文/ 乐居财经 王蒙尘 王帅

净资产收益率(ROE)反映的是股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率能力指标，也是衡量企业综合获利能力的重要指标。

最通俗的说，一家公司的ROE越高，表明这家公司为投资人赚的钱越多，在盈利、运营、杠杆使用上的综合能力越高。

在股票市场中，很多投资者尤其是价值投资者，往往以ROE为核心指标，来寻找白马股（长期绩优、回报率高并具有较高投资价值的股票），也有人称之为股票中的“高富帅”。

那么，2018年上半年，哪家房企的股票有可能成为“高富帅”呢？

乐居财经独家发布的《2018上半年上市房企ROE榜》显示，2018年上半年，综合盈利水平最高的是中国恒大，以23.65%的净资产收益率排名榜单首位。华夏幸福、广宇发展、旭辉控股、中骏置业分列2-5位，中交地产、融创中国、龙光地产、融信中国、碧桂园分列6-7位。

受益于营收和利润的大幅提升，整体来说，2018年上半年上市房企的ROE表现要优于去年。今年上半年，上榜50家企业的平均ROE值为9.26%，我们以2.1~2.2倍来估测全年的ROE均值，则2018年全年50强的ROE均值预计为19.45%~20.37%，而2017年上榜企业的平均ROE值高达18.73%。

但从《2018上半年中国TOP10上市房企净资产收益率排名》来看，销售前十强的ROE水平并不是十分突出。排进ROE榜50强前十位的仅有中国恒大、融创中国、碧桂园三家，龙湖、华润、万科、保利四家规模房企的ROE甚至排在30名以后。

根据杜邦分析法，ROE=销售净利率*总资产周转率*财务杠杆。中国恒大、融创中国、碧桂园三家公司，其销售净利润率排名并不高，分别为17.7%、14.6%、12.4%，在乐居净利润50强榜单中，分别排名25、34、40名。

三家公司的ROE之所以高，与他们的高周转或高杠杆模式分不开。据WIND数据，2017年年末，中国恒大和融创中国的净负债率分别高达183.69%、202.1%，在A股和H股共42家千亿销售规模以上房企中，排名分别为第11位和第9位，杠杆率相当高。

此外，三家公司都是高周转的典型企业，尤其是碧桂园，2017年净负债率为56.91%，低于行业水平，但其存货周转率和总资产周转率都比较高，在去年的行业排名中，分列第14位和23位。

而中海、龙湖则是另一类典型企业。它们的净利率很高，27.7%和24.7%，分列2018年上半年净利榜11位和14位，但是其上半年ROE值仅为8.57%和7.57%，这与它们杠杆率偏低有关。2017年年末，中海和龙湖的净资产负债率分别仅为27.9%和47.7%。

不过，行稳致远，小心才能驶得万年船。在行情火爆期，在投入相同资本下，加杠杆能获得更多收益；但是，在融资收紧、行情转淡的市场中，中海、龙湖这种谨慎、甚至“保守”的企业，或许才能走得更远。