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解读世茂上半年营运数据:后千亿时代的高质增长

乐居财经 2018-07-04 21:31 3265阅读

乐居财经   薛云兮/文

进入七月,房地产企业陆续出炉成绩单。

根据7月1日克而瑞地产研究院发布的研究数据显示,2018年上半年,TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。TOP20房企中,大部分业绩完成度超过40%,下半年有望完成目标。

2018年7月4日,世茂房地产(00813.HK)公告发布最新营运数据,截至2018年6月30日止六个月,共实现合约销售金额723.2亿元人民币,2017年上半年的合约销售金额451.2亿元人民币,同比增长60%;合约销售面积450.9万平方米,2017年上半年合约销售面积270.8万米方米,同比增长66%。截止2018年6月30日止六个月的平均销售价格为每平方米16039元。

其中,2018年6月单月完成207.4亿元人民币,合约销售面积达127.4万平方米,去年同期为113.1亿和66.2万平方米,同比增长率为83.4%和92.5%,创历史新高。

六月份创新高 全年任务有望完成

在克而瑞地产研究院公布的《2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,世茂房地产凭借持续稳定的销售业绩权益金额排名第12位。

值得注意的是,二季度以来,受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热,房企销售业绩迎来高峰。TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元,较一季度增长35%。

不同与上图的统计数据情况,从TOP100房企的单月业绩规模及同比增幅来看,5月和6月业绩规模提升很快,2月和3月同比增幅缓慢,第二季度好于第一季度。而世茂2018年3月,单月业绩创出新高,6月,再次以单月207.4亿,合约销售面积127.4万平方米再创历史新高,上半年保持快速增长态势。

另外,从目前的销售数据来看,世茂房地产2018年的销售目标为1400亿元,上半年完成723.2亿元,目标完成率达到51.7%。对比2017年销售目标为880亿元,目标增长率为59.1%。2017年,世茂全年的合同销售金额为1007亿元,今年上半年,已经完成去年全年的71.8%。根据现有的销售数据, 从2018年业绩目标及完成率看来,世茂在TOP20房企的目标完成情况排名第6位。

“从市场角度来看,二季度以来多地政府城市为了维稳市场,利好真正的刚需,开始适度加大供应量,6月部分热点城市加快预售证审批,大量项目集中入市,供应量继续增加。房企上下半年的业绩比例是四六开,只要供货符合市场需求、价格合理的话,持续保持这样的势头,世茂完成全年任务是大概率事件。”市场分析人士对乐居财经表示。

地区公司化运营+产品线助推

乐居财经了解到,世茂上半年销售情况良好主要得益于产品线标准化落地和地区公司化运营显示出成效。

区域是房企销售增长的稳定基础。房企深耕区域不仅占据了区域市场,而且在未来扩大企业规模、提升品牌知名度、传播品牌影响力、完善企业形象,甚至企业多元化发展和创新转型升级方面都有不可替代的作用。优越的地理位置以及人口、政策支持等因素的典型区域成为兵家必争之地。

2018上半年,福建地区公司、浙江地区公司以及苏沪地区公司这三大地区公司业绩利好。在福建地区,世茂已经深耕多年,新品研发打造差异化,运营营销持续发力,保持区域第一的实力。浙江地区主要是深度布局杭州湾,业绩土地双丰收,同时靠产品线助推。

闽系房企作为房企中的生力军规模不断增加,这也导致福建区域成为众多区域中竞争最为激烈的区域之一,达到寸土必争的程度。世茂稳居福建区域TOP1,2018年1-6月份,福建区域的销售额为262亿元,占其1-6月份整体销售额的35.8%。

据悉,世茂实施了区域公司化运营,对公司的管理架构进行了全新的调整,更多授权地区公司,增加长效激励机制。九个地区公司充分竞争,全独立核算的公司化运作培育了地区公司的主人翁意识,充分释放和发挥了地区公司的潜力和产能,效果很显著。

以福建地区公司为例,依靠标准化效率逐步提升,福建地区公司项目平均上会周期与设计周期得到了极大缩减,加速高周转。据亿翰智库统计,截至2018年6月底,世茂福建地区公司以262亿的销售金额稳居福建TOP1,并在厦门、泉州、平潭、晋江、石狮等地夺得城市销售第一名。

世茂的另一个重点布局区域是浙江地区。随着城市发展的加快,城市集群应运而生。世茂提出与城市群共生长的理念,瞄准了杭州湾大湾区,并提出杭州湾可以参照上海都市圈的发展模式,未来将形成以杭州为中心,向周边城市辐射的强大经济网络。

在立足杭州之后,世茂浙江地区公司布局了宁波、绍兴、嘉兴等杭州湾重点城市。今年上半年,嘉兴世茂璀璨时代、绍兴世茂璀璨明樾、宁波姚江湾•天源等项目相继开盘,联合云系作品宁波象山世茂云锦2期,上半年共计贡献业绩45亿。产品线助推高质量加速,浙江地区公司超额完成上半年销售指标,较去年同期有显著提升。

从产品而言,世茂梳理出五大优质产品线,覆盖客户全生命周期的住房需求。2017年推出璀璨系、国风系两条产品线获得市场的认可,树立了行业口碑与知名度。今年将有76个项目采用标准产品线,产品线覆盖率显著提升至78%,提升产品溢价与销售流速。随着2018年天誉系、龙胤系两个全新顶豪产品线的发布,五大产品线将持续提升产品溢价及营销力。

目前,世茂国风系已有11城10余个项目产品落地,分别位于福州、厦门、泉州、武汉、合肥、漳州、济南、重庆、大连、北京、天津等城市。世茂璀璨系作为另一条重磅产品线之一,目前已布局全国24个城市,包括北京、天津、济南、青岛、南京、重庆、武汉、西安、南昌、绍兴、宁波、长沙、泉州、厦门等地,落地近40个项目。

另外,上半年开工了世茂两个地标建筑,3月深圳世茂深港国际中心加快推进粤港澳大湾区的建设。 6月,福州“世茂108大厦”正式开工。2018年可售货值超过2335亿,按保守去化率60%计算,预计在2018年有望实现销售签约1400亿。

年报显示,截止2017年12月31日,世茂权益前土地储备约4790万平方米,遍布47个城市,165个项目,实现了在重点区域及核心城市群均有充足资源储备的布局,货值超过8000亿,其中长三角、华北、福建及粤港澳大湾区均超过1500亿。值得一提的是,世茂更积极投身“粤港澳大湾区”“杭州湾大湾区”及“一带一路”的建设,其中在“粤港澳大湾区”累计货值已达2000亿。

汇证发表研究报告指,世茂房地产(00813)年初至今合约销售强劲,料6月份表现维持强势,将公司目标价由25.6港元升至32.5港元,维持买入评级。

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