万科董秘:股权之争最好结果是还能有好业绩

乐居新闻网 2016-08-22 11:31

  万科中期业绩发布会将于8月22日9:15在大梅沙万科中心举行,王石与郁亮将不会出席,据称是因为最近在忙着处理股权的事。

  8月21日晚间,万科公布2016年半年度报告。万科在公告中称,2016年上半年,是公司32年发展史中极为特殊的半年。始于2015年7月的股权事件延续至今,尚未妥善解决。6月底至8月初,公司已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。发行股份购买资产预案尚未达成共识,部分股东一度提议罢免全体董事,公司的正常运营也受到影响。

  乐居记者赶赴第一现场,为你带来现场直播。

   精彩亮点

 1、销售额大涨 毛利率下降

  万科中报显示,上半年公司实现销售面积 1,409.0 万平方米,销售金额 1,900.8 亿元,同比分别上升 55.8%和 69.9%。各个区域的销售面积占比也比较平均,其中上海区域贡献了29.5%的销售面积,广东、北京和中西部区域则分别为22.6%、22.4%和25.4%。

  开竣工方面,上半年万科实现新开工面积 1,665.6 万平米,较 2015 年同期增长 64.6%,占全年开工计划的 75.7%(2015 年同期占当年开工计划的 60.2%);实现竣工面积 702.5 万平米,较 2015 年同期增长 35.8%,占全年竣工计划的 34.0%(2015 年同期占当年竣工计划的 32.7%)。根据截至目前的项目 运营情况,预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

  拿地方面,万科则坚持审慎的投资策略。报告期内,万科获取新项目 70 个,总建筑面积 1260.1 万平方米,权益规划建筑面积 848.8 万平方米,权益地价总额约 465.8 亿元,新增项目均价为 5,488元/平方米。 

  截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3,582.0 万平方米,保持在滿足未來两年以上的开发水平。此外,公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 294.4万平方米。

  不过在利润率方面,万科的房地产业务毛利率出现下降。报告期内,万科房地产业务毛利率为 17.55%,较 2015年同期减少 3.49个百分点。万科认为毛利率下降的主要原因在于长沙、杭州、无锡、沈阳、重庆、宁波、西安等城市在 2014 年市场调整期受影响程度较大, 这些城市销售的低毛利产品在今年上半年集中进入结算期,导致整体毛利率下降,并预计公司全年毛利率将有所回升。

  实际上,记者翻查万科近年来的年报发现,万科的房地产业务毛利率出现逐年下降的趋势。2013年、20014年和2015年这一数字分别为23.69%、20.76%和19.46%。毛利率下降或不能仅仅归因于低毛利产品的结算,万科执行副总裁、首席财务官孙嘉此前也公开表示过,行业进入下半场以后,毛利润率下降是长期趋势。

  除了传统主业外,万科也积极拓展新的业务板块。物流地产方面,报告期内,物流地产业务新获取项目9个,按万科权益计算的规划建筑面积约37.4万平方米。2016年上半年,万科物流地产完成了大型资产包的收购与整合,形成了土地招拍挂、战略合作、单项目并购、资产包并购等多元综合的投资方式。

  海外业务方面,万科在美国新增3个项目,成立了地产资产管理平台Brightstone,以推进海外地产金融化业务;在香港新增1个项目,继续专注于住宅和商业的开发、改造项目;在英国,万科与一家欧洲地产私募基金成立了联合开发平台。

  2、股权陷混战 经营受影响

  万科董事会秘书朱旭称,今年是万科 32年发展史中极为特殊的半年。这半年间万科受累于股权事件,公司的正常经营也受到了负面的影响。七月份万科的销售额现较大幅度下降,万科方面也认为,出现下降的原因与股权之争有关。七月份,万科实现销售额274.4亿元,销售面积207.7万平方米,分别环比6月下降35.3%和36.4%。

  朱旭表示,部分合作方由于担心公司品牌、管理、融资优势不能持续,提出改变合作条件甚至解约,潜在项目拓展面临更大的不确定性,部分金额较大的招拍挂项目也难以邀请同行合作。两个月来,公司已有 31 个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。

 受到影响的还有万科的业务拓展方面。万科表示,万科物业之 5 个洽谈合作项目因股权问题暂缓、变更或考虑终止合作;1家物流地产的合作方要求调整合作条款;多家境外基金和银行暂缓了项目合作与贷款。

  实际上,此前多家信用评级机构就已经对万科的股权混战表示出担忧。标普曾提醒过罢免董监事提案对万科带来的负面影响。标普称,万科管理层与关键股东之间持续的争议已经开始影响公司运营,如果争议使公司业务或者财务状况显著恶化,评级可能会有压力。

 穆迪也曾指出,若出现以下两种情形,万科的评级可能会被下调。第一,销售表现趋弱,导致债务杠杆率上升、流动性状况转弱;第二,审慎的土地购置战略发生改变。

  不过截至目前,万科的信用评级尚未调整。

  与此同时,看空万科的券商投行机构也不在少数。摩根大通分析师李洛衡等将万科A从“增配”下调至“中性”,他们认为,若深圳地铁交易落实,那么万科A股面临涨势过头的风险,因为该交易会稀释股权。 

  麦格理将万科H股评级由“跑赢大市”下调至“中性”,并指出,董事会若出现变动会影响项目执行,同时财务成本亦可能影响信贷评级。

  高盛认为,近期的股权纷争将压缩该股的估值溢价,给予万科A卖出评级,维持万科H中性评级。

 3、合伙人计划维稳 管理层去留未知

  股权问题影响的不仅仅是万科的正常经营,万科的团队稳定性同样受到了冲击。执行副总裁在业绩会上就表示,目前猎头公司集中针对公司员工挖角的情况严重,离职率一直在上升,今年总部的离职率甚至已经是去年的全年水平。

  不过万科的合伙人制度也提供了一定的凝聚作用。自2014年设立合伙人持股计划以来,此计划通过资产管理计划累计持股占公司总股本的4.49%,且自首次增持以来从未减持。朱旭表示,稳定队伍是下半年公司的首要工作,“只有保留好优秀的团队,才能在白银时代继续创造优秀的业绩,为股东创造更好的利益。”

  万科的管理层自股权问题爆发以来,一直期待有一个共赢的结局。朱旭在业绩会上不断强调,尽管各方诉求不同,但希望各股东可以为了共同的利益走到一起。

  万科先是引入了深圳地铁作为合作方,希望通过发行股份的方式购买资产。朱旭称这个方案“如能顺利实施,对公司有重要意义”。

  但万科执行副总裁王文金也坦言,此次交易由于摊薄股权等问题,部分董事、股东提出异议,截至目前尚未能够达成共识,“目前万科正在与相关各方就本次交易作进一步协商、论证和完善。如果达到披露标准我们会公开披露的。” 

  万科的另一动作也被外界解读为可能与万科的股权事件有关。8月21日,万科披露了近130亿收购黑石集团的名下商业地产公司96.55%的股权。万科通过全资子公司Vanke Rainbow Holding Limited与招商银行以及另外两名未披露的投资人设立的投资基金,收购黑石集团名下的商业地产和MWREF公司。在这项总额达到128.7亿元的大宗收购中,万科出资38.89亿。

  早在七月份就已经有媒体曝出这是万科管理层为保护控制权所作的努力。不过截至目前,没有更多的证据指向万科和黑石达成了任何相关购买股份的协议。在业绩发布会上,万科首席运营官、执行副总裁张旭给予了否定的回答,“绝无可能。不涉及股权交易。”

  尽管管理层作出了一系列的“维稳”措施,但目前现管理层的去留仍是未知数,而且局势混乱。不仅仅是华润、宝能,如今恒大也卷入战局。更有消息指出,8月9日、11日和15日耗资40.43亿港元增持万科H股的公司,背后是许家印的盟军。

  接近恒大的人士曾向记者表示,恒大入局万科的股权之战,看起来不是简单的财务投资,许家印有更深远的谋划,未来有可能介入万科的业务,甚至成为重要股东。

  虽然恒大在房地产开发方面的成绩与万科看起来似乎不相上下,但是由于恒大的激进作风,在信用评级上恒大要稍逊于万科。穆迪近日表示,恒大购入万科股票的交易不利于恒大控制债务增长,将会推高恒大的财务和投资风险,对恒大的信用评级构成负面。目前穆迪维持恒大Baa1稳定的评级。

  此前标准普尔在最新的报告中,将恒大的长期信用评级从“B+”下调至“B-”。展望为负面。同时将该公司的大中华区信用体系长期评级从“cnBB-”下调至“cnB-”。标普给出的解释是,恒大地产2015年财务状况的恶化程度比预期的更为严重,而且预期未来12个月内不会出现明显改善。

 业绩会上被问到万科账面上有几百亿现金,是否有反向收购恒大港股的可能性时,王文金回应称,“万科没有任何意向去收购任何上市公司。”提及恒大销售增长迅猛,大有赶超万科之势时,王文金则表示,“万科从来不争第一,但一直将自身定位为行业领跑者。”

  今日万科独董华生曾在微博上发声表示,万科的结局无非两个,一是保持无实际控制人的现代治理架构,公司长期发展和业主等可望实现多赢;二是管理团队出走卖股变现再创业,华生认为,第一种“有意义”,而第二种“有意思”。

  万科的管理层不可避免地被问及管理层控制力和影响力的问题。朱旭回答,“万科管理层的初衷和关注点不在于提高控制力和影响力。我们希望保持公司的长期稳定发展,能够维护我们客户、股东合作伙伴和供应商的利益。当然,还有我们的员工。”

  现场提问

  10:30

  朱旭:感谢各位对万科的厚爱,此次发布会到此结束。

  10:30

  万科有没有考虑过其他增持股权的方式?比如回购二级市场股份,包括对未来管理层提高控制力和影响力方面有没有什么措施?

  朱旭:我们的初衷和关注点并不在于提高控制力和影响力。管理层的初衷就是要保持公司的长期稳定发展,能够维护我们的客户、股东、合作伙伴和供应商的利益,这是管理层最关注的。当然最重要的还有我们的员工。

  10:28

  随着恒大的介入,万科的股权之争进入一个非常复杂的阶段,你们能做出一个预测吗?最好的前景是什么,最差的是什么?对万科的创始人来说有什么样的教训?

  朱旭:这个问题是整场最难的。股权事件最好的前景是在下次发布会上是能看到这么好的分红的业绩,不好的话是大家都不愿意看到的。创始人的教训我们回答是不合适的。

   10:26

  有股东提出要罢免董事会,但之后还是会进行董事会换届,管理层怎么看?新进股东有没有表达想进董事会的意向?

   朱旭:没有特别愿意,不能提前解除董事职务,有特殊情况的话要遵循公司章程规定,现任董事会在和各方进行积极沟通。

  10:24

  7月19号关于宝能监管计划,有没有得到进一步的回复?

  朱旭:我们相信监管集团介入,有助于万科股权事件在合法合规的情况下得到妥善解决,我们也在等待进一步回复。我们会第一时间向大家披露相关信息。

  10:22

  现在重组议案不一致的地方是在哪里?朱旭总说想取得妥善结果是什么?万科希望谁做第一大股东?

  朱旭:这今天不是我们业绩发布会的主题,管理层也不适合在此回应。请理解,谢谢。

  王文金:朱旭总在前面已经说了,希望各方达成共识,让股权事件的结果能稳定公司发展。

  10:21

  万科有没有反收购恒大的可能性呢?

  朱旭:A股和港股有估值的差异性,这样的重大决策需要董事会的审议。

  王文金:我们没有任何意向去收购任何上市公司。

  10:20

  什么时候召开董事会正式审议重组议案,是否会无限期推延?

  朱旭:6月份的时候我们开了第一次董事会,当时讨论的是预案,这段时间我们正在和大家积极磋商,不断地完善、改进,要在达成共识的基础上我们才能正式提交股东大会审议。对万科而言,我们比大家更着急推进。

  10:18

  恒大持股后,对万科的股权事件有怎样的期望?

  朱旭:不仅仅是恒大,我们跟几大主要股东都保持了密切的沟通。关于股东增持和减持的意图,没有得到股东官方的回应,因此这里也不便披露。只要股东有共同的共识,万科能维持稳定的发展也是喜闻乐见的。

  10:15

  万科为了维持稳定会有哪些具体的磋商?

  孙嘉:团队确实受到股权事件的影响,员工背负了比较大的工作压力,对未来的发展前景比较迷茫。离职率一直在上升,总部的离职率在今年上半年是去年全年的水平。也有同行、很多猎头公司挖角,在挖掘优秀人才的时候也面临了难度。针对这些情况,管理层也想法设法对骨干班子和核心员工进行了一对一沟通,但是这个方法也是有限的,这个问题彻底解决也取决于股权事件的解决。

  10:13

  7月业绩有下滑,信用评级也下调,这会不会影响后续的业绩,会不会对万科总体情况造成影响

  王文金:万科的评级并没有下调,还是维持在过去的水平上。7月是正常的销售淡季安排,其他的经营工作还在正常的安排推进中,股权事件还是对我们带来了很大影响,希望之后我们能进一步减少影响。

  10:12

  万科在6月17日说引入重组方案会做出说明,现在过了两个月,和华润那边有什么沟通吗?

  朱旭:目前和华润还没有达成共识,我们正在积极磋商,达到披露标准我们会公开披露的。

  10:10

  万科希望能有一个妥善解决方案,那什么样是万科所期待的股权之争的结果?

  朱旭:我们更希望说“股权事件”。尽管各方诉求不同,但我们希望各股东可以为了共同利益走到一起。

  10:08

  恒大购买万科股票怎么看?

  朱旭:购买股票是股民的权利,只要股东的利益是为了万科的健康稳定发展就都是好的。

  10:05

  恒大7月业绩集中爆发,万科今年有继续做业绩第一的把握吗?

  王文金:对万科来说,我们一直致力于做房地产行业的领跑者,即便有股权争议也是如此。

  孙嘉:虽然上半年面临了很多压力和挑战,但市场也有很多不确定性,我们持一个比较谨慎的态度,团队也会继续加油。

  10:02

  7月开始万科在控制推盘量,下半年的话推盘情况有什么考量?如何考量销售规模?

  推盘是按照我们的节奏做的,7月份的销售数据是真实的,但7、8月份是销售的淡季。股市问题,对我们的销售业绩是有影响的,但是我们会尽最大努力实现我们的销售目标。

  10:00

  万科为什么收购印力?

  张旭:没有股权之争也会做,是万科十年股权之争的计划,希望打造一个优秀的,属于万科的商业平台。

   22:00

  目测最精彩的地方是提问环节,敬请期待…

  发布会直播

   9:50

  万科管理层称,希望各方股东能坚持利益一致,维护万科稳定发展。

  9:40

  2016年上半年万科经营状况:

  销售面积与金额创新高,市场占有率进一步提升。上半年万科销售面积1409.0万平方米,同比增长55.8%,销售金额1900.8亿元,同比增长69.9%。上半年市场占有率月3.9%。

  开工完成年度新开工计划的75.7%,新开工面积达1665.6万平方米;竣工面积702.5万平方米,完成年度竣工计划的34.0%。

  新业务拓展——物业服务蝉联百强第一名,海外业务方面新增3个项目,成立了地产资产管理平台Brightstone,推进海外地产金融化业务。

  9:30

  董事会秘书朱旭进行工作汇报。

  2016年上半年,是万科32年发展史中极为特殊的半年,但同时也是销售创历史新高、业务稳步推进的半年。

  9:20

  万科2016年上半年主要财务指标

   9:00

  记者赶到发布会现场。

  出席此次发布会的管理层有:万科董事、执行副总裁王文金;执行副总裁张旭;执行副总裁孙嘉;董事会秘书朱旭。

   8:30

  记者正在赶往发布会现场的路上。直播即将开始,敬请关注。

  22:00

  记者正在养精蓄锐,准备明天早早赶到大梅沙…

   万科股权之争回顾

  8月21日下午

  万科H披露了收购黑石集团的联营企业所管理基金及其它独立第三方持有的某商业物业公司大多数股权事项。万科确认收购深圳印力集团96.55%股份,总代价128.7亿元。

  8月4日

  恒大发布公告称,截至8月4日,公司斥资91.1亿元,持股万科4.68%,挤进万科前十大股东之列。恒大的插足,让万科股权之争更加扑朔迷离。

  6月27日

  万科股东大会上,王石现身,称“我们一直在妥协,作为一个管理团队,你没法决定股东是谁,你必须学会去与狼共舞。”

  6月27日上午

  王石发布微博,表示“见怪不怪,其怪自败。谁也逃不过‘时间’这把尺子的检验。”

  6月27日凌晨

  万科管理层以“事业合伙人大会执行委员会”名义,发布了一封名为“同心者同路——致万科合伙人”的内部邮件,致万科全体员工,明确表示不同意所谓股东与“内部人控制”之争,称所有权和经营权分离是现代企业的最基本特征。并鼓励员工稳定军心,坚守岗位,勤勉尽责,同仇敌忾。

  6月26日下午

  宝能旗下两家公司“钜盛华和前海人寿”联合向万科董事会提出召开临时股东大会,提议罢免王石郁亮等12人,推举华润吴向东当董事长。

  6月26日上午

  王石在朋友圈喊话华润:曾经依靠、信任的央企把遮羞布全撕了。不过,在仰天长叹后,王石又发布了一条朋友圈说:人生是一个大舞台,出场了,就有谢幕的一天。但是还不到时候,着啥子鸡嘛。

  6月25日

  万科独董华生发文称:“听说有人已经放出话来,华润主导后,按央企管理,王石必须走人不说,郁亮等人可以留下,但受不了新的国企管理办法,也可以选择离开。”

  6月23日深夜

  宝能系发声明,明确反对万科引入深圳地铁的重组,在宝能表态不到一小时内,华润集团官方微信即回应称已经注意到宝能声明,并提出了三点回应,三条理由与宝能系提出的反对理由相互呼应。

  6月18日-19日

  万科独立董事华生两度在个人微博上披露了17日董事会内容。他称,华润长期摇摆后突然强调要坚决控股,既逼退宝能又反对深铁入主,而自己并无资产注入方案。“目前宝能因故只求全身而退。”但之后,华生删掉了18、19号的微博内容。

  6月17日

  万科召开董事会,投票表决万科引入深圳地铁重组预案。最终董事会投票结果为以7票赞成,3票反对,1票弃权。华润集团在万科董事会履职的3位董事代表均投了反对票。(深圳新浪乐居)

收藏

评论

相关新闻

暂时没有更多数据了