南京、苏州双双发布楼市新政，或许可以称作是史上最逗的楼市新政。

至此，被称为“楼市四小龙”的南京、苏州、合肥、厦门终于全部出台了楼市新政。继3月份一线城市升级楼市调控政策之后，一场只针对二线城市的调控政策正式全面推开。

对于二线城市的这波调控，我们该如何看待呢？且让小田娓娓道来，一定要看到最后哟！

NO.1

调贷为主，温和调控稳住楼市

相较于今年3月份上海、深圳等出台的楼市调控政策，南京、合肥、厦门、苏州均是以上调非首套房的首付比例为主要调控手段，且对于首付比例的上调力度也较轻，反映了二线城市地方政府的谨慎态度。

他们最为担忧的由于调控政策过猛，导致楼市出现突然的滑坡，因而出台的调控政策较为温和，以抑制资产泡沫为主，政府寄希望于调控政策出台后，市场能够回归理性，楼市依然可以保持适度的增长。

因此，别指望二线城市的房价下跌了，这类城市有政府护盘。房价或许会有短线回调的可能性，但别指望长线下跌，该买的的还是趁早买吧。

NO.2

不排外限购，淡化外地人购房因素

当前，二线城市的房价上涨，非常大的推动力就是周边城市，尤其是一线城市购房者的涌入，即外地人的投资性购房加速了这类城市的房价过快上涨。

但是，从四个城市的楼市新政来看，都不敢重启限购政策，仅有苏州涉及了非户籍居民购房。不过，苏州也非常的谨慎，非户籍居民依然可以购房，仅仅是在购买第2套房时才要求提供累计一年以上的社保或个税证明。

如此看来，二线城市的政府事实上并不排斥外地人的投资行为，反而将其看作是利好，拉动城市经济。

NO.3

故意泄密，给足市场反应时间

这次二线城市出台调控政策，有个非常典型的特征是政府反复的“放风”，用非官方的渠道告诉购房者政府要出台政策了，而且是一而再、再而三的“泄密”，给购房者充足的购房时间。

效果自然非常的明显，比如在南京，几乎所有的购房者都确信政府要出台调控政策了，短期内打算购房的购房者基本都已经买房了，完全不畏惧调控影响。

最为突出的应该是苏州，政府政策放风的举动简直无以复加，到目前为止政策内容都已经在网上流传两波了，但依然还是故意的“按兵不动“，看着苏州市政府的良苦用心，小田都心疼了。

以上3点，只是开胃小菜，接下来小田将重点分析南京和苏州楼市新政最大的看点：土地新政！

在苏州楼市新政中出现了这样一条：

三、引导土地出让理性竞价。根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。

土地出让成交价超过市场指导价的所有项目，土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月，逾期支付的，取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。

同时，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

小田给你提炼出核心意思：

1、土地价变成了催款单

当土地出让成交价超过市场指导价时就必须屁颠屁颠的马上交钱，不交钱就收回土地并没收保证金。说实话，这一点除了给开发商制造紧张情绪外，其实是个然并卵的内容。既然开发商敢拿这块地了，还怕它欠你政府钱，搞笑！

2、:土地价和预售证挂钩

土地价和预售证挂钩的规定，其实也非常有意思，政府的目的无非是想着开发商担心资金沉淀成本太高而不敢拿地。

事实，你苏州的地就那么点，开发商预售证拿到的越晚反而开盘价更高，最终买单的不还是购房者。所以，小田认为这简直就是个推高房价的昏招。

3、土地拍卖变“博彩”

过去，苏州实行土地熔断机制，已经被认为是个巨大的笑柄了。现在苏州政府似乎非常不甘心，一定要闹出更大的“笑柄”。

“一次报价出让方式”进行竞价最接近所有报价平均价的原则确定竞得人，什么意思呢？小田来给你解读下：政府也知道你们开发商都不差钱，政府也不想背负高地价和地王的骂名，那干脆你们几个开发商都来玩个博彩游戏：每人写个自己心目中的报价数字，然后把所有数字加起来再平均，谁写的报价数字离这个平均数字最近谁就是获胜者，战利品就是那块土地。

看完这条内容是不是觉得苏州政府简直就是个贪玩的耿直boy，感谢苏州政府，把一向严肃枯燥的政策变成了游戏玩法说明书。

说完苏州楼市新政，小田再来谈谈南京的楼市新政。事实上，在对土地出让规则上，南京楼市新政同样是玩出了新境界。

南京楼市新政的土地出让新规则是这样的：

一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

说白了，这个就是掩耳盗铃的做法，都是房企承担的成本，非要假装各是各的，莫非南京市政府是要替开发商定价？

二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。

当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

这一点，跟苏州的楼市新政有异曲同工之“妙”。过去，开发商获取土地容易，讲求的是高周转，快速回笼资金，现在在热点城市拿地越来越困难了，或者说地拿一块就少一块。在这样的现实背景下，开发商早就转变了观念：捂盘惜售，坐等升值。

本来嘛，还担心政府不让这么干，捂盘惜售遭到政府打压。现在好了，政府出台新政变相的“鼓励”他们这么干了，开发商自然该欢欣鼓舞。

三是当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

这一点就更好玩了，想象一个场景：本来一屋子的开发商在很严肃的土地招牌挂，正当举牌举累了，很多人无聊的想瞌睡时，主持人突然话风一转，现在大家开始摇号，瞬间开发商们玩骰子的激情就来了，一幅欢快热闹的场景呀。

不难看出，政府摇号的目的很简单，跟之前的土地熔断一个目的：求求你们，千万别再南京出地王了。过去，土地熔断容易让人心脏受不了，现在改玩骰子拿地改当是度假了。

最后，小田给开发商出个“主意”：以后去南京或者苏州拿地之前，一定要先去拜拜佛、算上一卦，然后再请个大师现场作作法，估计拿地就十拿九稳了。