乐居财经讯 王帅 20日，云智易·第二届地新引力创新峰会于上海举行。地新引力平台主要聚焦中国房地产行业中内生式与外延式创新，本届地新引力创新峰会的主题为“创新让生活更美好”。

招商蛇口产业研究院上海院院长毛春宁女士

招商蛇口产业研究院上海院院长毛春宁女士《解析产城融合下的招商蛇口经验》演讲全文：

今天和大家分享三部分：第一部分介绍招商蛇口；第二部分重点介绍我们的PPC模式；第三部分和大家分享一些产城融合过程中的感悟。

蛇口从1979年到今天已经从小渔村变成了国际化的海滨城市，从这块土地上成长起来的招商蛇口，在经历了2015年蛇口工业区和招商地产的合并，以及今年6月份漳州加入招商蛇口大家庭之后，我们产业地产的主业将会更加明晰。我们目前的三大主业为：住宅业务、邮轮业务和产业地产业务。

我们的PPC模式具体是指什么呢？P指港口、P指园区、C代表城市。这个模式里面有一个问题，如果港只是代表海港的话，那么意味着它的可复制和可拓展空间会比较有限，所以我们对于港的定义进行了延伸。目前港被定义为产业集聚的抓手，包括海港、邮轮母港、金融港、科技港、文化港、会展港。

在海港模式中要跟大家分享的是：选址和坚持。为什么说选址和坚持这么重要呢？我们回过头来看招商蛇口能够这么成功的原因，主要是因为袁庚先生等老一代人的努力拼搏，还有一个非常重要的因素是蛇口的选址靠近香港。地缘的优势实际上是带动区域发展非常重要的因素。我们从承接香港的出口加工低端开始经历了几代更新，目前已经进入到了高端服务业。

邮轮母港想和大家分享的是：创新和基因。招商局是航运起家，我们很早就看到了邮轮经济的前途，但当时这个行业还没有起来，所以进入这个行业时大家都比较犹豫。在这样的情况下招商局重点布局邮轮母港。太子湾邮轮母港目前也是亚太地区最大的邮轮母港基地，开港第一年已经停了近100多次航班。太子湾项目形成了以邮轮母港为优势先导的“434新型滨海新城开发模式”，目前已成为招商蛇口滨海新城项目的优势复制模式。除了太子湾的邮轮母港我们在天津、上海、厦门都有邮轮母港项目。厦门的邮轮母港目前已经开港，后期还在建设过程中。我们会和合作伙伴共同建海洋馆、冰雪主题乐园。

如果你想做产业新城那你要确认一下基因是什么、擅长做什么。对于招商局来说我们擅长做港口，无论是以前的客运港、货运港和现在的货运母港。我们集团还有一块邮轮制造板块，目前世界上只有5个厂可以做邮轮，中国目前还没有。我们投资了百亿在海门造了一个邮轮产业园制造邮轮母港，产业链从长期制造、中间运营到后期消费，这条产业链就会非常丰富。

金融港想和大家分享的是：资源和协调。金融港的产业资源主要是来自于招商局金融集团，在苏州高新区拿了4.04平方公里的土地做苏州金融小镇，导入的主要是集团资源。做产业地产最关键的是产业的导入、培育和发展。

科技港模式想和大家分享的是：借势和错位。我们在蛇口有一个网谷大概40万方的项目，这也是城市更新的项目，对出口加工的生产厂进行了升级改造。我们项目距离深圳湾20分钟的车程，如果大家对科技地产有所了解的话会知道“北有中关村 南有深圳湾”，深圳湾是深圳市政府重点打造的区域，像大家耳熟能详的很多企业都在深圳湾里面。

我们项目距离深圳湾20分钟的车程有好处也有坏处，坏处就是有可能是“灯下黑”因为深圳湾太有名、太有吸引力了，周围的项目可能都起不来，这样情况下的话我们在十多年前进行了研究，既然深圳湾要做IT和信息，我们定义的是做物联网。10年前物联网这个概念还是非常新的，当时我们确认要做物联网同时围绕物联网企业招商。

同时我们虽然项目体量小，但我们有配套优势。这附近国际化教育、国际化医疗、国际化娱乐这些配套可以把我们从深圳湾区的定位区分开来，这也是能够吸引苹果入驻的原因，因为能提供给高端人才更好的生活环境。

文化港和大家分享的是：专业和平衡。这个项目以博物馆为核心，加设计、文化、艺术、商业的项目。博物馆是和英国的V&A合作，它是英国国立博物馆，拥有大概有230万件展品，我们经常做主题展同时围绕这些展做各式各样的活动。文化对我们公司来说是相对较新的业务。这样情况下一定要请专业的人来做专业的事情，这样才有可能成功。专业的人到了大的平台上有一个融入的问题。如何解决这个问题呢？可以由老招商负责对内，解决组织内部的沟通问题，专业的人负责市场和运营。只有这样的两类人配合起来，“金种子”才能茁壮的成长。

会展港模式要和大家分享的是：联合和造势。会展港是深圳市的项目170多万方，建成之后会成全球第一的会展中心。当时和同城兄弟华侨城组成了联合体，共同联手打造这个项目。因为现在已经是企业合纵联合的时代，包括我们在南通滨江也是和华侨城共同打造的，他在这边做欢乐海岸，我们在那边边做邮轮母港，大家各司其职，发挥自己的优势，共同把这片区域的价值提升上来，这就是联合。

招商蛇口产业研究院上海院院长毛春宁女士

刚才介绍了PPC模式也就是前港、中区、后城，在做产业地产项目过程中还有一些小小的心得要和大家分享。

实践行国家战略是我们公司成功的关键，我们现在在19个国家拥有50个港口，想跟大家分享中白工业园的项目。我们在9个月的时间里面建立了第一栋仓库，17个月的时间建立了商业、工厂。我们在三年之内会开出三平方公里的土地来，现在华为和广东的LED企业已经入驻了园区，这个园区可以说能够展示出招商人和友商的不一样。

对于我们来说，钱只是数字，只要能够过上相对体面的生活就可以，但是你要创造历史、影响历史、被历史铭记可能只有这样的平台才能给你提供这个机会。包括我们在吉布提做的项目，斯里兰卡做的汉班托塔等其实都承担了中国的大国战略。

上半年刚签的广东的粤东新城项目。大家可能觉得广东都很有钱，但事实真正有钱的只是那几座城市，在粤东地区其实还是非常贫困的。广东省政府交给我们350平方公里的粤东新城，希望我们能有所作为，提升省内经济平衡。如果这个项目能够做成功的话也是非常了不起的。产业研究院有同事近期会加入这个项目开疆拓土，我们对此也感到非常骄傲。

勇于创新是招商蛇口成功的不竭动力，主办方建议我向大家介绍一下我们的长租公寓认为这是我们比较独特的一点。我个人认为其实我们真正独特的不是长租公寓，而是我们有一个很好的实验室、很好的实验田，怎么理解呢？对阿里巴巴来说，其实杭州就是阿里巴巴的实验室，他在里面可以测试各种各样的技术、各种各样的商业模式，成功之后往全国推广。

蛇口对于我们来说一样的，除了长租公寓以外国际化的教育、养老很多大家觉得创新的业务，我们在招商蛇口做了很久。因为有自己管理的区域存在，所以你可以做一些创新性的事情，哪怕是目前看来不赚钱但是可以测试。住宅业务我们做得比较早已经布局了47个城市，目前不论是养老、教育还是长租公寓也已经完成了测试，商业模式已经搭建完成、盈利能力都OK了，所以目前也在不断的往外布局。

除了长租公寓在往外走我们的养老业务目前也已经在上海、广州、杭州都在落地。如果你们真的想做产业新城的话，不建议你到处圈地。到处圈地的话目前看来觉得好像占了很多便宜、有了很多土地储备，但很有可能资金链就会断掉，如果真的要做这行的话不如说先拿一个选址不错的地然后好好打磨它，这个长线来看是能够盈利的。

长租公寓如果说还有什么不太一样的点就是到目前为止长租公寓ABS融资500多亿，招商蛇口大概融了260多亿占了一半，这也得益于招商局集团整体的支持。

感谢大家的聆听。