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华夏幸福怎样应对政府坏账?这是董事长王文学的回答

乐居财经 2018-06-24 17:33 2036阅读

要说产业地产圈里,哪家企业最有话题性,华夏幸福必是No.1,要想充分了解这家神奇公司,一年一度的股东大会就是捷径。园区圈今天转载的华夏幸福2017年度股东大会纪实,不仅有董事长王文学和总裁孟惊深度演讲,也有精彩提问互动。

在王文学看来,中国未来发展潜力巨大,城镇化还有巨大提升空间,高端制造业是中国经济未来增长关键点。此外,王文学还提及其通过知合控股投资了合众汽车,合众就是那家前不久发布新能源汽车品牌“哪吒”的公司。

还有几个数字值得关注,截止2018第一季度,华夏幸福已经布局了15个都市圈,74个产业新城,12个产业小镇。

对于外界最关心的三个问题:如何应对政府坏账?异地复制难点是什么?如何平衡资金链?王文学也都做了详尽回答。

以下为股东会纪实原文。

一、董事长王文学总发言

首先要感谢大家对公司的认可和支持,感谢大家。今天本着开放、透明、合作的精神,跟大家交流一下公司的情况。今天主要沟通几方面观点:

第一个观点,未来的机会在中国。

过去近200年来的发展轨迹表明,中国的发展潜力是巨大的。在习总书记带领下,我们比历史上任何时期都更接近中华民族伟大复兴的目标。持续壮大的中产阶级队伍是中国未来增长的重要支撑。2017年中产阶级规模约2.3亿人,预计2035年达到6.3亿人左右。6.3亿左右中产阶级相当于美国(2.5亿)、日本(0.7亿)、欧洲(3亿)三个国家/地区的中产阶级人口之和。

中国的制造业体系最全,是全球唯一的拥有全部门类的大国。中国拥有40个工业大类,191个中类,525个小类,是联合国产业分类中唯一拥有全部门类的大国。220多种工业产品产量位居世界第一。

中国制造业规模全球最大,制成品出口优势显著。2017年中国制造业产值占全球33%,是美国的2倍,是美日德之和。工业制成品出口占全球的15%,位居世界第一。未来我们就是要本本分分做中国人,做中国事。

第二个观点,未来以都市圈为核心的城镇化是中国经济的压舱石。

1)中国新型城镇化还有巨大的提升空间!城镇化是中国经济增长的支撑。

目前统计数据显示,我国2017年城镇化率58%,到2035年大体上还能提升17个百分点,还有3亿人左右进城,预计2035城镇人口11亿左右。习总书记指出持续进行的新型城镇化正在为数以亿计的中国人从农村走向城市、走向更高的生活创造空间。

未来20年,新型城镇化对经济增长的贡献率超过2/3!据测算,每新增一个城镇居民,需新增城镇固定资产投资50万元左右。至2035年,3亿人的新型城镇化预计将直接拉动城镇固定资产投资新增150万亿,同时拉动消费120万亿。

2)城镇化已经呈现明显的都市圈特征。都市圈是世界城市群发展的高级形态。

公司设立了三个研究院:未来城市研究院、产业研究院、城市孵化设计研究院,同时还有大数据研究中心。通过研究,我们看到城镇化呈现明显的都市圈化。

很多都市圈GDP超过绝大多数国家。如果东京都市圈和纽约都市圈单独作为独立经济体,分别排到世界11、12位。

中国已经进入都市圈时代。中国人口在500万人以上的都市圈共31个:人口占比33%,GDP占全国49%,房开投资占比60%,全社会消费品零售额占比52%,高铁车次占比75%,航班起降次数占比71%。

大量数据和现象可以佐证:

a、人口已经在向核心都市圈聚集:都市圈近5年地级以上城市小学生数量大幅增加。

微博热度高的区域集中在都市圈。

c、都市圈夜生活更加活跃、更加丰富。

d、交通联系主要集中在都市圈之间。

e、教育资源主要集中在都市圈(高校分布)。

f、硕士以上学历人群集中在都市圈。谁拥有了高端人口,未来经济就属于谁。

g、创新要素不断向都市圈聚集。举例,石墨烯产业集中在三大都市圈;装备制造业在三大都市圈活力显著高于其他区域。

h、资金资本更是不断向都市圈集中。

i、都市圈是中国社交最活跃、消费最时尚、服务最优质、文体最发达的区域。

都市圈是中国未来经济增长的核心载体。华夏幸福已经重仓新型城镇化,全力布局都市圈。截止2018Q1,已经布局了15个都市圈,74个产业新城,12个产业小镇。

a、京津冀区域:22个产业新城,8个产业小镇(包括5个签署备忘录)

、长三角区域:21个产业新城、2个产业小镇(包括4个签署备忘录)

c、珠三角区域:7个产业新城(6个备忘录)

d、其他区域:中原区域7个产业新城,1个产业小镇;成渝区域7个产业新城(包括5个签署备忘录)、关中区域1个产业新城、长江中下游区域9个产业新城(包括2个签署备忘录)、沈阳1个产业新城

未来十年是京津冀都市圈发展的黄金十年。从东京经验看,北京都市圈发展潜能巨大,有待进一步释放。东京经验看,他们大力发展周边卫星城(8个50万以上卫星城),增加与周边区域的交通联系(成交铁路里程达到2013公里),促进了区域协同发挥在那,提升了整个都市圈的承载力和竞争力。从东京都市圈的发展来看,政府规划没有阻挡住人口向都市圈集中。

华夏幸福已经重仓了中国,重仓了都市圈的城镇化,重仓了京津冀,如果你看好中国,就投资华夏幸福;如果看好城镇化,就投资华夏幸福;如果看好京津冀,就投资华夏幸福。

第三个观点,以科技创新为核心的高端制造业是中国经济未来增长的关键抓手。

2008年经济危机后,当时去了美国调研,的确经济很惨淡,商场里购物者提袋率很低,的确是经济危机。后来又去了德国,在德国也问了同样的问题,反馈说没有经济危机,没啥影响。同时我们还去了日本和韩国,同样的问题,日本也是同样没受太大影响。我们就总结,国家要想长治久安,光靠服务业、金融业不行,要有制造业,要有高端制造业,要有具备自主创新知识产权的制造业。从那时候我就决定以后了就做点事情,这几年在不断看产业,判断了未来的发展方向。

我个人出资成立了知合控股,投资了以创新为核心的科技制造企业:

1)投资了黑牛食品,黑牛食品整合了AMOLED维信诺。现在第一个六代线已经在固安建起来了;

2)知合出行:合众汽车、智能驾驶、出行平台(参股巴歌出行和马上用车,控股番茄出行和小二租车,小二租车是海南最大的分时租车品牌)。

第四个观点,华夏幸福是一个有理想、有情怀的企业。人除了苟且还要有诗和远方,企业除了赚钱还要有理想和情怀。

我一直跟区域总、城市总说,大家要学苍鹰而不是苍蝇。苍鹰心中有理想,看准目标就不放弃,而苍蝇只看到屎。你们有机会做一些东西,一定要抓住机会。

城市建设方面,我们在固安做了一个公园,之前做的水平不够高,后来我们修改了设计重新施工。虽然耽误了一些工期,但是给大家提供了一个美好的环境。我们为了保持城市风貌和价值,宁愿牺牲短期利益,我们更加注重长期利益。包括嘉善水街,之前很多人不同意那个做法,很多人觉得不赚钱。但是我们觉得有水景观不能浪费,我们就重新做了规划。我们在城市建设上希望留下非物质文化遗产,而不是一堆垃圾。

在产业上,部分地方政府在追求短期利益上,可以不顾污染和能耗。在环保问题上,我们宁愿不发展,也不要造成污染。大厂曾经有一个多晶硅企业,需要大型变电站,是一个高耗能的企业,我们不同意建设,现在看就是一个三高企业。我们不仅仅是为了自己。大家看到大厂影视城,当时很多人觉得怎么能做影视呢,但我们考察产业后觉得可以,就给了机制给了体系抓紧引入,打造了影视小镇。这个小镇从过去没有任何影视元素,到现在已经一棚难求,非常火爆。

华夏幸福是一个有理想、有情怀的企业。各位股东,但凡是伟大的事业,在前进的道路上都是曲折的,平坦的道路上也走不出伟大企业,昨天我们选择了产业新城这项利国利民的伟大事业,注定我们要付出常人不能付出的艰辛,承担平凡企业不能担当的困难。在产业新城的这片热土上,我们受过刁难和委屈,我们流过汗水和心血,我们贡献过青春和芳华,苟利国家生死以,岂因祸福避趋之,选择产业新城,今生无悔。谢谢大家。

二、总裁孟惊介绍2017年业务情况和2018年规划

华夏幸福主业是产业新城,目前盈利的有两块业务:产业新城和住宅孔雀城。产业新城是接受政府委托,采用PPP模式,对受委托区域从前期定位规划、到土地拆迁整理、基础设施建设、招商引资、城市运营,整个的管理。孔雀城就是房地产开发。

公司的PPP模式是区别于其他的模式,我们自己总结有3个特点:

1)以产业发展服务为核心,就是要给政府招商引资。过去很多企业跟政府合作,但是都是建完移交,就是传统BT模式,而幸福的还需要招商引资、导入人口,给经济发展带来持续活力。

2)建设+运营,区别与传统BT,整个产业新城运营、绿化、卫生、供热等都是幸福来运营的。

3)PPP是整体性的。PPP国家要求是20-30年,在建设运营完了之后,交给政府的是一个完整的产业新城,它是一个自己有持续造血机能的产业新城。所以不能用其中一个方面说利润高了或者低了。整体测算下维持在合理利润水平,利润率12~15%,不能单纯用一个业务来判断。我们住宅业务也是在园区内做,都是独立的子公司,独立的经营。

2017年主要经营指标:环京调控下我们肯定受到了影响,整体二、三季度现金流为负,四季度整体稳住了,持续到现在。2017年在2万名员工努力下,完成了年初的计划目标。主要是靠外埠的增长对冲了环京二三季度的下滑。环京我们度过了最困难的时期,进入了平稳健康发展的时期。2016年环京950亿元销售,2017年大概920亿元,是有下降,但是外埠增长很快。

2017年的经营亮点:

1、产业新城异地复制成效显著:一方面数量多,另一方面嘉善、来安进入了高速发展期,都是单区销售过百亿;

2、产业新城收入同比增长65%,跟住宅收入基本持平。产业新城投入产出时间要比住宅慢。但是产业新城通过十几年的经营布局现在开始发力了。

2018年整体战略围绕三方面:

1)稳健经营,高质量发展。2018年销售规模争取达到2100亿元,负债率争取降到80%以下,同时成熟区域应收账款要持续下降,利润稳步增长。聚焦到高质量的开发建设。聚焦高质量开发建设,王总面前的这些书,就是我们的研究成果。高质量打造产业集群。高质量提升运营服务水平,做好各方面的配套。

2)聚焦深耕核心都市圈。外埠强力高速发展,环京平稳健康发展。

3)全面深化合作。今年以来,住宅跟兄弟单位合作比较多。实际上华夏幸福的合作,在很多年前就在投融资、规划咨询上进行过合作,包括产业新城、招商引资等方面合作。合作是未来华夏幸福非常重要的战略举措。

三、问答环节

Q:公司应收账款增长的比较多,未来应收账款会不会有所改善?

财务总监吴中兵:公司业务跟其他企业不一样,公司跟政府的应收账款需要先第三方审计,然后经政府内部审批后纳入下一个财政年度预算来支付。一般经过这个流程不超过1年左右。投资者提出的这个事实是客观存在的。2017年应收账款余额增长比较多,最主要原因是产业新城业务异地复制出现成效,所以这块存在滞后,应收账款虽然增速快,但是跟收入配比还是比较合理的。从应收账款长期态势来看,过去3年增速还是逐渐下降的。未来随着环京政策规划逐渐明朗,会加快回收速度。同时外地新的产业新城公司逐渐成熟,回收会逐渐加快。我们从内部管理上,在投资、操盘纪律对节奏有要求和约定,会根据这个制定开发节奏和计划。整体风险是可控的。我们会推行全面预算管理,后期投放速度会控制在合理水平,严控经营风险。

Q:政府回款这块,之前有没有坏账情况?如果出现了这种问题怎么应对?

吴中兵:政府合作回款到目前还没有出现违约情况,这也跟经营上与政府上有共同商定筹划的因素在。如果出现了这个问题,就想尽办法不让它出现,控制投资纪律。如果实在不行,如果到了预警线,我们就踩刹车。

王文学:从2002年开始做产业新城,第一个就提防这个问题。我们有办法。投资纪律是一套体系。同时我们拿的东西,要比政府欠的东西多,核心要有这个。

Q:产业发展服务异地复制能力?从公司来看,异地复制最困难是什么地方,咱们团队对这些问题做了什么应对方法?

孟惊:早期大家不会干的问题,过去没有那么快,没有那么多人才储备。很多人不是华夏体系的。我们总结了这些书,整个操盘的体系和内容。有了这些书,就能解决培训和人才的问题。城市有了产业有了,政府就能进行快速发展。嘉善能够快速达到这个规模,也是这个模式的结果,嘉善3年达到了固安10年的成果。华夏幸福积累了这些模式和经验,让我们异地复制取得成功。

王文学:复制难的问题,我连固安都能干成,我在哪里干不成。过去华夏幸福就我一个人会做,为了保密,还把工作分块保密起来。后来管不过来了,我们开始有方法论和人才培养体系,之前2012年麦肯锡说你最大的制约力就是能能培养几个小王文学。现在有若干个区域事业部总超越我的水平,包括环京的、苏浙皖郑、武广深成的区域总都特别能干。事业部总有10个左右特别能干,区域总有20-30个特别能干。

Q:公司从10-17年累计融资83亿元,累计现金分红78亿元,因为规模扩张和成长阶段分红少我们可以理解。请问公司未来5年是否有股权融资计划,未来5年分红计划是怎么样?

王文学:从公司层面的股权融资需要证监会审批,不在于我们的意愿,需要证监会批准。希望能够多争取股权融资。分红现在执行保底数30%,对于公司长期发展和分红,我也有些纠结。分红尽量多分点,但是要找到一个平衡点。

Q:现金流二季度的情况有没有超出公司预期?

王文学:本来认为我们心里有准备,后来看到觉得还是有压力的。二季度末推动了外埠整个区域的达产,三季度没有太好转,四季度好转了。2017年得益于外埠拓展和经营好转的大力支持。今年外埠增长比去年高出300%,可以完全放心。

Q:去库存压力和方案?

吴中兵:报表上存货2302亿元,包括两类:房地产开发类1300亿元,园区有900多亿元。房地产开发类,包括开发成本、开发产品,需要2-3年周期。第二类园区类900多亿元,这种从账龄看1年内占比54%;1-2年占比22%;2-3年占比11%,3年内累计占比87%。还有13%超过3年。

Q:针对上交所的询问函,对公司往后有没有什么应急机制?

董事会秘书 林成红:问询函是例行问询,现在交易所强化一线监管职能。现在平均每天3-5家年报问询,以后是监管的新常态。对于交易所的回复,会以谨慎为好。会计师会谨慎原则。回复出来会比较细。交易所给了一次非常透明展示的机会,因为有很多基础数据。交易所规定24日之前要回复。每家企业面对媒体都有不同策略,公司的选择是做好自己。我们相信大家都有良知。

Q:外资发美元债,公募债会不会受限?外管局新闻是否会带来影响?

林成红:公司刚刚拿到发改委批准的20亿美金的发债额度。

Q:怎么平衡你的资金链?

王文学:华夏幸福从业务到融资跟别的企业不一样,和一般的房企不一样。据我所知,融资里65%都是产业新城融资,产业新城融资不受很多政策限制。剩下里面有20%是住宅地产融资,公司是TOP10企业。公司融资是非常丰富的。同时我们也非常关注投资问题。很多住宅企业,在投资上市不能控制的。华夏幸福不一样,土地储备跟他们不一样,我们不需要那么多土地储备。遇到极端情况,我们可以踩刹车。

Q:环京合作备忘录和协议会不会有很大差异?

王文学:环京是公司发源地,而签署备忘录的都是比较偏远的区域。即使备忘录转化不成,对华夏幸福没有任何影响,反而能够保证高质量发展。在推进转型过程中,我们推进高质量发展,很多地方都不愿意签署备忘录。

Q:队伍扩大对于效率、团队狼性有什么规划?2100的目标怎么来的,底气硬不硬?

孟惊:过去环京日子比较好,华夏幸福不缺乏执行力。华夏幸福这个团队之所以还能在业内有点地位,得益于:1、老板战略英明;2、执行力非常强、听话的团队。

关于2018年业绩,参考过往看最困难的往往是调控初期,客户是观望的,我们认为这个时间已经过去了,目前从环京数据看基本稳定和小幅上升。随着外埠增加,这个目标是保守的。在下达目标时,项目是夯实的,都在陆续开发中。

王文学:华夏幸福极端有特色文化的企业,在实现目标上采用了S-TOPK,战略化为任务分解。我们有管理体系,其次我们有一批非常能战斗的干部。我们有完善的激励体系,我们正在推进有效的激励政策。最后我们还有文化,完不成业绩就下岗,季度考核半年落实。

Q:感觉幸福是一个不爱名的君子。很多机构评奖都不披露,是什么让这么优秀的公司没有申报?产业新城有高新技术标准么,会成为高新技术企业么?

王文学:林总刚刚当选最佳董秘;公司是一个比较低调的企业。

从内部说,华夏幸福有10大产业,117个行业领域,代表了全球和中国领先的产业。在招商引资门槛上,设置的比较高。公司作为平台公司,有高新技术产业,也会有针对性制定当地产产业。

会议时间:2018年4月20日

参会人员:董事长王文学、总裁孟惊、财务总监吴中兵、董事会秘书林成红

来源 雪球

编辑 春复秋

(文章转自微信公众号:园区圈)

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