11月23日，融创中国董事长孙宏斌在北京作了一场演讲。在别人的主场里演讲，这对于孙宏斌来说极为罕见。

地产界都清楚地看到这5年融创的发展，2010~2015年销售额年复合增长率接近55.81%，并在今年前十月跨入千亿俱乐部。很多人问过孙宏斌，秘诀何在。都说企业用绳命凝结出来的经验不足为外人道，但地球人都晓得，孙宏斌这个老板特别实诚，因此他的演讲没有虚浮的资料和八股观点，满满都是干货。

不少媒体问起孙宏斌对此轮房地产调控的看法。他的观点可以一并回答。

“这次调控的严峻程度，很多企业是预计不足的，再怎么重视这次宏观调控都不为过。这次调控力度超过之前每一次，是自上而下的，而且实行目标管理。”

此轮调控最要命的，还是金融对房地产信贷的收缩。据媒体报道，10月份央行约见过几家主要商业银行，11月份银监会约谈主要商业银行，近日央行再次约见主要商业银行。中心意思是贯彻执行房地产调控，整顿清理违规资金进入房地产市场。

房企公司债已暂停，违规进入楼市的理财资金在清理，房地产信托在整顿收缩。影响范围之广之深，许多房企现在还没意识到。但攸克君在之前的文章里说过，开发商要放弃幻想，把思想统一到中央房地产调控的部署上来。

明白了这个前提，还得对行业趋势有基本判断。孙宏斌的第一个判断是，行业在快速向大公司集中。

“房地产销售额到达10万亿的规模后，很难再有大的增长了，但是市场份额将向大公司集中。去年销售额前10名的房企，占全部份额的比例是17%，今年到10月底已经20%多了，前100名的占比已经40%多了。预计未来5~10年，前100名占比将达到70%~80%，前10名会占35%~40%，未来没有两三千亿进不了前10名。”

在这种情况下，小公司很难做下去了，手里有土地做不了的，让大公司做。所以，收购、兼并会继续。这正是近两年融创一直在做，且是它所擅长的。

孙宏斌的第二个判断是，房地产行业存在严重的不平衡，表现在城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。

此轮调控以后，许多投资人问孙宏斌，中国房价将会怎么样？老孙回答：我觉得从来不存在“中国房价”的问题，因为北京、上海与廊坊、燕郊的房价不一样，不能笼统地说，中国房价将会怎么样，没法回答。

城市之间的不平衡，很好理解，就是大家所说的城市、区域之间的分化。同是一线城市，北京、上海、深圳与广州的表现就不同；二线城市，南京、苏州、武汉与成都、重庆、沈阳的表现也不同；同是中部城市，武汉、合肥、南昌与长沙、太原也不同。

“空间的不平衡，主要就是供求错配。住宅需求大的城市，住宅用地供应不足。土地供应结构也不合理，住宅占比太小，工业、商业占比太低。有些城市，明明住宅涨得很厉害，库存严重不足，却还是规定商业、工业占一半以上。盖一堆的商业，根本没法消化。”

时间的不平衡，市场需要土地的时候没有土地供应，不需要土地的时候却供应很多土地，这就导致土地供应和企业拿地的节奏不匹配。上半年，开发商房子卖得不错，流动性宽裕，发债、贷款也容易，利息也低，但有些企业前几个月踏空，一直没买地，到八九月急了，拼命去抢地。结果遇上调控了。

问题来了，市场份额在快速集中，空间和时间的不平衡带来生产要素的错配，那么，企业的投资逻辑是什么？

孙宏斌的回答是，在对的时间、对的城市，买对的土地。

在孙宏斌看来，房地产就分两个阶段，投资、盖房子。这个行业首先是投资，地买错了，投资错了，盖什么房子都是赔钱的。房地产行业投资比别的行业更难，原因是周期太长、杠杆太多，能不能赚钱要三年以后才知道。

投资做对了，房子也要盖得好，哪个阶段做不好都不行。调控以后就看房子品质了。行情好的时候，什么房子都好卖，调控以后，一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的。这跟汽车摇号一样，中到签肯定尽量买好车。

投资、买地，在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪，但说易行难。

“买对地方、买对时间，能借到钱时多借点钱，最好借得长一点，借可以穿越周期的钱。如果有钱，放到账上别着急花，后面还有机会。同时做好现金流和（土地）价值的风险管理，没有现金流，企业就死了；地买错了或买贵了，即使公司目前现金流没问题，转着转着就转出一个窟窿来。”

孙宏斌以上判断和投资逻辑，需要实证。现举例说明。

远一点的例子，老孙在2011年最低谷的时候在北京拿的地，就是现在的西山壹号院，以及联手金茂地产（原方兴地产）在北五环拿的地，已成为经典案例。

近一点的例子，2015年2月，融创宣布拟并购佳兆业。虽然5月并购终止，但事后来看，不能不佩服孙宏斌对深圳楼市的判断：2015年下半年起，深圳市最先从2014年以来的调整中反弹，而且是以相当急迫的力度反弹，成为此轮房价涨幅最大的一线城市。

“去年最看好的是南京，今年最看好的是武汉。当时南京最贵的房子接近3万，我说南京未来一定有房子超过3万，我估计慢了，如今地价都超过5万了，所以我们去武汉了，武汉和南京比也没有差到哪里去，这是机会。”

我们看到，南京是去年下半年以来房价涨幅最大的二线城市之一。至于今年以来融创重兵进驻的武汉，尚有待时间检验。不过，从孙宏斌过往对几个城市的判断来看，武汉倒是值得所有投资者期待的城市（此处不构成投资建议）。

“对的时间、对的城市，买对的土地”——目标：去年年初深圳，去年南京，今年武汉。买地方式：并购或者公开市场举牌。此外，融创去年以来在广州及其周边城市，在郑州，均是大举进入。但7-9月避开了北京、上海的地王争夺。

2013年以来，融创在其大本营天津囤积了大量货值，该区域从去年开始为集团贡献了不菲业绩。攸克君相信2017年的天津是个值得格外重视的市场。

沿着孙宏斌的投资路线图， 2011年以来，融创所进入的城市，基本上都比别人快半步到一步。

大家公认现在各地的土地都很贵。孙宏斌说，别着急，等几个月就会有便宜地块出来。

根据孙氏的投资逻辑，风险在哪里？

“一是现金流风险，这个很多人知道，但是不重视；二是公司有没有价值，房地产行业和别的行业不一样，别的行业并购的是资产占有率、是大脑，是专利。而这个行业并购的就是土地的价值。我看了很多公司，一类是现金流没问题，土地价值有问题，转着转着也会转出窟窿来；一类是价值没问题，但现金流有问题，企业活不下去。第二类企业还好点，可以通过市场方式解决，比如找融创收购；但如果地买错了、买贵了，就没人愿意要你了。”

2017年的房地产并购可能要比2016年更频密。公司有没有并购价值，孙宏斌已经给出了标准。