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保守与快攻 中海地产的渐变逻辑

乐居财经 2018-01-16 09:04 

文/乐居 徐迪

上周三晚上,中海地产公布了2017年的拿地情况。

据公告,公司2017年全年新增地块76宗,土地面积总计约524万平方米,总建面1741万平方米,应占权益建面1463万平方米,合计土地出让金超过951亿元人民币——基本实现去年初业绩会上所透露的“千亿拿地金”计划。

克而瑞统计数据显示,2017年中海地产新增土地价值达1529亿,略低于中国恒大排在了年度《房企新增土地价值榜》的第6位。

不难发现,一惯低调拿地的中海地产,在过去一年的土地市场上,表现异常活跃。

回顾2016,中海全年仅购入18宗地块,最大的土储来源是并购中信地产带来的逾3千万平方米的优质地块。事实上,过去几年间,中海绝大部分土地储备都来自企业并购。即使这样,在千亿级巨头房企中,中海的土储仍是末几位之一。

2017年初的业绩会上,中海管理层要求区域公司强化投资,争取进入当地市场的前三名,并加大了拿地资金的投入:2017年中海计划新增土地1600万平方米,在土地市场投资金额为1000亿港元。

渐变的信号就从这里开始显露。

从稳扎稳打到撒腿狂奔

中海向来求稳。

被誉为“最赚钱的房企”,中海一直追求利润和股东回报的可持续增长,重盈利远胜于规模成长,净利润始终业内领先。然而,伴随着大量调控政策的出台,房地产行业形势严峻,需求受限、成本上升,利润空间逐渐缩小。

去年上半年销售业绩出炉后,恒大的净利润增长近3倍,以超过231亿元的数额,深深撼动了中海净利润一哥的地位。业内人士分析称,2017年上半年恒大实现利润大增,主要源于销售的大幅增长。截至2017年6月30日,恒大录得销售额达1879.8亿,同比大增114.8%,强劲销售带动上半年营业收入大幅增长。

不仅恒大,其他的千亿级房企也是少则50%、多则100%的业绩增幅。追求规模与扩张已成行业普遍准则,行业集中度得以进一步提升,规模与利润呈现出正比例态势。

前有同行规模倍增的冲击,后有净利润的绝对值被赶超危机,中海也终于意识到,“根据现在的形势,没有一点规模,利润实现也是虚的。”

近年来中海与“碧万恒”的规模差距与日俱增,规模掣肘中海进一步的发展。进入2017年,经过人事大调整后,重新整合的中海地产强调规模与效益并存。规模增长的背后,必然少不了大量土地储备的支撑。在这一目标之下,中海一改过去过度依靠并购揽储的方式,开始将目光转向公开土地市场,频频现身各地土拍现场,投入远超过往。

从单打独斗到强强联手

经过两年去库存的消耗,部分房企的项目储备已经降至历史低位,开始着手拿地补仓。这也是在最严调控的2017年,土地市场的交易量却创下新高的原因之一。

从招拍挂到收并购,乃至城市旧改,从一二线核心城市,到三线四线热点周边,各大房企均在土地储备上大肆扩军,土地的争夺进入到白热化阶段。

颜建国接任新一届董事局主席之后,面对更为复杂的市场环境,满足后续的开发和生存发展,中海地产也作出了相应改变,适当参与棚改以及一二级联动,通过这些方式获取更多的土地开发资源。同时,随着拿地成本越来越高,为了分担运营风险,实现优势互补,中海多次采取合作拿地的方式来扩充疆土。

在过去一年录得的76宗新增地块中,有相当一部分是中海联合其他房企组成联合体进行的土地投资。4月,中海联合首开、保利、龙湖,以127.2亿元的高价揽获北京大兴区两幅住宅用地。5月,中海、保利、中粮、天恒联合体以41.5亿元竞得北京丰台旧改项目。随后,又联合信置及嘉华以83.3亿元取得香港西铁锦上路地块……更为吸引眼球的是,去年11月,中海地产联合中建三局、中建设计集团以及中建投资基金管理获得雄安第一标——雄安市民服务中心。

2017年,中海联合拿地比例攀升至27.6%。

大型房企的规模优势在获取土地时更加突显,从央企到民企,乃至港企,中海以更开放的合作姿态,从容拿下一线城市公开市场上日渐稀缺的土地资源。

从住宅开发到多元运作

积极公开拿地只是备战规模化的一个体现,中海在住宅开发之外的业务层面也开始了创新和强化。资料显示,中海三大产业群分别为住宅开发、城市运营、创意设计与现代服务。

去年8月份发布的《致股东函》里面,中海对未来3-5年的发展方向做了如下说明:公司将逐步加大资源投入,加快提升持有型物业的营收规模与运营水平。并强调, 2017年集团将继续构建以住宅发展为主、商业地产发展为辅的业务结构,平衡长、短线投资资源配置,逐步提高投资物业比重,以获得长期稳定回报,增强平衡市场风险能力。

对应着这一发展方向,很容易联想到中海在数月前拍得的成都天府新区地块。因为规划建有677米的超高层项目,此宗地块显得格外有话题感。据悉,该项目集观光、旅游、酒店、办公于一体,总投资不得低于200亿,且开发企业需全部自持。在颜建国的计划中,中海持有型物业到2020年产生50亿港元收入,中长期目标是达到100亿港元,持有型物业或将成为中海地产新的利润增长点。

未来中国的房地产市场将不再是单一的商品房,在创新业务方面,随着长租公寓、养老地产、联合办公的迅速升温,可留给传统房企的蓝海已经越来越少。据透露,中海针对创新业务专门组建了专业团队,以求及时捕捉到新的可盈利的业务模式,主动参与,备战未来。

渐变,是一种有规律性的变化。站在房地产风向瞬息万变的交叉路口,是顺风疾跑,还是逆风而上,只有把握住行业发展的规律和企业自身的诉求,相信总能找到正确行进方向。

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