【地产K线】万科“试错”另类轻资产

地产k线 严明会 2017-05-23 11:52

  相隔六天,万科A(000002.SZ)最近连发两个有关设立投资基金的公告。

  从表面上,它们关联度不大。但细究起来,两者有异曲同工之处,它们都事关万科的轻资产战略。今天正好借机说一说。

  先聊聊5月23日的这则公告。

  万科出资50.31亿元与招银资本、长江招银共同设立两支专业商业地产投资基金成长壹号和成长玖号,投资公司或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目。

  严格意义上来说,这算不上“新闻”。它只是践行3个月前的一个公告而已。

  当时,万科称有投资基金预计总出资额为人民币50.9亿元,对应的出资比例为39.4%。至于基金是谁,没有点名道姓,应该还在酝酿中。

  现在靴子落地了,万科在基金里的出资额和持股比例稍微有点缩水,在成长壹号和成长玖号持股比例分别为39%和39.05%。

  印力集团是这42个商业项目的运营方。在2016年8月,万科透过投资基金收购印力集团96.55%股权,其中万科公司出资38.89亿元,占比约为30.15%。

  这种四两拨千斤的做法,另一家国内商业巨头万达集团屡试不爽。它让资金大头由别人出,自己负责选址、设计、建造、招商和管理等,所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。据不完全统计,万达有近60个轻资产的万达广场在也建设和运营。

  先将资产卖给基金,再通过控股的商业专业公司来运营,这是地产界典型的“轻资产”模式。

  在前文,地产K线花了很大篇幅来解析流行的商业地产轻资产模式后。现在,言归正传。

  就在六天前,万科疑似要把这种轻资产运营模式,运用到它的自持地上。

  北京万科拟与一票机构共同投资成立宁波梅山保税港区中城乾元投资核心(有限合伙),。中城乾元基金的目标认缴出资总额不超过53.85亿元,其中,北京万科认缴出资金额不超过11.95亿元——约持股22.19%。

  它的资金用途,主要用于投资北京的地产项目。公告的辞令十分有技巧,没有在“地产”的前面加定语“商业”二字,也没有说要投资几个项目。

  这留下了很大的遐想空间。一般来说,几乎所有的轻资产都指向商业地产项目。王石曾经说过,住宅在万科属于轻资产。但那是在当年的语境之下。

  在住宅体系里,万科如今也有了“重资产”

  ,特别是以北京万科为代表。

  2016年12月,北京万科、万科住总联合体分别以50亿元拿下海淀区西北旺镇18号地和19号地,它们是北京首批全自持双限地3宗中的2宗。2017年4月底,在广州新规后首次拍地,万科饮“自持”头啖汤。

  如何将这些重资产变轻?是任何一个有志于拿自持地的地产商所须考虑的课题。北京万科曾抛出了筹凑投资建房、与小米合作建房供小米员工认购等方式,但最终未有结果。

  效仿商业地产的轻资产战略,或许是一种最佳捷径。

  假如西北旺镇18号地是中城乾元基金的投资目标,北京万科可以快速收回地价款,只须付11.95亿元就能撬动整个项目的开发。北京万科要做的是,如何在这个地块上发展养老、长租等创新业务。

  当拿下自持100%住宅面积,地产商的角色要向“包租婆”转变。但靠出售房屋挣钱转变为靠出租房屋挣钱,这带来了资金流动周期的巨大反差。时至今日,中国绝大部分地产商主要是以建造住宅和销售住宅为主营方向,自持住宅者凤毛麟角。

  引入投资基金变“轻”之后,钱的问题解决了,最考验的依然是运营。这和商业地产一样,它的业态定位是什么?运营能力如何?万科正在自持地里试错。

  如果这套轻资产的模式能走通,自持地或是中国地产商创新业务的下一个机会点。

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