解决了股权之争的万科，2017年有所加速。5299亿、全国第二的销售业绩，比2016年的3648亿增长超过45%，应该说得过去。虽然2015年万科就放出风来，不在乎行业谁第一，但名次也不能掉得太远。短期内，前三还是要守住的。

王石辞去万科董事局主席时，就有人说，万科已不再是那个万科。这话，对，也不对。

说它对，是因为，万科的大股东都变了。过去多年是华润，一度是宝能，现在是深铁。

说它不对，是因为，万科的企业文化、价值观，基本没变。甚至它的职业经理人制度，即使加上了跟投，核心也还是那些东西。

万科必须变。如果不变，它不过是另一个碧桂园。

“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”王石这句话听起来好吓人。但王石再英明也不是神，五六年前他也预料不到今天的房地产和房企格局。

其实，郁亮2013年提出万科转型做城市配套服务商时，王石并没有反对。而所谓城市配套服务商，当然不会只是做住宅，必须多元化。

有两个事件。

一个是物流地产。普洛斯是公认的全球最大的物流地产商。但在2017年7月，万科牵头的中国财团以116亿美元将普洛斯收购了。万科占股21.4%，为第一大股东。

万科物流地产版图有多大？攸克君只是为了写这篇文章查资料，才吃了一惊。

2017年11月10日，万科集团执行副总裁、首席运营官张旭透露，中国每2个电商包裹中，就有1个与万科有关。截至11月上旬，万科自有的物流仓储总面积为500万平方米，加上普洛斯的市场规模，和万科有关的物流版图将扩大到近6000万平方米，占据中国物流行业60%的份额。

我们每天都要拆快递，而物流是电商的血脉。两三年时间，万科成了中国最大的物流地产商。

一个是商业地产。2016年8月，万科联合其他投资机构斥资128.7亿收购印力集团96.55%股权，万科持有62.07%权益。至2017年9月，印力管理的商业地产项目超过90个，面积逾700万平方米。这个规模直追凯德置地在中国的水平。不是排第三就是第四。

万科的大股东优势还没开始发挥。深铁的上盖物业，不少是商业综合体，如果与万科合作，很可能一两年就把凯德置地抛在后面。凯德置地的商业项目常常是地铁上盖物业。

想起一个插曲。2015年5月，万科与万达宣布战略合作。但最后无疾而终。如果万万合作成功推进下去，可能就没有后来孙宏斌什么事了。

综合上面来看，万科是中国最大的物流地产商，前三（目前第二）的住宅开发商，前四（或前三）的商业地产商，这样强悍的多元化组合，全国没有第二个。

攸克君看不懂的，是万科在长租公寓的布局。它做长租公寓比目前主流房企都要早，而且是在国家提出将住房租赁作为建立住房制度的核心战略（租购并举）之前。万科曾计划，到2017年底，发展10万间长租公寓，不知道有没有完成。不过，这样的目标是适度的。相比之下，碧桂园宣称3年要做100万套长租公寓，实在令人难以置信。

之所以看不懂，是因为长租公寓现在没有找到盈利模式。虽然说得很动听，万科要做“美好生活的场景师”，但任何不挣钱的商业活动，都是可疑的。也许长租公寓的现金流还隐藏着运营的秘密？

攸克君最担心的，还是万科的治理结构。华润时代的垂拱而治，培育了万科成为行业老大。深铁时代，用什么打消人们的疑虑？

（原标题为：【公司快评之二】当然，万科早已不再是那个万科）