乐居财经讯 2018年5月23日，中国房地产业协会金融专业委员会举办的“2018中国房地产金融论坛”在北 京启幕，论坛旨在促进房地产、金融业的健康发展，加强房地产与金融的交流合作，为房企提 供更宽广的投融资思路，增进项目与资金对接，展示房地产金融领域的创新成果，挖掘存量、 租赁市场的成长空间。

新城控股副总裁欧阳捷在现场围绕“新时代房企成长策略和融资破局”发表主题演讲，欧阳捷表示，现在中国已经进入了新时代，我们正面临着人们日益增长的美好生活的需要与发展不平衡、不充分之间的矛盾。越是发达的地区，人均住房面积越低，越是不发达的地区，人均住房面积反而越高。但是在一些中小城市的面积改善需求却几乎将永久性地萎缩了。

欧阳捷讲了一个案例，“我曾经接待过几批政府领导到我们公司来走访，我们曾经问他们一个问题，我说你们多少年没有换房子，他们说10年，他们每一个人的回答都是10年。我说你们为什么不换房子？因为他们住的是当地最好的房子。我说你们当地住的是什么样的房子？多层，没有电梯。当然我们可以想像，没有大堂，没有地下车库，没有花园。所以，这些地方他们的质量性改善需求依然存在，越是房价低的地方，房子的品质当然越低，房价低就意味着未来升级换代的潜力和空间越大。所以，在这些地方依然缺乏高端产品。我们介绍了我们新城的高端产品以后他们眼睛一亮，问多少钱，我们就已经看出来他们已经非常心动。”

欧阳捷认为未来的住房市场质量性改善需求依然很大，还将持续下去。当然不仅在住宅市场，欧阳捷认为在商业地产上也是同样的问题。比如一二线和三四线城市的不平衡，三四线城市的人口占比超过50%，但是三四线城市购物中心的优质商业的比重更低，只有30%。另外，在三四线城市的优质物业非常非常少。很多传统的百货大楼还依然很多，真正的购物中心比较少，有的城市甚至没有购物中心，差异非常大。

应该如何看待未来的市场？房企应该怎么做？欧阳捷表示，尽管我们已经发现这个市场上存在着巨大的不平衡、不充分的机会，但是我们依然需要对未来的市场做明晰的判断。

“我们过去曾经提到一个观点，未来楼市没有大起，也没有大落，房价不会大涨，也不会大跌，因为现在稳楼市、抑泡沫、防风险的要求非常明确，中央政治局明确提出了新的定调，推动信贷、股市、债市、汇市、楼市稳定发展，对我们未来的房地产市场发展做出明确界定。”

住宅市场上，欧阳捷认为未来驻守在一二线城市不可能获得业绩的增长。为什么？因为一二线城市土地供应趋势性下降。房价又被死死按着，既无量又无价。商业地产上也是同样存在类似的问题，一二线城市商业地产已经趋于饱和甚至过剩，这些城市很难寻找到新的发展机会。当然板块之间还有不平衡，但是这种机会越来越少。我们可以看到一线城市一个购物中心，静态服务人口其实只有15万人，新城控股提出一个概念是5万平方米以上的购物中心，当然还有很多5万平方米以下的，3万平方米的社区商业。按照这个逻辑来算，新城控股的商业在一二线城市可以大大发展。我们可以想像一个购物中心静态覆盖多少人口才能够维持正常运转呢？一般5万平方米以上的购物中心静态覆盖人口大概20万人，也就是说这个购物中心覆盖的静态人口男的、女的、老的、少的、能动的、不能动的，一个星期来一趟购物中心，一个星期就是20万人。如果是这样，我们现在一线城市的购物中心静态覆盖人口已经大大低于20万，因此购物中心的竞争非常激烈。比如上海70%的购物中心不挣钱。二线城市，可以看到刚刚好是20万人。但是有些城市已经我多，三四线城市我们可以静态覆盖25万。而新城控股统计的数字仅仅是有购物中心，还有大量的城市是没有购物中心的，所以，它的购物中心的商业是缺的。

“因此，未来在住宅市场、商业市场我们都必须要下沉三四线城市，只有下沉到三四线城市，我们业绩才能增长。  当然并不是所有的三四线城市都有机会，我们对三四线城市也必须有所选择，才能保证我们未来的发展是可持续的。2015年提出一个观点，四大分化：城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。这个过程当中，我们提出来关于企业分化间的两个观点：第一，90%的房地产企业必然会被淘汰。第二，百强房企会占据市场份额50%。后一个观点去年已经应验了。所以，并不是所有的房地产企业都有机会，未来房地产企业的竞争格局会越来越激烈。”欧阳捷如此说到。

“在去年一年时间，很多房企提出新的口号，比如300亿、400亿、500亿的企业都在冲千亿，甚至一两百亿的企业在未来也要冲千亿。这种情况下所有的资源都向大企业集中，金融机构也在向大企业提供金融资源支持，合作伙伴供应商也在给大企业做，因为小企业也不敢做了......因此，这个过程当中，房企的融资门槛会越来越高。最近我们提出一个观点，50强将成为房企融资新门槛，而不是过去的百强企业。”

行业集中度的速度正在加速，而且加速的速度远远超过我们预期。2016年20强房企的市场份额只有25.5%。到了2017年提升了8个百分点，而且它的平均增速是远远高于行业的平均增速的。到2020年的时候预计他们的市场份额将接近70%，而这个估计依然是保守的，因为欧阳捷预测这三年的平均增速只有30%，而过去两年的平均增速都超过了45%。所以，未来行业垄断的加速远远超过预期。是不是2020年，我们的行业垄断格局已经完成了呢？仍然不是，我们现在处于低集中的市场格局。2020年我们可能直接进入了一般保障型市场格局。什么是一般保障型？前8强的企业占据市场份额的40%—70%。但是可能还没有结束，未来可能前8强的企业占据市长的80%。这不是不可能的，我们现在的汽车、家电、空调、洗衣机等等行业都是如此。所以，未来企业必须要加速奔跑，加速奔跑怎么做？只有两条：第一，高周转。第二，加杠杆。

高周转都要多辛苦，所以很多企业非常辛苦，跟很多政府机关一样，白加黑、5+2，星期六保证不休息，星期天休息不保证。所以，我们在奔跑的过程当中，大家都付出很多艰辛的努力。新城当年推盘去化率可以达到78%。

2015年的时候，新城控股当时提出来一个目标，在2020年新城控股希望冲千亿规模。但是2016年小伙伴很努力，销售增长100%，达到650亿元，接着新城控股提出2017年冲千亿，最后新城控股完成了1260亿元。未来两年新城控股还会延续这种加速奔跑格局。当然光跑是不够的，还要有高杠杆。

高杠杆确实会有风险，但是是不是一定有风险呢？比如大学生毕业之后刚刚攒了30万块钱，他想买房，向建行贷款，问父母借了100万，付了首付，再向建行贷款买房。这个大学生未来有没有风险呢？会不会死呢？我们认为可能不会，因为他们向父母借的钱是永续贷，甚至还要还利息。

这种情况下，其实对于企业、对于个人来说最重要的是现金流，只要保护好现金流，能够现金流覆盖我们的资金成本，覆盖还本付息，覆盖我们正常的运营，企业就没有风险。

我们需要平衡我们的杠杆率，保证财务安全是最重要的，如果我们保证财务安全，这样我们的融资效率会提高，融资成本会下跌。新城控股通过高速奔跑保证高周转，同时通过高周转获得企业高增长，同时有了高增长，我们就获得高收益，这个过程中企业获得了企业资金AAA的评级。去年新城控股也纳入了MSCI的成分股。

欧阳捷总结道，“企业在这个过程当中，我们觉得必须要做到三点：第一，要快，必须有高周转。第二，要稳，确保现金流安全。第三，要好，做到高收益。如果做到一百亿和做到一千亿的企业，哪怕净润率都是10%，当然一千亿的企业的净利润远远高于一百亿的企业，所以它的高收益其实是来自规模，有规模才有利润。安全当然是融资的最好保证，在这个过程当中新城的整个融资获得了很多金融机构的支持，当然因为你安全，所以你的资金也会寻找到最好的港湾，所以我们的融资成本相对来讲也是偏低。当然这个过程当中，最重要的是企业能够判明大势，未来的房地产大势只要平稳，我们就可以制定稳妥的发展战略，我们就可以合理地调配我们的资金和资源，保证我们快速发展。所以，判明大势、价值在握，我们才能真正加速奔跑。”