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地产K线

专注地产上市公司解析。

万科要“下乡”

地产K线 2018-03-29 10:22 662阅读

相较于去年业绩推介会上标注不寻常的一年,2017年度的业绩推介会显得更加轻松;与2016年度记者对于股权之争的追问而言,今年记者的提问更加集中在了万科各版块的发展与未来上。

    文/张宇扬 刘婷

相较于去年业绩推介会上标注不寻常的一年,2017年度的业绩推介会显得更加轻松;与2016年度记者对于股权之争的追问而言,今年记者的提问更加集中在了万科各版块的发展与未来上;相对于去年郁亮的“你们太八卦了”,今年郁亮的金句是:万科不在乎排名,心中只有美好生活

2017年确实是万科稳步发展的一年。截至2017年末,万科在建项目总建筑面积6,852.8万平方米,规划中项目总建筑面积6,321.9万平方米;2017年,新增开发项目216个,总规划建筑面积4,615.4万平方米,权益规划建筑面积2,768.1万平方米。

万科实现营业收入2,429亿元,实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元,增长33.4%。根据2017年度分红派息预案,万科每10股拟派送9.0元(含税)现金股息,以此计算,2017年度万科现金股利约为99.35亿元。

郁亮:住房全面短缺已结束  接下来万科要“下乡”

2017年度的年度报告中,最吸引人注意的是,万科将城市配套服务商的战略升级为了“城乡建设与生活配套商”这一提法。

郁亮表示,万科认为住房全面短缺的时代已经结束了。每户家庭套户比超过1.1以后增长变得很慢,住房全面短缺时代已经过去。现在不是短缺,而是不平衡和分化问题。不充分主要体现在服务上。未来的万科不仅关注城市还要关注乡村,关注两者的互动。我们在乡村不是盖房子,是搭建场景,从配套服务到生活服务的改变,生活服务包括硬件软件,万科要提供服务的本身。

郁亮表示,做全职主席不到两个月,他作为董事会主席,意在做好八个字,把握方向,布局未来。没有成功的企业,只有时代的企业。我们都处在新时代,我们就要告别旧时代的特点和思维。而万科因为是这么大体量,所以更需要及早做培养和准备,才会有未来。在投资者们问道关于公司在量上的计划。郁亮回答道:第一第二早已不在我们心中,我们心中只有美好生活。量价是旧时代的东西。

在主要的房地产业务方面,在全国商品房销售增速放缓的大背景下,2017年万科实现销售面积3,595.2万平方米,同比增长30%;销售金额5,299亿元,同比增长45.3%;全年销售的产品中住宅占比82.7%,其中93%为144平方米以下的中小户型。在2018年,本集团现有项目预计新开工面积3,545.1万平方米,较2017年实际开工面积下降2.9%;预计项目竣工面积2,630.5万平方米,比2017年实际完成规模增长14.3%。

作为资金密集型行业,房企发展离不开资金的支持。负债率作为外界考量一家房企未来发展的重要指标,负债率,给了万科摆平市场牛熊周期以及现金流波峰波谷的能力。万科也始终保持在行业的地位。

根据业绩报告,2017年,万科实现经营性现金净流入823.2亿元,同比增长108%;截至2017年底,持有货币资金1,741.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和(622.7亿元);截至2017年底,万科净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为8.8%。

提问环节中,对于8.8的净负债率,投资者提出了疑问,祝九胜表示:一般的负债率在20%~40%,万科一直保持稳健,低负债是为未来做更多动作打好基础。而低负债是万科的风格。在会后的采访中,朱旭表示,如此低的负债率不会是常态。

多业务板块稳步发展  万科意在领先领跑

郁亮在业绩推介会特意解释了领跑领先对于万科的意义。

领先对万科来说,是领行业发展之先、创新之先、风气之先,这三个领先。面对大时代和行业的变化,谁引领的变化,谁就是领先的企业,而不是拿传统的规模思维去衡量。领跑就意味着为广泛的利益相关方和社会创造更多的真实价值。可以具体表现在客户口碑、投资者回报、相关利益方和社会广泛认可方面。

而在多个业务板块中,万科确实做到了行业领先。

1 租赁住宅业务:泊寓累计获取资源超10万间,还要新增10万间

万科大力发展租赁业务,整合形成集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底,泊寓累计获取资源超10万间,累计开业超3万间,覆盖29个一、二线城市,96个项目。启动“万村计划”,参与城中村综合整治和经营,与深圳人才安居集团战略携手,在人才住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修、物业管理等方面展开合作。

2018年计划新获取10万间以上租赁住宅,新开业5万间以上。在租赁住房需求巨大的城市加大投资力度,加强与政府、金融机构、社会组织合作,多渠道获取租赁资产,多业态复合经营,积极参与城中村综合整治和经营。持续完善线上平台和线下运营机制,提升租赁住宅的经营和服务能力。

2 物业服务:关注的是质量的发展,没有上市计划。

物业服务业务,万科物业已进入80个城市, 2017 年本集团物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入 71.3 亿元,收入增长67.3%,2018年物业服务以“客户口碑与经营效益”继续领跑行业。科技赋能与组织管理并重,开展智慧物业云建设,巩固并提升物业服务水平;发展商写物业;丰富住宅物业服务内容。

张旭:万科物业的宗旨是能够在这个行业领先领跑,当然也希望服务更多的客户。物业的发展关注的是质量的发展,我们更重要的指标放在让客户满意,是我们经营的宗旨。我们在物业的领域服务了500万个家庭,对我们来说是非常大的一个规模。对于物业,我们没有上市计划。

3 商业地产业务:规模达到行业第二,并购有机会一定做。

截至2017年底,总管理项目172个,总建筑面积超1,000万平方米,截至目前,印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。2017年10月,印力以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划,实现商业物业资产证券化。

2018年,商业开发和经营坚持“为家而建”。以印力集团为商业开发和运营管理平台,以消费者和商户为中心,专注于购物中心和社区商业,为美好生活提供消费场所,通过科技赋能、智慧营运提升客户体验和经营效率,积极探索包括存量项目资产证券化在内的投融资产品创新。

张旭:我们希望印力能够更好地服务客户,希望平台能够做得更大,我们去年在印力平台做了几单并购。至于未来会不会在发展,未来有机会我们一定做,因为我们的宗旨是服务客户,希望未来能够很好地发展,也希望我们能够看到我们的方向是在哪方面,也希望我们能够看到我们的方向是在哪方面。

4 物流仓储业务:新增44个项目,总建筑面积482万平方米

在物流仓储业务方面,相较于2016年万科累计已获取18个项目,总建筑面积约147万平方米。2017年本集团物流地产业务新获取项目36个;于报告期末至本报告披露日,新增8个物流地产项目。共计 44个项目合计规划建筑面积约为 334万平方米,进驻城市33个。截至本报告披露日,万科物流地产业务累计获取 62 个项目,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)482 万平方米,其中已建成运营项目共26个,稳定运营项目平均出租率达到96%。

物流仓储持续提升高标仓储业务的规模和盈利能力,探索冷链业务。把握新零售、科技创新时代下的发展机遇,加大核心城市核心资源的投资布局,加强合作发展力度。坚持以客户为中心的产品设计,科技赋能提升建设及运营的精细度。探索高标库内运营,优化客户结构,丰富盈利来源。

张旭: 我们希望通过科技赋能的方法来服务更多的小电商,让她们有更好的发展。我们和普洛斯是协同发展,做增量,这个增量包括物流生态领域。在运营服务里面会做得更加深入,我们会不断加强,我们希望能够在中国的物流市场方面能够为老百姓的食品质量做更多的贡献。

专家采访

自媒体《朱罗纪》创始人朱文策:

讲新思维更多的是玩法在变化

讲新思维更多的是玩法在变化,判断的思维在变化。现在在讲房产行业达到多少规模,在万科看来可能都是旧思维。它的玩法在变化,看待它的角度也要变。

但看长租公寓来讲,为了多赚钱,房间变多,有可能其它的房源不赚钱,就赚多出来的一间房的钱。这些都是现金流,做这些也没有贷款,也不 能做抵押,跟原来的模式不一样。

万科原来的模式放在公寓上不赚钱,它只能在资本市场上赚钱。万科十年能到100万间,就是未来世界最大的租赁。未来租赁放开后,租赁可以上市。卖房受波动很大,涨跌很大,高度大规模资金密集型企业,一旦现金流出问题就会出问题。

而长租公寓没有周期,是很稳定的东西,万村租赁这些都是客户,万科是在围绕着房地产做周边。而对于战略定位的升级,应该是原来的定位涵盖不了现在的业务。估计万科未来还会有很多潜在的业务。

来源:地产K线

作者:张宇扬 刘婷

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