4月16日晚，保利地产发布2017年报，整体来看成绩优异，多项业绩指标获得提升，毛利率达31.05%，净利率13.45%，实现净利润196.77亿元，归属母公司净利润金额156.26亿元，同比增长25.8%。

但同时暴露的一些问题同样值得警惕。

年报数据显示，保利地产2017年实现营业收入1463.06亿元，同比减少5.46%，是五强房企里唯一营业收入减少的企业。经营活动产生的现金流量净额为-293亿，同比减少186.3%。

保利年报称，营收下降主要是受项目结转进度的影响。在保利地产全国七大片区中，仅有中部片区营收增长，其他均为下降，其中华北片区营业收入同比下滑了近40%，为下降幅度最大的区域。

保利地产华北区域包含北京、天津、青岛、河北、山西、京津冀6大分公司。 北京尤其明显，营业收入从2016年的140.35亿元，下滑至33.54亿元，降幅达百亿。这表明，保利地产未能及时应对宏观调控带来的影响。

增加费用冲刺规模

值得关注的是，2017年保利地产的三项费用均有所增加，直接导致利润空间减少。其中，销售费用、管理费用和财务费用分别增加了9%、25.52%和7.07%。

保利地产对此的解释是：管理费用的增加是因为公司规模扩大，管理支出增加， 财务费用增加是因为有息负债增加。也就是说，为了冲刺规模，保利地产宁可牺牲一部分利润。

对于规模的渴望，由此可见一斑。

乐居财经梳理发现，保利地产在近9年来最好的排名在2010年取得，位列行业第二。而近五年来，保利地产的排名均在前五的边缘试探，2015年更跌出了前五。管理层在2017年5月份举行的股东会上曾表示，保利地产要继续保持第一方阵地位。

事实上，保利地产的奋斗目标一直是前三。

“未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”这是在2017年12月的股东大会上，董事长宋广菊对保利地产（600048）全体股东的一个承诺。

为了达成规模增长目标，保利在2017年就开始大幅增加土地储备。

在过去一年中，保利新增土地储备达到近五年最高，实现项目拓展共计204个，新增容积率面积4520万平方米。全年，保利新进入城市24个，全国城市布局增加至92个。

截至2017年底，保利地产的待开发土地储备面积9090万平方米，而存货也高达4390亿元，占期末总资产的63.04%。但随着土地储备增长的，是负债率的上升。年报显示，截至2017年期末，公司资产负债率和净负债率分别从2016年的74.76%、55%上升至 77.28%和 86.45%。 

今年一季度，保利再度挥金297.1亿元拿地，拿地金额位居行业第一。

保利重回三强可能性较大

2017年，保利地产实现签约金额3092.27亿元，以47.19%同比增速位居行业前五。首次跨入3000亿级梯队。但是相比行业前三名仍有较大差距，甚至已被后来者融创追上。

2017年，碧桂园以全年5807.7亿元的销售金额位居房企首位，紧随其后的为恒大和万科，销售金额分别为5104亿元和5016.5亿元。目前房企前三均迈入5000亿门槛。按照年均30%的增长率，2020年这三家房企都将突破万亿销售额。

一位业内人士认为，如果能进一步顺利整合保利置业，保利地产在2020年重回三强的可能性还是较大的。

2017年，保利置业完成合约销售金额约402亿元。这笔金额不大，并不重要，更为关键的是，未来保利地产将可以进入深圳、苏州、济南、云南等原来因规避同业竞争而未覆盖的区域。

资深媒体人朱罗纪推算，从3000亿到5000亿静态看需要2年的时间。随着马太效应的增强和房企规模的扩大，2018年前三房企的起步在6500亿以上。

在他看来，除非保利有超常规的大爆发，否则保利在2018年跻身前三的概率很小。“业绩大爆发的前提是行业处在繁荣期，现在显然不具备该条件。”

重新夺回前三荣光，对于保利而言，显然是一个艰巨的任务。今年，恒大喊出的2020年目标是8000亿。保利要如何追赶？