乐居财经 2018-08-06 15:10 4600阅读
近一段时间,网上传出了一波关于碧桂园“高负债”的质疑声。这些网文均以碧桂园2017年的负债总规模9331亿元在总资产中占比较高来说事。
那么,碧桂园负债的真实情况究竟如何?
8月3日,在碧桂园与全国百家媒体见面会上,碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君拿出了一份碧桂园2017年度详细的财务报告,披露了碧桂园财务的真实情况。
根据碧桂园2017年资产负债表,2017年,碧桂园总负债为9331亿元,其中预收账款3467亿元,有息负债仅为2148亿元。
大多数的房地产从业者都了解,由于中国房地产行业采取预售制,有较多的预收账款计入到资产总负债里,等到确收条件满足即可结转收入。资产负债表的“负债”科目包含了很大一部分未来预期的收入。
通俗而言,房地产公司的负债中有一部分是购房人交的预付款,由于没有交房,还不能结算,因此,在房地产公司的账本上暂时记为“负债”。这一部分并没有利息,不算是真正的“负债”。
很多财务专家都认为,在地产行业,只用“总负债”衡量负债水平已经不能准确反映房地产企业的实际偿债能力状况。净负债率才是能比较准确反映房地产企业真实偿债能力状况的财务指标。
根据碧桂园财务数据计算,2017年,碧桂园的净负债率只有56.9%。这个负债率水平高不高?
据亿翰智库统计,2017年,上市房企整体平均净负债率是76.61%,碧桂园56.9%的净负债率,比平均负债率低了20个百分点。同时,2017年大约有50家房企净负债率超过100%。
而行业排名前十位的房企,平均净负债率大约91%,碧桂园则低了近34个点。
行业前十位房企中,净负债率超过200%的有两家,超过180%的有一家,超过60%的有两家,碧桂园的净负债率在十强房企里,排名在第5名,仅次于龙湖、华润、中海和万科。
不管如何比较,碧桂园净负债率均低于行业水准。
2014年~2017年,碧桂园的净负债率指标分别为56.9%、60%、49%、56.9%,整体呈稳中有降的趋势。
一位资深房企财务人士对乐居财经表示,从企业运营角度而言,预收账款余额越高,说明企业的回款能力强,预收账款占总负债比例越高越说明负债结构健康。同时,预收账款余额越高,说明碧桂园擅于运用经营性杠杆、用现有资源撬动更多回报的一种能力,近五年来碧桂园合同销售金额翻了5倍有余,而真正的有息负债占全部“负债”的比率却呈下降趋势,足见碧桂园擅于利用经营性杠杆获得高质量发展的能力。
上述财务专家认为,评价一家公司的财务状况,要综合多因素来评价,除了净负债率,还有现金、授信、销售收入等其它方面的数据。
从销售数据来看,2017年碧桂园以合同销售额5508亿元排名行业第一名,2016年碧桂园的合同销售额达到3088亿元,销售额的增加对碧桂园稳健的财务起着保驾护航的作用;
从现金数据来看,2017年底,碧桂园可动用现金余额高达1484亿元,占总资产约14%,9331亿元负债结构里,真正的有息负债只有2148亿元,其中1年以内到期的负债金额683亿元,同期现金有1484亿元,现金短贷比2.17,偿债能力强。
从授信数据来说,2017年年底,碧桂园未动用的银行授信额度高达2485亿元。
“综合来看,碧桂园的财务状况非常稳健。”上述财务专家说。
国际评级更能反映权威机构对一家企业发展及财务状况的综合评价。2017年,国际权威机构惠誉评级将碧桂园企业信用评级,由BB+上调至投资级BBB-;国内评级机构中诚信国际和联合评级均给予碧桂园控股AAA级。可对比的是,5000亿房企中仅有碧桂园、万科有惠誉投资级评级,十强房企中仅有碧桂园、万科、中海、龙湖有惠誉投资级评级。