机关,“万一‘下海’玩儿不转被‘淹死’,还可以回去,依然享有正处职务和待遇。”

王健林接手的西岗区住宅开发公司,其实是个烂摊子:负债149万元、濒临破产,全公司只有20多人,在一所几近废弃的楼内办公。楼下就是锅炉房,窗台上经常积着厚厚的煤灰。

在这样的情况下,王健林展现了他“行事果断、头脑灵活”的一面。

上任伊始,他就披着军大衣,像在部队里下命令一样给员工训话:“我决定了你若不做,就罚款。对工作的基本要求就是令行禁止。”

很快,他就遇到了他创业的第一个难关——钱。

王健林看准了房地产行业大有可为,不过当时的注册资金需要100万元。在1989年,这无异于天文数字。

经过多方联系,一家国有企业答应借款100万元,不过也有要求:利息每年25%,而且还要找到担保单位。

当时大家并不看好这个一穷二白的退伍兵能干出一番天地,请求担保屡屡被拒。最终,地方政府的一个财务部门愿意提供担保,不过条件是要拿走50万元。

背着25%的年利率、辛苦借下的100万元一下子就没了一半,在一般人眼中,这活儿是绝对没法继续干下去的。不过王健林并不这样想。在他眼中,虽然只剩下50万元做启动资金,但最关键的营业执照问题解决了,“钱再想办法。” 

不过,在“计划经济”的年代,还是国企当道,王健林的小企业,根本入不了相关部门的法眼。为了拿到指标,王健林几乎天天往市领导哪里跑,直到市领导找烦了,才把市政府北侧的一片旧城改造项目开发权给了他。

王健林回忆,那片旧城区基础设施非常差,甚至“有碍观瞻”,而且,测算下来成本达到了1200元/平方米,而当时大连市最好的房子也卖不到1100元。之前,相关部门联系了3家国企,都没人愿意干,这才给了他。

然而,这些问题并难不倒“头脑灵活”的王健林。他在户型设计时,引入了南方流行了明厅设计,这在普遍只有走道或二次采光小客厅的北方,算是一个大胆的“创举”。此外,他还给每户住宅配备了卫生间——当时的大连市,只有副局级以上干部的住房才能配备独立卫生间——并把以往的木质窗全换成“比较高档”的铝合金窗。

就这样,王健林把住宅的价格提高到了1580元/平方米,震惊大连。然而,千余套房源开盘一个月就销售一空。单这一个项目,就盈利了近千万元。

借力足球先行者

1992年,大连市试行国企改制,国有股退出了公司,王健林终于有了真正属于自己的企业。

彼时的万达虽然已经占据大连市近两成的房地产市场,但还是属于一家区域地产开发商,直到万达成为大连足球俱乐部的赞助商、助力球队4夺甲A冠军成就“大连王朝”,万达和王健林的大名,才为人所熟知。

当时,为了拿下大连队的赞助,王健林可谓是不遗余力。1993年,王健林主动找到当时的大连体委,提出想赞助足球。王健林提出的要求是,将大连老体育场南边的地给他,作为回报,他会将建好的大楼一层做成室内跑道。不过,这个建议被拒绝。

虽然没有谈成,但是王健林还是决定无偿赞助大连队400万元。

1994年,甲A联赛拉开帷幕。作为树立城市在全国形象的大连队,成为各企业追捧的赞助对象。在大连市众多企业中,体委选择了当时还名不见经传的万达做为球队的赞助商。

时任大连体委副主任的任举一回忆,那时万达只是西岗区的一家房地产公司,放眼大连市比万达更适合的企业很多,但正是当年400万元的赞助,让万达笑到了最后。

在赞助大连队的过程中,王健林“张扬”的个性,也成为球迷们津津乐道的话题。

坊间一直传闻,作为“狂热”的足球爱好者,王健林经常拎着装满现金的密码箱前往球场,拍着密码箱说“比赛拿下,奖金翻番”。

据统计,当时的大连万达队赢球奖能高达80万元,甚至有场比赛打到了100万元。在上世纪90年代中期的中国,这个数字对于月薪只有几百元的普通人家来说,难以想象。

王健林的巨额投入,也为他带来了丰厚的回报。

凭借着大连万达队5年4冠,尤其是1996年、1997年、1998年的三连冠,让万达的名号彻底响遍大江南北。

不过,成也足球,败也足球。王健林的军人性格,让其对于社会的阴暗面难以容忍。尤其是1998年足协杯比赛后王健林的“气话”,至今仍为大家津津乐道。

那场比赛中,当值主裁判多次出现错判漏判,万达队最终告负被淘汰出局。在赛后的新闻发布会上,王健林冲进会场并语出惊人,“今年联赛结束后万达将永远退出中国足坛。”

当时人们以为王健林只是一时气话,毕竟足球作为万达的一块金招牌,给万达带来了巨大的荣耀。最终,王健林的决定却让大家大跌眼镜——以近乎贱卖的价格,将球队转让给了大连实德。

在回顾万达退出的情况时,也有人提出其实王健林当时面临这资金极其紧张、不愿再在砸钱的足球上消耗下去,黑哨只是导火索的说法。至于真相如何,恐怕只有王健林自己知晓了。

如今,恒大再一次借力足球,成为有一个地产霸主。探究恒大的发展轨迹,对比20年前万达走过的“老路”,两者的相似之处,不言自明。

万达“雪球”越滚越大

虽然“永远退出中国足坛”,但万达已经凭借足球将自己展现在了世人面前,加之“商业综合体”的创新,万达逐步走上快速扩张之路。

在影视行业,他收购、并购了美国第二大院线运营商AMC、美国传奇影业公司;在体育行业,他赞助FIFA、FIBA,并购铁人公司,入股西甲豪门马竞;在文旅行业,长白山国际度假区、南昌万达文旅城、重庆万达文旅城、合肥万达文旅城等数十个文旅城先后布局……

万达集团的快速扩张,王健林的身价也水涨船高。2013年,他以860亿元的净资产首次在福布斯中国富豪榜上问鼎;2015年,再次以242亿美元的财富位列福布斯中国富豪榜首位;2017年,更是以313亿美元的净资产,超越李嘉诚成为亚洲首富。

在王健林眼中,跟别人做一样的事情,只能获得平均利润率,只有跟别人做不一样的事情,才能获得超额利润。不管是早年投资足球,还是后来主打商业地产、涉足文旅体育产业、转型轻资产,王健林总是在一步步在刀口边缘试错。幸运的是,大部分时间内,他“赌”对了。

随之而来的,是他越来越“张扬”的个性。

王健林此前最为人所熟知的名言,就是“清华北大,都不如胆子大”。不过,这句名言,如今已经被“一个亿的小目标”所替代。

如果说,“清华北大,都不如胆子大”“先定一个小目标,比方说我先挣它一个亿”,属于掐头去尾、断章取义,以至于外界对王健林有所误解,与迪士尼的“置气”,则是王健林过于自信以至于成为外界笑谈的“败笔”。

2016年6月,上海迪士尼开园。对于这一全球娱乐巨头的到来,王健林感受到了一丝危机感。在接受鲁豫的采访时,王健林并不看好迪士尼在中国的发展前景,并豪言“有万达在,要让迪士尼中国10到20年之内赢不了利”“迪士尼不该来中国,他想和,我们截和”。

然而,在一年后的2017年6月,上海迪士尼的游客数已达到1100万人次,五一期间日均营收达到1500万元,轻松超过迪士尼对其首个财年实现收支平衡的预期。

而万达主题公园则似乎陷入了危机。据《华尔街日报》报道,2017年7月的一周,可接纳4万人的南昌万达主题公园,游客数只有不到3000人。

更关键的是,南昌万达主题公园,原本就是万达对标上海迪士尼的拳头产品,如此大的差距,让王健林“打脸不已”。

进入2017年,王健林依旧金句不断。当被问及和董明珠的合作时,王健林的一句“不多不多,就五个亿”再次成为了网络热点。

果断的“壮士断腕”

2017年进入下半年,王健林没有再爆出金句,因为他遭遇了创立万达以来最艰难的时刻。

当年6月,中国银监会以排查授信风险为由,把矛头指向万达,万达的6个境外项目融资遭到严格管控,融资渠道断绝。

由于万达的海外并购多为长期投资,而我国金融机构给并购贷款的期限最长只有7年,金额也有交易价的50%,实际上万达当时短贷长投的情况非常普遍,且现金流极度吃紧。再此情况下,境外项目融资渠道被掐断,无异于被釜底抽薪。

受此影响,万达系遭遇“股债双杀”,公司股票债券纷纷大跌,甚至被国际三大评级机构之一的惠誉将评级下调至垃圾级。

此时,王健林意识到, 2400多亿元的海外投资和全球化的战略布局,骤然间变成了可能拖垮万达的“累赘”。

相比于贾跃亭的犹豫,王健林的果断、坚决,将万达从悬崖边上拉了回来,万达•伦敦ONE、澳大利亚若干物业项目、万达国际地产投资有限公司、马竞股份等海外投资项目,被万达先后快速脱手;DCP等海外收购项目也纷纷被叫停。

随即,此前豪言要做大文旅产业的万达,将投入大、收益慢的文旅和酒店项目出售套现。其中,13个文旅项目91%的股权被融创中国以438.44亿元拿下,而77家城市酒店则被富力地产以199.06亿元整体收购。

在三方签约的当天,会场现场签约背景板被数次更换、三方紧急协商、会议室杯子被摔等传言,也从侧面证实了万达的紧张与无奈。

不过,随着诸多项目被转手,万达获取的宝贵的现金流,也甩掉了一大批包袱。王健林的“壮士断腕”,又成为了公司危机处理的一大经典案例。

即便是此次交易方之一的融创中国董事局主席孙宏斌,也对王健林的果断钦佩不已。在融创中国2017年的年中业绩发布会上,孙宏斌感慨地说,断臂求生、破釜沉舟,贾跃亭处理得就很不坚决,而王健林则要成功得多。

在今年1月20日举行的万达年会上,王健林在台下悄悄拿起方巾擦眼泪的动作,透露出了他2017年的艰难。

“总有办法”的王健林,经历了如此风波和磨难后,又会带领万达走向何方?

尾声

我们在采访致敬改革开放40年地产40人的采访中,被提及最多的往往是任志强、王石、潘石屹乃至孙宏斌,迄今王健林被提及过两次。一次是董藩,一次是王志纲。

董藩认为,王健林是开发商层面对中国房地产影响最大的。中国商业地产的真正发端、发育是从王健林和万达开始。 一是以前没有人从房地产领域做分工专门大规模进行商业开发,他是第一个;二是商业地产异地开发即全国扩发是他带来的;三是商业地产的订单开发模式是他发明的。此外,商业综合体的设计规范、大量技术应用都由万达贡献,再加上万达影视、万达院线对整个文化产业的影响。

对于王健林个人的评价,与之有业务合作的王志纲这样说,“王健林跟很多土老板最大不同,有战略眼光与战略思维;其次,军队出身执行力战斗力很强,第三个有气魄。”董藩也认为,王健林这个人极富创新精神,也是极其有魄力,不管舆论现在怎样评价他。

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