孙宏斌发出警告:地买错了、买贵了,就没人要你

攸克地产 2016-11-28 08:34

  11月23日,融创中国董事长孙宏斌在北京作了一场演讲。在别人的主场里演讲,这对于孙宏斌来说极为罕见。

  地产界都清楚地看到这5年融创的发展,2010~2015年销售额年复合增长率接近55.81%,并在今年前十月跨入千亿俱乐部。很多人问过孙宏斌,秘诀何在。都说企业用绳命凝结出来的经验不足为外人道,但地球人都晓得,孙宏斌这个老板特别实诚,因此他的演讲没有虚浮的资料和八股观点,满满都是干货。

  不少媒体问起孙宏斌对此轮房地产调控的看法。他的观点可以一并回答。

  “这次调控的严峻程度,很多企业是预计不足的,再怎么重视这次宏观调控都不为过。这次调控力度超过之前每一次,是自上而下的,而且实行目标管理。”

  此轮调控最要命的,还是金融对房地产信贷的收缩。据媒体报道,10月份央行约见过几家主要商业银行,11月份银监会约谈主要商业银行,近日央行再次约见主要商业银行。中心意思是贯彻执行房地产调控,整顿清理违规资金进入房地产市场。

  房企公司债已暂停,违规进入楼市的理财资金在清理,房地产信托在整顿收缩。影响范围之广之深,许多房企现在还没意识到。但攸克君在之前的文章里说过,开发商要放弃幻想,把思想统一到中央房地产调控的部署上来。

  明白了这个前提,还得对行业趋势有基本判断。孙宏斌的第一个判断是,行业在快速向大公司集中。

  “房地产销售额到达10万亿的规模后,很难再有大的增长了,但是市场份额将向大公司集中。去年销售额前10名的房企,占全部份额的比例是17%,今年到10月底已经20%多了,前100名的占比已经40%多了。预计未来5~10年,前100名占比将达到70%~80%,前10名会占35%~40%,未来没有两三千亿进不了前10名。”

  在这种情况下,小公司很难做下去了,手里有土地做不了的,让大公司做。所以,收购、兼并会继续。这正是近两年融创一直在做,且是它所擅长的。

  孙宏斌的第二个判断是,房地产行业存在严重的不平衡,表现在城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。

  此轮调控以后,许多投资人问孙宏斌,中国房价将会怎么样?老孙回答:我觉得从来不存在“中国房价”的问题,因为北京、上海与廊坊、燕郊的房价不一样,不能笼统地说,中国房价将会怎么样,没法回答。

  城市之间的不平衡,很好理解,就是大家所说的城市、区域之间的分化。同是一线城市,北京、上海、深圳与广州的表现就不同;二线城市,南京、苏州、武汉与成都、重庆、沈阳的表现也不同;同是中部城市,武汉、合肥、南昌与长沙、太原也不同。

  “空间的不平衡,主要就是供求错配。住宅需求大的城市,住宅用地供应不足。土地供应结构也不合理,住宅占比太小,工业、商业占比太低。有些城市,明明住宅涨得很厉害,库存严重不足,却还是规定商业、工业占一半以上。盖一堆的商业,根本没法消化。

  时间的不平衡,市场需要土地的时候没有土地供应,不需要土地的时候却供应很多土地,这就导致土地供应和企业拿地的节奏不匹配。上半年,开发商房子卖得不错,流动性宽裕,发债、贷款也容易,利息也低,但有些企业前几个月踏空,一直没买地,到八九月急了,拼命去抢地。结果遇上调控了。

  问题来了,市场份额在快速集中,空间和时间的不平衡带来生产要素的错配,那么,企业的投资逻辑是什么?

  孙宏斌的回答是,在对的时间、对的城市,买对的土地。

  在孙宏斌看来,房地产就分两个阶段,投资、盖房子。这个行业首先是投资,地买错了,投资错了,盖什么房子都是赔钱的。房地产行业投资比别的行业更难,原因是周期太长、杠杆太多,能不能赚钱要三年以后才知道。

  投资做对了,房子也要盖得好,哪个阶段做不好都不行。调控以后就看房子品质了。行情好的时候,什么房子都好卖,调控以后,一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的。这跟汽车摇号一样,中到签肯定尽量买好车。

  投资、买地,在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪,但说易行难。

  “买对地方、买对时间,能借到钱时多借点钱,最好借得长一点,借可以穿越周期的钱。如果有钱,放到账上别着急花,后面还有机会。同时做好现金流和(土地)价值的风险管理,没有现金流,企业就死了;地买错了或买贵了,即使公司目前现金流没问题,转着转着就转出一个窟窿来。”

  孙宏斌以上判断和投资逻辑,需要实证。现举例说明。

  远一点的例子,老孙在2011年最低谷的时候在北京拿的地,就是现在的西山壹号院,以及联手金茂地产(原方兴地产)在北五环拿的地,已成为经典案例。

  近一点的例子,2015年2月,融创宣布拟并购佳兆业。虽然5月并购终止,但事后来看,不能不佩服孙宏斌对深圳楼市的判断:2015年下半年起,深圳市最先从2014年以来的调整中反弹,而且是以相当急迫的力度反弹,成为此轮房价涨幅最大的一线城市。

 “去年最看好的是南京,今年最看好的是武汉。当时南京最贵的房子接近3万,我说南京未来一定有房子超过3万,我估计慢了,如今地价都超过5万了,所以我们去武汉了,武汉和南京比也没有差到哪里去,这是机会。”

  我们看到,南京是去年下半年以来房价涨幅最大的二线城市之一。至于今年以来融创重兵进驻的武汉,尚有待时间检验。不过,从孙宏斌过往对几个城市的判断来看,武汉倒是值得所有投资者期待的城市(此处不构成投资建议)。

  “对的时间、对的城市,买对的土地”——目标:去年年初深圳,去年南京,今年武汉。买地方式:并购或者公开市场举牌。此外,融创去年以来在广州及其周边城市,在郑州,均是大举进入。但7-9月避开了北京、上海的地王争夺。

  2013年以来,融创在其大本营天津囤积了大量货值,该区域从去年开始为集团贡献了不菲业绩。攸克君相信2017年的天津是个值得格外重视的市场。

  沿着孙宏斌的投资路线图, 2011年以来,融创所进入的城市,基本上都比别人快半步到一步。

  大家公认现在各地的土地都很贵。孙宏斌说,别着急,等几个月就会有便宜地块出来。

  根据孙氏的投资逻辑,风险在哪里?

  “一是现金流风险,这个很多人知道,但是不重视;二是公司有没有价值,房地产行业和别的行业不一样,别的行业并购的是资产占有率、是大脑,是专利。而这个行业并购的就是土地的价值。我看了很多公司,一类是现金流没问题,土地价值有问题,转着转着也会转出窟窿来;一类是价值没问题,但现金流有问题,企业活不下去。第二类企业还好点,可以通过市场方式解决,比如找融创收购;但如果地买错了、买贵了,就没人愿意要你了。”

  2017年的房地产并购可能要比2016年更频密。公司有没有并购价值,孙宏斌已经给出了标准。

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