中国房企跨界方兴未艾，地产商纷纷转型美好生活运营商，进军长租公寓、医养健康、共享办公、文教体育、社区服务、智能家居等领域，供应链市场也同样风起云涌，如互联网般，一大批潜力独角兽企业正在孕育。乐居财经与上海证券报、新浪财经联袂推出“发现2018中国美好生活独角兽”大型策划，希望通过独角兽系列访谈，发现新领军，发掘新模式，助力产业与资本对接。

本期【发现美好生活独角兽系列访谈】主角是梦想加创始人李文磊先生。

文 | 林振兴

图片 | 乐居财经

在北京东二环的雅宝路上，坐落着一个颇为特别的办公空间。这里没有前台和接待人员，访客和办公者只需要是通过手机扫描二维码或者绑定的任意门禁自由出入。

谁曾想这个科技范十足的3400平办公空间，竟是由批发商城改造而成。曾经紧凑的小商铺，如今却被打通改成了联排的开放办公位，站在旷阔的露台上，北京错落的建筑和繁华的街景一览无余。

这就是梦想加朝外MEN空间，一个复古时尚的办公集合体。作为梦想加缔造者之一的李文磊，他是一个典型的理工男，略带羞涩出现在镜头前，穿着带有自家logo的深色T恤。

从3人到300人

三生万物，对于李文磊和梦想加而言，“3”或许就是幸运数字。

谈及最初的创业故事，李文磊提及跟他一起并肩作战的温梦飞和王晓鲁。他们身上有着太多共同的标签——80后、北京人、大公司打工、专业领域创业、卖掉创业公司、二次创业，三位创始人的经历整合起来就是现实版的“中国合伙人”。

李文磊不喜欢走常规路，他是对外经贸贸易大学信息系统管理专业出身，毕业后去了一家瑞士公司，并在技术社区里结识了跟他同样活跃的温梦飞，因为志同道合，之后他和温梦飞赴英国创办一家大数据挖掘公司，后被以色列公司以8000万美金收购。

他打趣地提到，“直到毕业两三年之后，我们学校的就业指导中心还给我打电话，询问要不要给我安排工作？”

创办梦想加之前，李文磊、温梦飞和后来结识的王晓鲁，三人经常开会到深夜，反复谈论和探讨，他回忆道，“从行业环境来看，纯互联网的机会比较少，但是互联网和传统行业相结合的领域却暗藏掘金点。2015年，恰逢地产行业进入互联网+时期，许多和地产相关的机会被释放出来，所以我们就决定进入地产行业的办公领域进行探索。”

当时，WeWork作为分享经济的代表，其联合办公模式在美国大热。国内也吹响“大众创业、万众创新”的号角，大量创业者的涌入也刺激了联合办公的市场发展，众创空间、共享办公、孵化器如雨后春笋般冒出。对比不同产品形态后，三人一拍即合，决定做一件有关办公服务和办公升级的事情。

回国后，他们仨在百子湾附近租借了一栋厂房，并将它改造得个性十足，脱胎换骨之后，这个空间的活力也被极大地激发，吸引了很多需求合租的创业公司，这也让他们发现了全新的契机，决定把百子湾的尝试复制到其他地方，成为真正的联合办公空间。2015年5月，梦想加正式成立，融资过程极为顺利，三天敲定天使轮。

短短3年间，梦想加在北京核心商圈布局20多个智能共享办公空间，成为北京规模和密度最大的联办空间品牌，互联网企业、文化传媒公司、大型国企央企的分支部门纷纷入驻，它开启了北京联合办公爆款空间的新纪元。去年下半年，梦想加开始外埠市场扩张模式，四个月内落地成都5万多平米，上海和杭州的联合办公也在紧锣密鼓准备中。

从创办之初的1200平米，发展至今在城市核心区域新增签约面积20万平米的规模。梦想加的步伐越来越快，如今它已拥有300多人的团队，70%的人员都是产品研发或办公服务体系的研发人员为主。

高效智能办公体验

办公本质上是一个地产生意，空间租赁是这门生意的基础。但想形成竞争优势还是得靠服务来做，所以联合办公更是一个企业服务的生意。

“办公即服务”是李文磊做梦想加的初心，也是联合办公商业模式的核心。梦想加为此独立研发“OaaS”（Office as a Service）服务体系，把所有在办公场地中客户接触到的场景进行优化。

作为梦想加的引擎，OaaS体系由空间设计、智能办公系统、社群运营三大产品组成，可应用于线下、线上及空间与人的连接三个部分，在多个维度发挥出重要作用，从而使科技连接空间与人成为现实。梦想加的这套OaaS体系也受到了腾讯的青睐，并获得了腾讯众创空间的战略入股。

李文磊分享了一些有趣的细节，“这套系统是基于微信开发，包括公交卡和人脸识别都被整合进来，给用户提供非常方便的体验。梦想加搭建的强大的统一后台将所有空间资源链接起来，联网、打印、预约会议室，都用一个ID连接起来，提高办公效率的同时也优化资源的配置。智能系统可以在物联网中去控制所有照明、能源消耗，节省大量开支。另外，我们还收集非常多用户的行为数据，帮助迭代和完善产品。”

除了提高办公用户的效率，智能化系统同时也提高内部的运营效率。系统可以自动通知运营人员有新的来访者，从而高效地去服务来访者，降低人力成本。再比如合同账单系统也可以在整个运营过程中，帮助运营人员识别是否交过费用。

在无数次产品迭代基础上，梦想加将智能、设计、运营三者实现结合，以用户体验为本，以完整的OaaS体系构建办公空间。比起单是空间的租赁，李文磊一直更在意能否提升智能办公体验，梦想加的智能化程度已然成为决定竞争壁垒的重要因素。

规模还是盈利？

今年3月，梦想加在投资热情减退的经济形势下获得新一轮由愉悦资本、欧翎投资、巨人投资领投的3亿元B轮系列融资，目前已累积到4亿元。

于李文磊而言，梦想加备受资本青睐的原因无外乎两个——单体模型和可复制性，“梦想加经过长时间的产品打磨，有非常标准化的模型去复制，也意味着能赚钱和快速复制，这对于资本来讲是非常好的生意。”当然，它也满足3S投资理论——大市场、可复制、高城墙。

对于这笔融资的用途，李文磊坦言，“一方面，用于强化核心优势，我们希望能够继续去迭代产品，适应更广泛的客户群体和更标准化的营建，以便能够更快速、更标准化地复制。另一方面，我们也会把资金投放到新市场的开拓中。“

复制一个高颜值的空间不难，难的是形成真正的产品壁垒、走上规模发展且持续盈利的道路。在李文磊看来梦想加从创业伊始就能够抵住诱惑，走出一条差异化的路径，“我们坚持智能化的办公，遵循做健康的单体经济循环原则，简单来说就是单店在运营上是健康盈利，我们保证了所有店的平均入住率超过95%，走可持续的‘产品型’规模化发展路线，不是纯靠投入和盲目的规模扩张。“

健康的业务模型要求是什么呢？通过智能系统，在营建过程当中，标准化的选材和业务流程，以及对施工方的标准化管理，通过新的技术手段，降低三分之一的成本，实现一个高品质场地开办的营建过程。此外，通过智能系统来协助社区运营工作，降低对于社区运营人员的数量需求。从营建和运营的角度来讲，都可以通过智能化体系降低成本和投入，从而达到一个非常好的单体运行模型。

如同其他创新事物一样，联合办公也历经了行业震荡洗涤。从一窝蜂涌入的初步发展，到粗放野蛮生长，再到逐步走向理性发展。

显然，联合办公已进入规模扩张期，比如WeWork、优客工场、梦想加、氪空间等众多玩家新店开业的消息接连不断，呈现大规模扩张趋势。面对激烈竞争，李文磊却丝毫不畏惧，“竞争对消费者而言是一件好事，可以帮助消费者获取到更划算的办公产品，不能够提供很好服务的竞争对手都会逐步出局，留下来的才是能够给客户提供更好服务的公司。当然，要想最后胜出的话，盈利和规模必须同时做到，缺一不可。”

在李文磊眼中，“到2020年，联合办公市场能够达到整个办公市场的30%，未来的增长空间是非常大，越来越多的公司会去选择这种类型的办公形式。同时，这些公司也可以在一个更加赏心悦目和省心的环境里面去办公。”

在扩张策略上，李文磊秉承健康高速的规模体量原则，在一二线城市，包括新一线的这些经济比较强的省份城市去拓展机会，他预计梦想加在整个下半年的扩张计划将近30万平。

但对于五年后的长远规划，他则不想给梦想加“画圈”，不愿意透露具体数据。毕竟这是一个快速发展的行业，发展速度呈指数增长。李文磊坚信未来的办公市场会有非常大的比例转换成梦想加这类型的办公业态。

【投资人说】愉悦资本刘二海：梦想加引领创新工作新节奏

梦想加的共享办公也是新模式，过去企业有行政自己装修，实际上越来越麻烦，当环保要求提高之后，找装修队都非常麻烦。现阶段，公司为求信息化的发展，体量在减小，很多公司可能就十几个人，这时候再找办公室也不经济，所以把很小的地方拿出来组几个工位，租一个小的空间用来办公其实非常方便；还有异地，比如要开个分公司人很少，如果有共享办公（需要）开十个分公司，我可能一天就可以开出来。但原来不行，原来一个地方租房子要装修，要弄几个月才下来，非常不方便。所以共享办公这件事情以新模式的形式来做，做的也都是非常好的。

梦想加跟WeWork不一样，创始人是一群从英国留学回来的留学生，共同开始做这个事情，从轻模式开始。所谓轻模式，就是先跟别人合作，别人来提供房子，从这个基础上做，其实难点比较高，如果自己的房子亏损也无所谓，如果是轻模式，跟别人合作就要求你的房子必须得赚钱，否则没人跟你合作了，所以门槛是高的。他们一开始就选择了这样一条路，所以对自己的要求也非常高，三位创办人还是非常年轻，合作的也非常好。 

以下是乐居财经与李文磊的对话（精选版）：

乐居财经：是什么原因让三位创始人选择了共享办公这一领域？

李文磊：我们在最初的时候做了很长时间的思考，从整个的行业环境来看，其实纯互联网的机会还是比较少，但是互联网和传统行业相结合的领域，我们认为有很多的机会。2015年正好也是地产转型的时期，在这个时期很多的地产机会释放出来，这时候我们就决定了去在地产行业的办公领域进行探索。同时，因为双创的原因，有很多的众创空间、办公空间、孵化器都来做创业者的服务空间，我们当时也在考虑主流的经济体当中的客户群体应该还是办公用户。

乐居财经：目前已累计融资达到了4亿元，梦想加获得资本青睐的原因是什么？

李文磊：从资本的角度来说，无非是需要一个能够赚钱的生意，一个是单体模型要好，第二个，要能复制。梦想加经过三年的发展和产品迭代，我们在这两个方面做得是最好的，你看我们的单体单店的经济模型在所有的友商中不仅仅能够保持到一个最好的状态，而且经过长时间产品的打磨，我们有非常标准化的模型去复制，也就意味着我们能赚钱，还有能力快速的复制，这对于资本来讲是非常好的生意。

乐居财经：梦想加的优势之一是运营能力，这个主要体现在哪些方面？运营能力是如何炼成的？

李文磊：精细化管理这一块是体现在我们营建和运营的整个流程当中，健康的业务模型要求什么呢？要求投资回报非常好。在最开始的时候一直坚持研发的智能系统，很大程度上在营建过程当中，标准化选材、业务流程，标准化我们整个对施工方的管理，通过新的技术手段，降低大概三分之一左右的投资，实现一个高品质场地开办的整个营建过程。然后我们的运营成本也是通过精细化的管理和智能系统来实现，比如像智能系统可以在物联网去控制所有的照明、能源消耗。同时，通过智能系统来协助社区运营的工作，降低我们对于社区运营人员的数量需求，降低运营成本。所以从营建和运营角度来讲，都可以通过我们的智能化体系，有效降低成本和投入，达到一个非常好的单体运行模型。

乐居财经：梦想加通过技术改变效率，科技主要体现在哪些地方？

李文磊：其实我们所做的事情是从两个方面来看的，第一，我们能够提高办公用户的效率，为此，我们有一个专门开发的一套产品线，通过一个ID，从你进门的那一刻开始绑定到你的微信上，绑定到你的公交卡上，甚至绑定到你的脸上，让你进到这个空间当中之后，通过这一个ID，就可以联网、预定会议室、打印，甚至买咖啡机全都可以通过ID来实现。这样的话在整个工作过程当中其实你是可以抛开这些所有烦琐的事情，提高你的办公效率。从另外一个方面，我们是为了提高内部运营效率。通过系统可以自动通知运营人员有新的来访者，这样的话，他们可以非常高效的去服务来访者。比如像合同账单系统也可以在整个运营过程当中帮助运营人员识别，哪些是交过费，哪些是没有交过费。

乐居财经：梦想加选址上倾向于核心商务区，成本很高，租金是不是很高？

李文磊：这个租金可能最后也不低，因为我们秉承的是在物业基础上给用户提供额外的价值，而客户其实接受我们这种价值。所以在这个过程当中，价格虽然高，但是本身它一个市场价格就是在这儿的，我们是在这上面叠加新的服务，所以对于客户来讲是一个很合理的价格。

乐居财经：梦想加今年加快了扩张速度，是因为资金到位，还是规模也成了护城河的时候了？

李文磊：这两点我觉得我们都是有的，首先来讲，刚才讲梦想加单店健康的经济模型受到了投资人的认可，同时也是扩张的很重要的前提。第二个，梦想加能够快速的扩张，也是因为有一整套完整的标准流程体系，标准的做法，产品打磨度已经达到了这个阶段，你所讲的护城河也好，扩张的优势也好，都是存在的。以这两个为我们扩张的前提的话，我们很自然的就会非常快速的去扩张。

乐居财经：规模是共享办公行业竞争的必然之路吗？

李文磊：我们永远都是能够盈利的情况下以最快的速度扩张。盈利和规模必须同时做到，缺一不可。