乐居财经讯 2018年3月19日，广州富力地产股份有限公司2017年业绩发布会在香港顺利举行，富力地产董事长李思廉、董事长助理陈志濠、财务总监张诗贤、企业融资总监李启明代表出席业绩发布会。据悉，富力地产19日午间公布业绩，净利同比增加2%，并将继续推进A股上市进程。午后股价不断走高，最高涨逾10%。截止收盘，富力地产涨9.7%，报价16.28元，最高见16.38元，创2007年以来近10年高。花旗称富力中绩稳健，评级“买入”。

展望2018年，富力地产高管表示，2018年富力地产的合约销售目标为1300亿元，2020年实现3000亿元销售业绩，2018年至2020年销售业绩的年化复合增长率（CAGR）为54%。

2018年计划交付面积650万平米，计划新开工61个新项目；2018年可供销售的项目共有154个，货值2400亿；预计酒店收入大幅提升至70亿元。

2018年1300亿的销售目标较2017年增长60%，2018年上半年预计销售590亿元（占比45%），下半年销售710亿元（占比55%）。按项目可贡献的业绩来分的话，业绩贡献在20~40亿的项目共有16个，销售目标约410亿元；业绩贡献在10~20亿元的项目共有35个，销售目标约为350亿元；业绩贡献在10亿以内的项目共有103个，业绩目标约为440亿。

问答环节Q&A

1、问：有两个问题想问一下，一个是想问一下开发物业这一块，因为上次富力有这么激进的一个目标还是14年的那个时候，那个时候公司的负债率相对比现在更低，现在公司的规模已经这么大，想问一下往后看，现在这个市场和14年我们面对的市场根本上有什么不一样，让公司愿意相对来说再提高负债，增加交付的目标；公司现在的库存情况大概怎么样，因为公司今年交付的650万平米面积相对销售的只有一半；第二个是想问一下酒店业务，就在在会计准则上不是很好的一个业务，因为有折旧，但是在现金流上又很强。如果公司在派息比率还是控制在4成，如果把酒店的业务也考虑进去的话，那么是否公司的派息能力是不是已经没有以前那么高？因为酒店相对来说还是一个高现金流的项目。另外从EBITDA角度来看，公司预计70多亿的收入能够贡献多少的EBITDA呢？

答：我们今年把销售目标定为1300亿，因为一是大部分的市场我们的同行非常进取，第二个是因为土地储备，我们的确2017年买了不少的土地，也是进入了销售期，那么绝对数字的增加还是得益于整个内部销售单价的上升，大家可以把这个因素也计算在内，楼价比起2014年我想是涨了30%都不止了，所以现在的1300亿等于当时的1000亿左右，感觉也不是那么强烈。你刚刚提到的酒店，在我们讨论派息的时候，与你刚才讨论的没有关联的。如果我们看到刚才的ppt，我们明年的交楼是650万平米左右，这也是可销售的部分。这650万是我们富力部分的，这个我们相信我们的销售均价在1万2以上的，我们模拟了一些我们交楼的东西，如果结合我们的净利润，还是比较乐观的，我们派息是派这个部分的，2016年的1块到去年的1块1，今年再增加10%也是在我们力量范围内的。讲一下酒店，万达的70间与我们原来拥有的18间酒店加起来是88间，加上在建的，我们在一个合理的时间，比如两年以内会超过100间，按照酒店头两年的数据，我们相信在酒店的现金流是在70亿以上的，至于归属于业主利润的部分，可以参考15-20%，因为我们新买的70间有50间是万达brand,有20间是international brand，我们的portfolio中，其实有50间是万达brand，38间是international brand。暂时来说intenational提供的NOP是高于万达的50间，我们再通过其他酒店管理的数据，现在在平衡这些，我们在近三年以内，把我们新买进的酒店的NOP按照每年25%的增长，三年的话差不多可以翻番，我们2017年万达的70间酒店的NOP参考是大概是7个亿，20年底希望是14个亿，那就是每个酒店2000万，是可以做到的。我们目前广东比较强的数据17年是9000万，北京的万丽是6000多万。所以说一间酒店2000万不是很难的数据。酒店部分我们压力不大的，我们亿买回来的酒店的利息支出大概是7个亿左右，也就是我们拿回来的现金流是可以cover的，所以我们觉得这是一个不错的交易。未来asset合理升值以后，也会给富力提供很好的价值。销售方面多了很多东西，1300亿是底线来的，我们内部目标会更高一些，希望年终的时候给大家好的消息。

2、问：销售的话理解为权益的销售目标对吧？今年的1300亿和2020年的3000亿都理解为权益销售的？另一个就是2016年的业绩，公司的核心营业额是65.7亿，但公司在业绩公告里讲的核心盈利是27%，对不太上，按照16年的公告来算的话应该是15%左右，所以我们是不是因为万达并表，所以把2016年和去年的业绩重列了一下？第三个问题是去年拿地和新开工也比较多，公司如何去管理资产负债表包括流动性的问题？

答：我们说的销售都是体现在权益，我们的公告的提到我们的销售增长，如果按照我们的1300亿，明年增长50%是2000亿，后年是3000亿，作为市场很流行的3000亿指标，我们希望是2020年能够达到，这是3年的目标，如果按照我们手上的土地储备，市场没有很大的变化。我们是有6000多亿的东西在手，买地的话，就等于回答你第三个问题，我们除了手上的项目，在加上旧城旧村的改造，我们暂时不会介入一些绝对值很高的，比如好几十亿的项目，暂时放缓一下，的确这对公司的财务构成短期的压力，去年除了万达的交易，我们也做了一些几十个亿的包括伦敦的、浙江的地块，他的总价我们还是觉得利润很大。我们今年买地的策略还是集中在10个亿以内，我们相信随着中国经济的发展和高铁效应，城市的发展机会还是很大的，市场也足够容纳前几十的公司去拼。我们开完两会以后，中国还是按照GDP6.5%的速度来涨的话，带动住所有的行业，房地产还是得益者,也可以看高一些。

3、问：三个问题，万达的酒店，刚才你有说过，有一些项目暂时回报率会定的不高，有没有考虑部分要处置掉呢？第二个刚才你说土地购买会放慢脚步，可不可以就说代表了今年负债率会有所下降？最后一个，关于A股的进程能不能更新一下？

答：万达的酒店，我们暂时没有出售的计划的，最主要是我们觉得真正的价值还没有发掘出来。我们买的第一比较便宜，第二我们单独来看，我们持有了70个酒店在SPV这个结构底下，这对于我们算是一个有利的结构。我们将来要是出售的话，也是完好再说吧。这都是两三年的事情，暂时没有出售的计划。土地的购买现在由于市场整体的土地都不便宜，哪怕是市县哪怕更远的地方，都没有三位数的土地了，全部都是一千多的。一千多最少要体现卖七八千才能算是房地产的生意，所以我们还是小心的观察，我们发现无论华中地区、华东地区、西北地区，这些土地和销售价格的系数的关系是非常安全的，所以我们集中的力量都还是会在这几个区域。其他的地方不是不看，而是买土地不容易买，每一个项目都竞争力非常大，我们都比较小心。A股没有特别大的进展，主要受现今我们中国大的股价政策，对于房地产股份在A股上市还是非常顾虑的。我们也定期在跟证监会沟通，第一这个是国家政策，但是同步了政策也有小的变化，但是证监会政策对于上市的政策也有一些开放，如果这个大方向是的话，应该挑选房地产回去上市也是一个课题。这个是我们被告知的，所以我们也只能这样来看待了。

4、问：第一个关于公司一些海外的投资，我看到公司还是有不少的项目在，想问一下从公司战略来看，海外投资和属于自己个人想投海外的话里面的取舍或者说考虑点，什么时候是自己去，什么时候是公司去？第二个是关于销售的问题，公司的PPT里面有一个按月分布的进度，想问一下里面隐含了公司今年对整个市场的判断，尤其是第二季度年终的时候整个市场还是跟年初一样，还是说可能会谨慎一点，由于信贷的关系？然后关于销售另外一个问题，今年项目扩充很多，那么新的一个销售团队是原来项目收购回来的，还是自己新的团队？然后对于团队激励方面有没有跟投或者股权的激励？第三个是会计方面，联营公司的利润比去年低了很多，想问一下是不是因为亚运城导致其没有什么贡献？第四个问题，就是说我们会不会采取一个新的会计准则，利润的确认收入有没有变？

答：我们利润的确认收入没有变，还是只有一个，应该就是现在多了一些，如果是一次性付款的话，就应该分期的放利润，但是这个比例很少，不会在我们公司的大账里面有什么改变。销售方面，其实我们从去年我们还有一些库存，所以我们把今年上下半年定为百分之四十几对五十几或者四六之比是相对合理的，我们有足够的货源来满足这些数字。我们现在定的是1300亿底线，如果是500多亿对700亿左右的数据，还是足够的。销售我们内部是变动不大的，扩大了一些内部的销售，因为我们的项目变多了，跟投我们是在公司有考虑，但还在试验阶段，没有很硬性的去推，我们比较稳当的项目可以鼓励一下，而不是为了绑住他来为公司一生工作，这样也不公平，市场还是自由的。海外投资我们现在是定一个大概2018年1300亿当中大概有八十亿是海外。其中马来西亚是占了四十亿的，其他的包括一些伦敦的项目，一些澳大利亚的，还有柬埔寨有两个项目。总的从我们买回来土地再看它的销售金额，它们会占到我们百分之十几在我们的整个土地储备，但是在2018年提供的产值大概是7%左右吧，1300亿大概八九十亿。海外的投资我们还是非常谨慎去处理的。我们看见国家发改委公布的一些政策，应该是房地产股和内房股，不鼓励大家往外去投资，所以作为内房股，大家也是比较谨慎地去看待。

5、问：第一个我想问一下，现在国内信托的发行管理很严格，对我们公司近期和远期又怎么样的影响呢，我们有怎么样的应对措施呢。我们公司在柬埔寨也有涉足投资，对这块的投资有什么具体的项目和投资的指引呢？

答：中国的地比较贵了，都说面粉贵过面包了，很多的地价都超过我们售价的一半，所以在这种情况下，开发商看见便宜的土地，哪怕是在海外，我们也会关注的。柬埔寨的两块地是1亿2千多美金，也是在试验吧，因为在我们的组合中也不是很高的占比，但目前来看，我们看来柬埔寨项目的毛利率是非常高的，所以我们先试一下各种情况怎么样。如果是好的再多投资一点。债务的话我们没有做过信托，所以信托产品的控制对我们公司几乎不产生影响，我们都是以发公司债和银行间中票和开发贷为主，这3个目前还是正常的。我展开一下，每年的两会总理都有一个GDP的目标，中国已经进入了所谓的大数据的时代，中国的人才非常多也掌握了非常庞大的数据，其实这是总控局面的，如果发现有些指标达不到就放另外的指标，那么现在房地产是不太会受到打压的。因为一旦压下来，6.5%达不到的话，也没有一个行业可以那么有效的稳定GDP数据。那么我们也觉得如果信托控制的太厉害了，就会有可能去放公司债和海外债，也会放一些资金到市场去搞按揭，在这个大的原则下，我们觉得房地产行业还是在暗中受到保护，企业只要安心去做自己的东西，控制好质量和成本，那么30%的毛利润率，交很多税，甚至要百分之十几，然后回报一下股东，我们还是按照这种简单的模式来操作。

6、问：第一个去年公司拿了80几块地，很大一部分在三四线，当时拿地地价也可以，那么一年过去了，现在这些城市是怎样的状态。还有去年我们也跟恒基拿了一批的地，像这种类型的城市你觉得近两年会是怎么样的状态。另外一个问题是，公司现在的有息负债的总水平在1400亿左右，你觉得这个规模在公司冲击3000亿目标的过程中，债的总量你怎么看。现在很流行说三千亿、多元化，那么像长租公寓和多元化这样的话题，富力怎么看？

答：多元化不是我的目标，我们也没优势去进行很多的多元化。相关的多元化比如出租房，国家给到的政策也不是很优惠，比如出租收入免税，没有很公开的说法，国家偶尔会拿一些很远的地出来用作出租用地，但是是很交通不便的地方的土地，用来做出租地不现实。长租公寓的回报还不到吸引的地步，所以我们还没有很多精力进去。其他的多元化我们还是觉得可以集中于商业物业，比方说我们的写字楼，写字楼的管理费和收入已经比较可观，特别是中央新城，我们在研究怎么把所有的住宅连在一起，也把我们的酒店连在一起运转，给我们富力的业主有一个增长的东西。我们在透过一些公司结构来希望对股东有所回报。第二个问题我们也有研究，我们希望控制在1600亿左右，然后达到3000亿目标，这是非常不容易的，这需要增加很多短平快的项目，而不是加入投资性项目，我们也是在努力着。新买回来的土地，有一些快有一些慢，大部分是比较快的，应该在我们华东、西北、华中都是从今年开始提供销售的数字了，现金流的数字，东北会慢一些。但是我们跟恒基也是三年来给钱，这也是比较公平的，还是能够达到现金流平衡的。我们今年会大量开卖买回来的这些项目，我们买回来也是花了半年的时间来搞清楚一些手续，比如还没开发的土地、要跟政府去谈，我们在过去半年解决大部分了。今年也是会为集团提供一些销售收入了。