北京万科城市研究院:从地铁站点看城市形态

万科周刊 牛伟 2016-10-13 08:28

  万周按:本文通过地铁周边相关数据,分析了不同城市的分布形态。作者牛伟来自北京万科城市研究院。

  常规的房地产市场研究关注市场供求,时间较为短期,研究的方向也偏向于短期的趋势判断。但是房地产本身是个基于城市的生意,所以对房地产本质的认识,还是要从城市入手。所以北京万科成立了一个研究性质的部门,城市研究院,专门负责研究更长一段时间,更基础一些的城市和房地产认识研究。

  大数据是近年最流行的方向,这种新的方式提供了一些传统调研所不能给予的快速及时,且更大的数据量,丰富了研究本身。

▲北京工作人口密度山峰  

  因为万科和百度有持续合作,所以我们请他们提供了数据,本次研究是想从地铁周边的居住和工作人群入手,关注一下我们生活城市的形态。百度提供给我们城市的地铁站周边500米内的居住人口数,工作人口数,工作人口的本科以上学历比例等数据(北京、深圳、成都)。

  通过研究,我们有一些有意思的发现:

  从城市的聚集度上看,北京、深圳、成都是完全不同的三类城市

  我们拿每个城市最繁华的一条线做个例子,北京以地铁一号线,深圳以罗宝线,成都以二号线为例。

  首先看北京(▲)的数据,一号线的工作人数很有意思,从四惠站开始有万人左右,然后到国贸大望路陡增到接近5万人,然后一直维持3万人规模到复兴门截止(中间天安门西站无办公),然后一路走低,最后到苹果园不足5000人;

  北京的特点很明显,有明显的中心,国贸-大望路中心,但是经过中心后其实工作人口下降并不明显,工作人口也有中心的60%左右。

  总结一下:北京有明显的城市中心,但中心实际上是个东起大望路,西至复兴门的大办公中心。中心办公强度并很高。

  再看看深圳,深圳(▲)从罗湖站开始,到国贸站工作人数迅速到达65000人,然后逐渐回落到40000左右,然后华强路又迅速到95000人,然后又下降,购物公园和会展中心又增加,香蜜湖又快速回落,车公庙又快速增加到50000以上,然后又下降,到高新园又升高到接近5万人,然后又回落,直到西乡站才勉强恢复到2万人。

  从上面的数据看,深圳是典型的多中心城市,我们以北京强度最大的国贸-大望路中心作为衡量标准,深圳办公强度高于或等同于的中心有国贸-老街中心,华强路中心(最强),购物公园中心,车公庙中心、高新园中心。最后在宝安外有一个西乡副中心(弱),所以从地铁站点来看,深圳是个5+1的多中心城市。

  再看成都(▲),特点最简单,东门-春熙路-天府广场中心,中心集聚,强度不小,也有5万人,和北京国贸-大望路中心类似,但是一经过中心,办公强度迅速下降。总结一下,成都是典型的单中心城市,城市中心小而美。

  学历和产业结构的分析

  因为深圳的多中心布局,每个中心产业结构相对清晰,我们尝试通过百度的学历数据,对应一下产业结构和学历水平:

  深圳的华强中心,国贸中心这两个中心就业基本以商贸消费类产业为主。大致本科比例在20%-30%之间。

  购物公园中心(平安保险总部)、车公庙中心(招商银行总行所在地)是深圳的金融中心,大致本科以上比例在40%左右;

  深大-高新园中心是深圳的高科技中心(腾讯总部),本科及以上学历几乎上升到50%,发现IT行业实际对于高学历人才需求最旺盛。

  两个端头是罗湖和机场东,典型的物流人流中心,发现物流行业对于高学历人才需求最不旺盛。大致本科以上学历比例在10%-20%。

  回到北京,我们看了看一些典型地铁站周边工作人群的本科及以上比例

  北京的情况很复杂,不像深圳城市分工明确,但是对照深圳的结果,也有一些简单结论:

  北京产业符合学历规律,但是普遍比深圳高5-10个百分点,说明北京人才厚度明显。

  北京的城市分类复合型强,除了西二旗的IT和复兴门的金融外,其他几个中心都是混合构成,很少有一个地方只有一个主导产业;

  传统的中关村其实已经不是IT行业的中心,已转型得更像商贸和消费中心,从学历结构看,IT产业北移上地西二旗趋势非常明显;

  位于城市中心的交通枢纽也变成了混合行业的中心,比如北京站。

  结语

  我们的研究尚特别粗浅,比如其实北京的中心,如果很多条线复合下来看,北京这几年其实是有一个副中心冒出来的,就是北面中关村继续向北的上地西二旗的IT中心。

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