金茂府

文/ 乐居财经 曹宇震 

立志做“城市运营商”的香港上市房地产企业中国金茂（股份代码：1777.HK）发布了2017年度业绩报告，其营业收入和销售额均令人眼前一亮，2017年，金茂签约销售额达693亿元，同比增长达43%，比去年期望达成的目标值高出113亿元；回款达570亿元，同比增长32%。收入达311亿元，同比增长14%。净利润为52亿，较去年增长13%。

虽然693亿这个数字在全国来说并不突出，但结合2016年金茂的表现，该集团已连续两年保持极高的增长态势（2016年金茂签约销售额总计485亿元，同比增长达61%，营业收入实现273亿元，上涨了54%，至273亿元）。

再来看金茂在今年前两个月的表现，截至2月28日, 金茂在头两个月累计签约及成交销售金额共计约306.15亿元，此前金茂希望在今年达到千亿的销售额，而306亿则意味着金茂仅依靠一年中最淡的两个月份，就完成了全年目标的30%。

横向比较。

虽然从2017年的数据看，金茂离全国前十还极其遥远，但仅看今年前两个月的战绩，一个对房产不熟悉的旁观者很容易得出“金茂稳居中国房企前十”的印象。

金茂在财报中毫不掩饰对自身优势的信心，其中写道：“2017年,公司开发物业(不含土地一级开发)签约销售业绩同比增长101%,增幅远超行业标杆企业……运营效率保持行业领先水平”。

当然，仅根据上述数据，还不足以得出结论：金茂未来将稳进全国前十。对比2017年的全国前十，第十位都有1400多亿的销售额，足足是金茂的两倍。但是金茂正在大力布局的一系列业务，似乎正在预示着，一个新的独角兽正在悄然崛起。

此前，金茂已经确定了自己未来几年的规划：2019年进军千亿，2020年实现1500亿签约额，2022年实现2000亿签约额。野心不可谓不大。而如何实现呢？

答案或许就是，坚持走新一代的“城市运营商”路线。

根据其财报的说法：

中国金茂持续巩固城市运营商战略定位,充分发挥规划驱动、资本驱动“两驱动”的经验优势,搭建大文化、大健康、大科技产业资源集聚平台,助力城市功能升级与产业 升级,成功获取温州瓯江口、南京汤山苏豪康养小镇等城市运营项目。公司城市运营地位日益获得行业认可,在中国产业园区大会上荣获“中国城市运营商第一名”。

表面看，金茂只是增加了一项开发业务，而这项业务在金茂全年的销售额中，只占很小的一部分。

但其背后则是另一种动机。

首先是更高的毛利。

一级开发就是发展商将土地拆迁平整，弄成七通一平，令土地能直接进行房屋建设，像那些原本沟壑极多，不平整的土地或者填海，这种项目就属于一级开发。金茂在一级土地开发的毛利可达70%，远高于物业销售。也使得，虽然因融资成本和开发成本的持续增加，导致金茂毛利连跌两年，但是其毛利依然位居房企类上市公司的前列。

其次，参与一级开发的公司普遍能优先拿到二级开发权，从而形成一二级开发联动，使一级土地能在未来转变成二级开发的土地储备。

那么金茂在一级土地的开发上，已达到多少呢？

仅到去年8月，金茂就与青岛、济南、泉州、温州、武汉、长沙等城市政府及平台公司签署了6个城市运营项目的开发战略合作协议，潜在土地储备达到5,000万平米。巨量的土地一级土地市场储备，为金茂的后续开发打下了坚实的基础。

其中，仅南京的青龙山国际生态新城，开发总面积就达380万平方米，而青岛、长沙的项目，更是要以平方公里计算，另业界艳羡不已。

据业界分析，这也是为什么今年二月，新加坡GIC在场内继续增持金茂的主要原因，持股比例由4.95%升至5.02%。

一方面在一级市场积极储备土地，另一方面金茂在二级市场快速扩张，全面布局。

据财报显示：金茂在2017年实现成都、温州、厦门、嘉兴、南昌五座新城市布局,全年共取得36个二级开发项目, 在北京、上海、深圳、南京、青岛、苏州、杭州、宁波、合肥、武汉、无锡、温州、福州、厦门、重庆等地获取多幅优质地块, 新增土地储备近千万平米,同比增长230%。使得金茂目前持有城市及物业开发的总面积达到4474.55万平方米（持有商务租赁及零售商业运营面积：78.1295万平方米，持有酒店经营面积：63.72万平方米 3,975间）。

同时，金茂坚持既定“双轮两翼”发展战略,不断夯实开发与持有等“核心业务”经营增长活力,加速推进金融及服务等“创新业务”转型与落地,推动公司综合实力不断提升。

在产品开发上，继续坚持高端路线。

2017年金茂的合约销售均价为21720元／平方米。而当前的房产三巨头，万科在2017年的该数据为14752元／平方米，碧桂园为9080元／平方米，恒大的9960元/平方米。

今年3月，金茂与“智能家居、智能建筑、智能酒店领域”的国际家居巨头hdl签下战略合作协议，将进一步为市场提供更高品质的物业产品，也显示出金茂在高端物业开发领域的决心。

另据财报显示：金茂物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为人民币841亿元(截止至2017年2月28日,已签约售未交付结算的金额约为人民币541亿元),其中符合竣工交付条件即将会在2018年交付结算的金额约为人民币454亿元。

这些数据都在展示金茂在物业开发市场上，强大的后劲，为今年及未来几年的飞速成长，埋下了浓重的伏笔。