2017“碧万恒融”画像:高增长背后的路径差别

中国房地产报 2018-01-10 08:18

  变化冲破了人们的想象,也在不断地与发展趋势印证。

  当市场给我们展现单个企业实现5000亿元、3000亿元越来越大时,当我们看到资源不断地在向大房企聚拢时,我们看到了这个行业的阶段性成熟与变化,以及这些领军者开始为房地产行业创造一种五光十色的新场景,希望光影掠过之处尽是惊艳,告别过去的粗糙与灰暗,带来新景象。

  中房报记者 周翔宇 北京报道

  碧桂园、万科、恒大,2016年创下3000亿销售规模的三巨头,2017年又齐齐闯进5000亿元,其后融创中国紧紧跟随。克而瑞最新发布的房企2017年销售金额排行榜显示,碧桂园全年销售金额达5500.1亿元,万科销售5239亿元,恒大紧随其后,达到5131.6亿元。

  

  从曾经的“招保万金”到如今的“碧万恒融”,央企地产从队列中完全消失。取而代之的后来者以各自“神通”对前辈进行了超越,创造了一个又一个破纪录的数字。

  数字之后,这些领头羊也拥有顾虑与担忧,这种对规模的渴望以及对随之而来的风险的担忧组成了2017“碧万恒融”的画像,同时也成为对各自2018愿景的写真。

  碧桂园:快字当头

  率先公布前11月业绩的恒大、万科都没能成为首个破5000亿元的房企,稍晚一步的碧桂园则在12月7日中午一纸公告宣布自己成为首家迈入5000亿元销售阶梯的中国房企。

  公告显示,截至2017年11月30日共11个月,其累计合同销售金额已经突破5000亿元,达到约5342.7亿元,对应销售面积约5844万平方米。

  快速增长的业绩与碧桂园的销售策略密不可分。在2016年年报业绩会上莫斌就曾透露:“碧桂园原来主要在三四线城市,随着集团的发展,竞争力的提升,现在是一二三四五(002195,股吧)线城市全线出击,哪里有市场,哪里就有碧桂园,这就是我们战略的安排。”

  快,无疑是碧桂园的5000亿元规模的首个。

  虽然2017年年中业绩会时,包括碧桂园及恒大在内的不少房企都说要注重规模与效益的平衡,不会刻意冲规模,彼时碧桂园总裁及执行董事莫斌也强调会配合调控政策,有节奏地安排销售,“如果下半年我们做得更好,也不排除会比5000亿做得更好一些”。

  但从目前已公布前11月业绩的几大房企销售数字来看,无论是碧桂园,还是恒大、万科、融创、保利,各家都在年底加快了冲刺的步伐。10月份碧桂园达到全年最高单月销售额566亿元,及至11月其单月销售亦是房企中最高,为495亿元,其次则是融创的494亿元、恒大的480.6亿元、保利364.06亿元、万科347.5亿元。

  保持如此之快的增长速度碧桂园的存货规模自然不会少。记者查阅碧桂园资料发现,集团今年上半年存货规模上升至近3800亿元,较之去年,同比增加了近90%。

  从存货到现金,一向以快周转模式著称的碧桂园曾要求所有项目争取拿地后迅速开工和销售,尽量将开发周期缩短至8个月左右。2017年9月底碧桂园曾邀请多家媒体参观其东莞某项目,宣传引入的一个可缩短项目开发周期,同时减少成本的建筑施工体系。

  当时出席活动的碧桂园总裁莫斌表示,该体系的引入可将整体建造周期缩短至6-8个月,这是近两年来碧桂园积极力推SSGF工业化建造体系。据了解,SSGF建造体系重要的特点之一就是建造工期能比传统建造工艺下的工期快8个~10个月。目前,碧桂园已在34个区域55个项目试点推行SSGF工业化建造体系,这些项目分布在北京、广东、四川、重庆、江苏、湖北、河北等20多个省市。

  万科:多元与合作

  今年1月3日,万科企业股份有限公司公布2017年12月销售情况,期内其实现合同销售面积453.2万平方米,合同销售金额622.3亿元。至此,2017年1~12月份万科累计实现合同销售面积3595.2万平方米,合同销售金额5298.8亿元。

  虽然取得了不俗业绩,但是从以往“神坛”走下的万科正在被赶超。记者查阅数据发现,2012年~2016年,碧桂园的复合增长率达到58%,销售金额完成了从492亿元到3090亿元的跨越,是增速幅度最大的房企。恒大也连续3年增速超过30%,复合增长率达到42%,2016年更是以85%的增速超过万科。而万科的复合增长率在三者中最低,仅为27%。

  “销售规模和排行榜不再重要了。”在去年12月8日厦门见面会上,万科董事会主席郁亮公开表示,万科的发展商时代结束了;在城市配套服务商时代,大家的经验都是零,所有房企站在了同一起跑线上。

  在这种战略定位下,中国房地产报记者了解到,万科内部提出“找活干、赚小钱”,一方面积极寻求合作开发,另一方面在开发之外去做更多的新业务,寻找利润增长点。

  克而瑞数据显示,2016年万科权益销售额实际为2606.5亿元,销售权益占比为72%,这意味着万科2016年总销售额中有超过1/4的销售来自合作开发。

  中国房地产报记者发现,万科2016全年新增开发项目173个,总建筑面积约3157.3万平方米,其中权益建筑面积约1892.2万平方米,占比低至60%。这意味着在2017年万科的销售数据中依然有很大一部分来自于权益销售,克而瑞数据显示,万科5298亿元的合同销售中,权益金额为3772亿元。

  与此同时,过去四年的数据显示,万科拿地权益总价占销售金额在2017年比例最低仅为4%,主要由于去年年内增加土储较少,虽然万科去年下半年加快了拿地进程,但这个比例仍保持在40%以下。

  不仅如此,2017年12月,万科新增了26个项目及4个物流地产项目。其中,新增的26个项目分布于深圳、北京、东莞、泉州、厦门、苏州、扬州、太原、青岛、西安等地,而其中仅有深圳、东莞、烟台、昆明及乌鲁木齐5个项目权益比例为100%,其余均在94%以下,最低的苏州项目仅有16.6%。

  虽然在目前土地一级市场竞争激烈的背景下,合作、代建、收购等多元化的土地获取模式可以帮助万科以更合理的价格获取项目资源,不过克而瑞认为,随着拿地成本不断增高,这种合作开发模式对万科规模的发展会有一定的限制。

  恒大地产:不讲规模讲利润

  恒大地产2017年与碧桂园保持着相似的步调,而在土地储备上更为突出。在今年上半年恒大地产的土地储备已经达到2.76亿平方米,成为内地土地储备最多的开发商,不过其在第三季度丝毫没有“收手”打算。其中9月20日一天恒大就以25.56亿元的底价拿下句容市当日出让的16幅地块。

  积极的拿地策略表现在权益销售上数据则是恒大自有开发项目更多,根据克而瑞发布的权益销售榜,恒大全年累计权益销售额达4880.2亿元,继续保持全国首位。

  这种企业战略在规模冲刺上的作用是双向的,一方面更多的权益产品意味着企业对产品质量以及单个项目速度把控能力的最大化,不过从整体规模扩张层面来看,相对合作开发则稍逊一筹。

  因此,2017年年初之时,虽然不少分析一直认为本年度恒大仍然是销冠的有力争夺者,但事情发展显然不如外界所猜测。不仅如此,中国房地产报记者从恒大公告获悉,中国恒大2018年的合约销售目标为5500亿元人民币。对于2018年,恒大并没有立下过高目标,实际上从规模到利润,恒大从去年开始正在经历企业战略的转变。

  在沽出了所有永续债之后,恒大继续致力于“回A”大业,同时重新把“效益”摆上台面,提出“规模与效益”并重的概念。

  2017年恒大提出了“三低一高”的转型思路,即低负债、低杠杆、低成本、高利润,恒大董事局副主席、总裁夏海钧在2017年半年业绩说明会上指出,恒大未来将不追求销售量第一,规模保证前三,争取利润效益第一。

  融创:并购与赶超

  对于孙宏斌和融创来说,高速增长的房地产行业给房企带来的一定是绝佳的规模增长机遇。

  根据克而瑞研究发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,2017年,融创完成了排名的“三连跳”,以销售金额3620亿元的成绩紧跟“碧万恒”之后。虽然在销售规模上融创与5000亿规模的“碧万恒”尚有差距,但以去年融创大手笔并购拿地的动作来看,进入三甲并非没有可能。

  虽然销售规模在2017年突破了3000亿元,但并购迅猛的融创中国2017年新增土地货值高达14358.5亿元,高居榜首。作为对比,刚刚突破5000亿元规模的碧桂园,全年获取了11963.3亿元的新增土地货值。而恒大的新增土地货值为8785.1亿元,万科为6379.7亿元。

  与此同时,去年12月15日,融创中国发布公告拟以每股31.1港元配售2.515亿股配售股份,增发融资总额折合美元约10.02亿。这也是半年之内,融创中国的第二次增发。融创的这两次增发,完成了超过15亿美元的股权融资。

  这一行为,被市场解读为融创为优化资产负债结构所作出的又一次重大举措,同时也为后3000亿时代的融创奠定了“稳健”的主基调。

  但是伴随着积极的并购往往是高企的企业负债率。随着收购乐视、万达系列资产,以及大量房地产项目的收购和开工,融创的负债率一直高企,这也需要时刻警醒。

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