“物业的本质是服务，目前不断迭代的功能是锦上添花，但不能脱离本质。在我的天枰中，品质重于规模。需要舍弃品质做规模的话，我们会放弃规模。”

文 | 刘婷

中国房企跨界方兴未艾，地产商纷纷转型美好生活运营商，进军长租公寓、医养健康、共享办公、文教体育、社区服务、智能家居等领域，供应链市场也同样风起云涌，如互联网般，一大批潜力独角兽企业正在孕育。乐居财经与上海证券报、新浪财经联袂推出“发现2018中国美好生活独角兽”大型策划，希望通过独角兽系列访谈，发现新领军，发掘新模式，助力产业与资本对接。

本期【发现美好生活独角兽系列访谈】主角是光物业总经理吴浩彬先生。

龙光物业总经理 吴浩彬

从业21年的“物业老司机”吴浩彬自2016年4月履新龙光物业总经理。在对话前，笔者一直在思考一个问题：在大众印象中繁琐、盈利难、吃力不讨好的物业行业，是什么动力能让一个人坚持了23年。在与吴浩彬的访谈中，他的3次笑容给了笔者答案，这个答案是：热爱。

掌舵龙光物业2年来，他见证了龙光物业功能的升级迭代。借助龙光地产深耕粤港澳大湾区的优势，龙光物业自带优质的用户基因。随着智慧社区的推进，这匹异军突起的黑马势必从更深层次改变业主的生活。

品质在先，规模在后，这是原则

“我们开发的社区和平台，是跟客户连接在一起的。接下来我们将发布物业App4.0版本。届时，将一键连接美好生活，业主可以通过智慧社区实现自己的需求。在平台实现资源共享 ，也是龙光物业努力的目标。”在吴浩彬看来，龙光物业的平台是最大的优势，也是他当时选择加入的原因。

吴浩彬构想的未来是，通过提升龙光物业的平台价值，不断丰富平台的功能，迎合新时代客户的需求，实现有质量的增长。

在此种思维的驱动下，完善平台建设就成为了一种理所应当的选择。吴浩彬介绍道，今后龙光物业将发力资源共享平台，小区业主可以通过社区议事功能、邻里互动功能、业主评价功能使用共享平台。一方面可以让业主专业互通、兴趣互动交流，另一方面能最大程度地利用共享资源，达到业主和业主之间、业主和物管公司之间多方共赢的局面。

在推进规模和平台建设的同时，品质与规模如何权衡成为掌舵者不得不面对的问题。“在品质和成本产生冲突的时候，品质放在前面，这是我们的准则。品质是根，经营是本。”吴浩彬的答案几乎脱口而出，在他的天枰中，品质重于规模。他强调，龙光物业对外拓展都是寻找有品质的楼盘进行深度合作，这是他们对外拓展的原则。

公开资料显示，目前龙光物业在管物业管理项目近100个，公司在职员工6000多人，服务人口逾60万人，管理面积近2000万平方米。随着公司的发展步伐的加快，人员招聘和对外合作成为了新的课题。

在人员招聘上，龙光走出了自己的创新之路。2017年下半年，龙光物业走进校园，推行校企合作，启动龙光定制班。一方面，龙光物业把企业价值和需求植入课堂，结合实操经验作出分享；另一方面，学生可以走进龙光实操基地，将理论和实际结合起来。吴浩彬透露，龙光物业接下来在校企合作上将加大力度，招聘更优质的人才。

2017年下半年，龙光物业迈出多元管理的第一步，与其它企业签约联合管理协议。在吴浩彬看来，联合管理能解决龙光产品单一的问题，未来在这个板块也将会加大力度推进。比如积极竞标学校、写字楼和创客空间等优质标的，丰富产品结构，加大规模。

如今，龙光物业的平台建设成效显现。2015年龙光物业的营收是3个亿，此后每年保持30%的增长率。2017年已经实现接近5个亿的营收，除了传统的管理费的收入、停车费的收入之外，2018年龙光物业将在多元经营板块加大力度，推行新的业务模块，如租售业务、拎包入住服务、龙光粮仓等。

作为一匹异军突起的黑马，龙光物业的定位是什么呢？在吴浩彬的蓝图里，它未来是一个“2+1”平台，即用户平台（用户平台包括用户端、场景端和员工端）、科技平台和合作资源共享平台，通过三个平台的连接，实现业主、物管的沟通交流，搭建共享平台。

上市不是物业公司的目的，品质才是

20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立标志着这一新兴行业的诞生。1995年，在物业行业的诞生之初，吴浩彬选择加入物业行业。23年间，他见证了中国物业从起步、发展到成熟的阶段。

在英文中，物业的表达方式为property，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。经过30余年的发展，物管行业开始走入正轨，成为房子本身增值的一部分。那么，什么样的物业能为房子的价值增值呢？在吴浩彬看来，好的物业应该做到2点：

首先，不能脱离物业本质，物业管理企业是受小区全体业主委托对小区的公共设施设备进行有序管理，同时赋予一些软性的服务，但核心是房屋的维护和公共设施设备的保养。

其次，物业公司通过维护可以延长公共设施设备的使用寿命，这会给小区全体业主带来安全价值的同时也节约全体业主成本支出。再加上软性的服务，物业才能给房屋带来保值升值的功能。

如果说，好的物业管理能让房产增值，那么物业本身的盈利空间是什么呢？当下物业纷纷拆分上市，上市是否是物业公司最终的目标呢？

吴浩彬的答案是否定的。他指出，以小区为单位来看，盈利点在2.5-3元/平之间，初期定价在3元以上，项目在专业运营的情况下可以略有盈余。“物业管理的本质是把服务做好。物业管理本身没有太多的资产，盲目跟风上市的企业可能会面临发展难以持续的问题。”他补充道，“做物业管理不能脱离本质，上市不是物业管理最终的目标。”

中国产业信息网数据显示，在2030年，中国单住宅物业管理的市场就能够增长至6639亿元。在如此大规模的市场面前，物业行业未来的趋势又是什么？吴浩彬认为，物管行业是劳动密集型企业，目前面临着用工紧缺的问题。随着科技时代的到来，未来科技的应用将更普及，也是行业趋势。第二个趋势是资源的共享，未来的物业管理企业一定是平台公司。随着市场越来越细分，物业公司不能什么事情都干，专业的事情交给专业的公司。怎么整合好资源将成为最重要的课题，拿下科技创新的企业才能拿下话语权。

没有人知道，在这个瞬息万变的行业，吴浩彬带领下的龙光物业将走向何方。但所有人都知道，未来已来，未来属于他们。

以下是乐居财经与吴浩彬的对话（精选版）：

乐居财经：从业23年来，您遇到的最大的困难是什么？

吴浩彬：物管行业的难点是管理费的价格问题，由于政府定价，限制价格上涨，这也在一定程度上影响物业管理企业的良性发展。第二，随着业主的消费升级，参与意识日渐加强，物管企业如何匹配需求或者超越客户需求是未来需要攻克的难题。

乐居财经：30多年来，您认为内地物管最大的变化是什么？新时代下该如何做好物管？

吴浩彬：物业管理行业走过了30多个年头，业主对物管的认识和接受有了很大的变化。物管企业本身的认知也发生了根本变化，也开始深入思考该如何管理小区、创造更好的文化。另外，内地政府对物管的认识也有很大的变化。 

90后和00后的年轻人更喜欢用科技的平台，未来智慧社区科技平台的需求会越来越强烈，物管企业应该重视这一变化，积极应对。

乐居财经：2018年4月，万科物业推出“朴邻”品牌，进军二手房交易，您怎么看？

吴浩彬：万科的尝试比较创新，更有前瞻性。随着国家政策的推进，90后、00后不一定要买房，今后租房市场空间很大，政府会推出很多政策性房解决住房问题。万科推出这种业务也是我们2018年在做的。我们将会在海南、广西、汕头等区域，跟Q房、链家等第三方平台合作，发展旅游度假型项目，利用空置的房屋进行价值的再创造。