7月4日，身处股权之争漩涡的万科A，以一个毫无悬念的跌停复牌。接下来的两个交易日，已然持股24.29%的钜盛华及一致行动人进场增持。7月6日晚间，万科发布权益变动公告称，钜盛华及一致行动人持股比例达到25%。围绕万科的这场股权纷争，依旧迷雾重重。

众声喧哗之时，万科发布2016年上半年业绩快报，1~6月实现销售金额1900亿元，继续领跑一众房企。本期房产周刊，我们以“拆解万科高增长密码”为主题，从事业合伙人制度、战略管理等方面，求解让钜盛华及其一致行动人志在必得的这家房地产企业。

7月4日，万科A复牌交易，在连续两个跌停之后，宝能开始增持。截至目前，其持股比例达到25.00%。

与股权之争的扑朔迷离相反，7月2日万科披露的上半年业绩令人振奋，半年销售金额近2000亿元，万科有望成为国内首家全年销售金额过3000亿元的房企。

是什么造就了万科的高速增长？职业经理人文化形成的专业主义、总部对区域公司的放权、小股操盘模式、项目跟投等构成了万科独特的基因，也成为股权之争漩涡中的“减震器”。用万科高级副总裁谭华杰的话形容：“万科应该像海星，即使一个角被斩断了，也能长出一个全的海星。”

对于万科的事业合伙人制度，宝能方面在7月7日的公告中一改此前的措辞，开始认可目前公司管理层在日常经营中的表现和业绩，也相信公司全体员工能够在管理层的带领下经营好万科。

“让听到炮火的人决定怎么打”

7月6日，万科A复牌第三天，打开跌停板。截至收盘，成交额超200亿元，创下上市25年来历史最高，市场震撼。

厦门万科，隶属万科广深区域，距离深圳600公里，动车4小时抵达。股权之争风暴眼的余波，并未影响这里，各个层级的工作有序进行。

这一天，厦门区域总经理的日程安排依然满档。上午开翔安新项目调度会——6月份以21.22亿元拿下翔安“地王”，是万科在厦门土地市场难得大气的一次；下午和厦门本土房企的一个项目谈判，如若成功，将是万科在厦门的第一个小股操盘项目。

“公司的股权之争我们当然很关注，但是更关注的是分公司承担的任务目标怎么完成，新项目盈利指标如何实现，这不仅关系公司业绩，也与每一个跟投员工的利益攸关，至于其他事，相信集团管理层能处理好。”针对激烈的股权之争，这位区域总经理如是回应记者。

股权之争是否会影响普通员工的心理？厦门万科公司一位媒体负责人回应记者，“我们如常努力。”

窥一叶而知秋，由厦门万科在股权之争的日常就可以看出，在全国66个城市中，万科的项目管理团队在如常运转，远离风暴眼的一线，一切似乎平静。

区域公司与总部的有效隔离，得益于万科对地方的充分放权。一位先后在万科、中海担任高管的老总表示，万科与别的企业最大的区别就是，地方上有很大的自主权，包括拿地权和定价权，这是其他房企不具备的。

万科的每一次创新，都不是来自高层，而是来自基层。这其实也是“互联网+”时代的特点，基层直接接触客户，了解最新的情况，最知道什么地方需要创新。

万科总裁郁亮在2015年股东大会上指出：“公司对各区域、一线公司充分授权，鼓励各地结合城市发展方向，因地制宜地开展新业务探索；同时，通过集团资源支持和内部总结分享，促进优秀项目成功经验的快速推广。”

郁亮称，“报告期内，八爪鱼，VLINK等战略构想相继提出，对长租公寓、社区营地教育、产业地产等新业务的探索也有序开展。目前，公司在长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主，万科派、被窝公寓为辅的产品体系。”

30多年来，在几次规模增长遭遇管理瓶颈的节点，万科都适时进行了组织变革，以确保管理体系与规模增长的协调。2015年，万科为了应对移动互联网时代的“十倍速变化”，进行了十分彻底的扁平化调整，“让听到炮火的人决定怎么打”，区域公司的活力被充分调动起来。

小股操盘成倍放大“知识”收益

正是在听取基层招拍挂拿地之难，并借鉴美国铁狮门的经验之后，万科在2014年推出了万科式的小股操盘模式。

所谓小股操盘，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。万科则能借此提高资金利用效率，通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率。

深圳一位央企品牌总监分析认为，目前到未来两三年，中国地产行业都将处于一轮大并购整合潮中，中海并购中信、保利整合中航地产都是顺应这个趋势。在低价并购之外，小股操盘是一种性价比非常高的整合合作模式。

但不是所有开发商都能做小股操盘。要以小股身份谈下操盘权，势必要有合作方所不具备的操盘优势。而要将小股操盘作为公司策略推行，在实践中大量复制，则对地产公司的项目管理能力、产品复制能力、管理人团队培训与掌控能力提出了极高的要求。

在这个方面，行业龙头万科无疑是具有优势的。就万科而言，其优势在于产品的工厂化与快速复制能力，品牌加上服务的优势，采购优势以及一定的融资能力。

厦门区域总经理向《每日经济新闻》记者表示，在万科的小股操盘模式中，合作对象可以是土地方、资金方，或者是两者都有。万科不追求控股，持股比例最低为10%左右，但需承担项目的经营管理。其他投资人不论是否控股，不可干预项目的具体经营管理。

在收益分配上，万科将赚取股权收益、项目管理费、项目超额利润分配这三道利润：先按照销售收入收取一定比例的管理费，再按照股权比例进行收益分配；同时，根据和其他投资合作方事先签订的协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案，收取项目的超额利润分配。

以万科对外推介的小股操盘标杆项目昆明云上城为例，万科投入0.23亿元，占股23%。通过输出万科品牌和管理团队，利用万科成熟产品、工业化制造体系、融资和采购资源优势，万科的加盟大大提升了该项目运营效益。

在项目清盘之时，万科在该项目中赚取了“三道钱”：项目收益分配0.84亿元，管理费收入1.26亿元，万科融资渠道及手续费0.17亿元，收益总计2.27亿元。在该项目中，万科用0.23亿元的资金投入和操盘能力，获得了2.27亿元的收益，投资回报率高达987%。

除了昆明，杭州、北京等地，万科的小股操盘项目不断涌现。

万科2015年报显示，万科2015年新增加开发项目105个，按公司权益计算的占地面积约630万平方米，对应的规划建筑面积约1580万平方米（平均楼面地价约4941元/平方米），其中超过60%的项目为合作、联合方式获取。

据国泰君安证券研究显示，万科近几年新拿地权益比例，基本在78%附近波动。从2006年起，万科资产负债表中显示的少数股东权益占比就开始增加，到了2015占比78.3%，随着小股操盘的推进，未来万科少数股东权益占比将会进一步提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，小股操盘的模式摆脱增长对股权融资的依赖，通过输出管理，提升项目回报，进而提高净资产收益率，成倍放大了“知识”收益，有望打开万科的全新成长空间。

事业合伙人制的正向激励

在小股操盘模式之后，万科总裁郁亮力主的事业合伙人制也在2014年全面推行，其初衷是强化万科管理层的主导力量，防御恶意收购。

作为事业合伙人制的一项内容，管理层持股是扩大万科管理层在股权上的话语权。另一项内容——项目跟投制度，则意在让职业经理人变身事业合伙人，进而引发万科管理文化和体系的变革。

根据万科公布的项目跟投制度，对于今后公司的所有新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。目前，万科员工初始跟投上限是项目资金峰值的5%。

一位曾和万科有过项目合作的业内人士告诉《每日经济新闻》记者，随着房地产行业的利润逐渐摊薄，万科要想保住利润，必须降低拿地成本。而项目跟投制度使项目的收益与负责人捆绑，将会很好地实现这一目的。

万科厦门区域的一名营销负责人表示，项目跟投制实行之后，区域公司拿地会算得非常细，避免拿高价地影响盈利目标，“现在心态完全不同了，自己跟投的项目，自己就是小股东，要避免一切干扰保证销售，跟投的资金才能有收益。”

项目跟投制度的实施结果，是万科集团总部对区域公司的进一步放权。万科内部人士透露，一般项目跟投实施是一线跟集团比例为8：2，就是每个一线公司的项目跟投金额为80%，另外20%集团的其他部分可以自愿跟投。一线公司在拿地、销售等核心环节占据主导权。

在郁亮看来，与股东共同承担投资风险，是事业合伙人与职业经理人最大的区别所在，当同时存在共创、共享和共担机制的时候，管理团队的利益将与股东高度一致：“无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，万科的事业合伙人制度都将成为重要的基础和保障。”

在6月27日的股东大会上，郁亮在向股东做董事会报告时指出，2015年公司跟投项目规模持续扩大，全年累计开放76个项目，经过一年多的实践，跟投项目较非跟投项目的开盘认购率增长4个百分点，开盘周期缩短近5个月，首次开盘的毛利率增长6个百分点。同时项目发展成果斐然，营销费率大幅下降。

严跃进表示，万科通过捆绑股权和项目的双举措，让职业经理人的发展脚步真正吻合万科的节奏。而额外受让跟投制度的推出，能促使职业经理人真正关注项目运作，关注利润。

一位接近万科的人士表示，在万科股权之争的敏感期，事业合伙人制度消减了集团总部变动对一线运营的影响，真正的起到了稳定器的作用。据不完全统计，截至2015年底，万科近5000名员工参与了项目跟投，占在编员工总数的6成以上。

“万科现有制度保障了集团总部层面的控制权纷争，不会在很大程度上波及一线经营，除非对现有管理体制推到重建，如果这样的话，万科也就不是万科了。”这位人士如是表示。

更精密的消费者行为研究

此前，万科一直在做减法，从开始很多产业最后减到只做房地产，并专注住宅；现在万科却在做加法，定位为城市配套服务商，走多元化道路，在经营战略上进行大刀阔斧的变革。在住宅之外，涉猎商业、养老和物流地产等方面。

外延不断扩展的逻辑是万科对于行业大趋势的把握，更是建立在对购房者行为的深刻研判上，这一点，万科一直在引领趋势。

围绕城市与产品的发展趋势，万科抓住了中等收入人群的发展需求。一方面，万科对房地产区域市场进行科学、系统的研究决策，使其对城市发展趋势具有良好的把控能力；另一方面，对于产品和服务水平的持续打造，契合主流群体对品牌、绿色、服务等的价值诉求，使其在公众市场上收获了广泛信任。

过去的一年，万科反复向外界输出城市带的概念，指出中国未来城市化就是形成城市带，预计新增的1.7亿城镇人口的购房主力，也主要分布在以京津冀、长三角、珠三角等主要的城市群里。

正因如此，郁亮在2015年度股东大会上分析称，“未来庞大的新市民家庭，或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密布的市镇，却可以成为他们新的家园。”

除此之外，万科也在利用大数据手段强化对购房者的研判。在7月5日举办的腾讯“云+未来”峰会上，郁亮表示，借助大样本的人口流向与职住比等数据分析，万科能够清晰地扑捉目标客户的动向，大大提升了投资精准度；而通过消费者的价值诉求、消费偏好、浏览偏好、在线时间、地理属性等数据的建模分析，万科可以对目标群体进行精准的用户偏好画像，再根据这种偏好去制定精准的营销策略，有效提升营销投放的效果。

“希望通过互联，我们可以建设一个更加开放、更加多元、更加生态的系统，人人参与，人人贡献，人人分享的一个大的平台。我们也希望，让我们通过互联，万科能够离客户更近，从而使得公司获得持续发展的未来。”郁亮如是说。

正是依赖于对客户行为的深度研判，对小股操盘和事业合伙人制度等组织架构的调整，对职业经理人文化的培养，此番种种构成了万科独特的基因，也成为股权之争漩涡中的减震器。

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万科高增长低估值 都是合作模式惹的祸？

◎每经记者 杜冉乐

7月4日开盘之后，万科A连遭两个跌停，7月6日低开高走至收盘翻红，但7月7日再次遭遇大跌，跌幅为4.95%，但18.82的收盘价，仍然高于历史上大多数时期。

《每日经济新闻》记者发现，被举牌之前，万科A的股价在2014年初曾陷入阶段性低谷，此后长期横盘。彼时，万科保持着较高的业绩增长，但归属于上市公司股东的净利润增速却比较缓慢。

高增速背后有隐忧

2015年，万科斩获销售金额2614.7亿元，卫冕房企销售冠军，击退了绿地、中海、保利等竞争者。除了销售金额，去年万科营业收入为1955.49亿元，同比增幅33.58%。

但在万科、绿地、保利等千亿级房企中，无论是观察毛利率，还是比较净利率，万科的盈利性及赚钱能力并不具有较强的竞争力，甚至还处于劣势地位。万科坦言，一季报不足以反映其整体盈利情况。

2015年，万科旗下房地产结算毛利率19.46%，2014年为20.76%，2013年为22.31%，2012年为25.84%，2011年为28.79%。依此来看，万科房地产业务毛利率明显表现出下滑趋势。

全国房地产商会联盟主席顾云昌告诉《每日经济新闻》记者，近年来，房企拿地成本越来越高，行业利润率下滑，比如万科净利润率也就是9%多点，之前能达到14%或15%。

实际上，房企毛利率的计算主要是营业收入减去营业成本，近些年房企多采取了高周转策略，希望低价走量，但涵盖了拿地、设计、建安、期间费用等内容的营业成本却居高不下。

合作模式是把“双刃剑”

去年，万科总体净利润259.5亿元，同比增幅34.5%，但归属于公司股东的净利润181.19亿元，同比增幅15.08%，相较于其营业收入、营业利润及利润总额逾30%的同比增速，增幅明显较慢。

万科坦言称，近年来加大了合作项目开发力度，去年一批合作比例较高的项目进入结算，少数股东权益就拿去了78.3亿元净利润，同比翻倍增长。

若不扣除少数股东权益，万科去年净利润率13.27%，同比略有增长，但扣除少数股东权益后的净利润率9.27%，同比下降1.49个百分点。

记者统计发现，截至去年底，万科在中国（不含港澳台地区）拥有472个主要开发项目，但全资控股项目154个，不及该总项目数的三分之一。

就建筑面积而言，万科前述总项目合计1.53亿平方米，其中在建项目权益建筑面积约3147万平方米，这就相当于万科运用了1：4的资本杠杆撬动了5倍开发规模。

中国地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威表示，股价不简单地跟房企利润有关系，但肯定受合作模式的影响，合作模式下不如单一决策效率高。

在申威看来，当前房地产业门槛与集中度仍较低，万科为保持地产江湖的统领地位，必须拼命冲业绩，策略是更多采取合作，但势必要让出一部分权益，对公司股东利润有损失。

盘子大了，ROE增速下滑

2014年初，万科分红政策从之前15%罕见提高到30%，提振投资者长期信心与拉升股价的意图明显。

记者注意到，万科几年前就对公司业绩指标考核做了大调整，比如进一步强化净资产收益率与净利润增长率等，引入经济利润奖金方案（考虑机会成本）作为卓越绩效奖金考核等。

从尝试合作开发，上升到“小股操盘”模式，万科初衷意在做大盘子，提高净资产收益率，而现实情况是盘子虽大了，但净资产收益率及净利润增长率近两年不显著，甚至有下滑迹象，这关乎市净率（P/B）高低。

记者发现，房企净资产收益率决定于三个因素，一个是作为运营能力的资产周转率，一个是作为盈利能力的净利润率指标，一个是作为扩张性的权益杠杆。

当前，房企毛利率下滑也成大趋势，万科的策略是借高周转平滑利润率下降，但即便在当前低资金成本环境下，万科举债能力并不如恒大、绿地等其他一线房企，从各年份来看，万科资产负债率最高出现于2012年，当时曾达到78.32%，但此后趋于保守。

万科复牌以来，宝能再度举牌，试图巩固作为万科第一大股东之位。亚信控股集团董秘荣腾洪表示，作为民企的宝能旗下具有金融、物流与医疗等诸多优质资产，优于国企的创新性和成长性，随着举牌升级，宝能势必会深刻改变万科股东结构，既有利于投资主体的信用，也有利于万科做大市值。

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增长与转型同步进行：“八爪鱼”战略如何撑起万亿大万科

◎每经实习记者 魏琼

万科的可怕，不在于宝能、华润逼宫董事会时，公司上下仍然能保持淡定心态，完成业绩指标。更重要的还是万科在冲刺3000亿元销售目标时，不忘记找寻新的增长机会，试图重新找到让公司高增长的业务模型。

作为万科转型佼佼者的广深区域，最近的一系列的新动态暴露了万科新业务的方向，“八爪鱼”规划向落地又迈进了一大步；而作为万科团队的主心骨，总裁郁亮在“腾讯云＋未来峰会”的一席讲话透露了万科未来的发展方向。

但万科培育的哪些业务，会在未来代替房地产开发，成为新的主要增长点？

姚振华为何如此青睐万科？

有自媒体说，宝能老板姚振华，对万科每年25%以上的销售规模增长十分垂涎，因为这一原因想要拿下万科。

据万科公告显示，万科今年上半年实现销售金额1900.8亿元，销售面积1409万平方米。虽然万科曾公开表示，股权之争的负面效果开始显现，但也提到很快万科销售金额将突破2000亿元，毫无悬念地成为2016年第一家2000亿元房企。

丁祖昱在“丁祖昱评楼市”撰文称，万科销售规模增速再次提高，2014年和2015年连续跨越了2000亿元和2500亿元的门槛，而今年则有可能跳过3000亿元的关口直冲4000亿元。

据了解，万科一路走来，一向以稳健形象示人，但增速却一路猛进。2005年万科销售金额首次突破百亿，2006年便翻倍，2007年突破500亿元门槛。从500亿元到千亿，万科用了3年时间，渐渐奠定了行业老大的基础。

万科是一家“可怕”的公司，在这次的“股权之争”中，仍能努力减少负面影响，实现高速增长，另外，在转型方面也丝毫不懈怠。

据《每日经济新闻》记者了解，今年万科转型战略又有了新动作，一则《万科康复医院招聘》的消息透露出万科转型的又一重大新方向，万科在广州开始做医院了。

招聘启示提到，为适应城市快速发展需要，践行城市配套服务商，万科将涉足医疗领域，并在广州落子集团内首个医疗项目——万科康复医院。医院打造集康复特色与临床科室齐全的综合性医院，是功能齐全的特色医院。位于广州天河区智慧城核心区域，占地面积6000平方米，整体业务面积15000平方米，按照二级医院标准投资建造。

万科工作人员告诉《每日经济新闻》记者，万科医院本来就在“八爪鱼”战略的规划之中，现在是在落地的过程中。

新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，医院的发展机会一方面是私立医院大发展，可以补充公立医院的供应不足，并满足中高端患者的个性化需求；一方面是社区医院社会化，真正成为城市的配套服务。需要注意的是，目前医院私有化还没有完全放开，部分项目除外，例如美容、齿科等，政策仍有天花板。

此次万科康复医院的探索是万科向城市配套服务商转型迈出的又一步伐。明源地产研究院副院长刘策接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科往城市配套服务商转型，其中提到了几个重点方向如物流地产、长租公寓、养老医疗等，万科医院主要服务于养老医疗地产发展，是作为助推器作用存在的。通过提供精细化的医疗服务，整合各医疗资源，为养老地产的运营、销售提供助力。

进入白银时代，房企纷纷踏上转型的道路，作为行业老大，万科在2014年提出“八爪鱼”战略，率先迈出了转型的步伐，形成了以住宅为主，商业、教育、公寓租赁等业务全面发展的业务体系。

2015年，万科总裁郁亮抛出了未来10年市值达到万亿的目标，万科正在培养更多新的业务，未来都将独立分拆上市。

目前万科物业已初具规模，并已经实现独立，2015年报显示，万科物业已覆盖64个城市，服务合同约定建筑面积21487万平方米，同比增长107.8%。物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入28亿元，同比增长49.4％，利润率为18.44%。

据了解，目前万科新业务大部分都处于培育阶段，未来可独立发展，都将成为万科新的增长点。未来10年新业务要达到5000亿元市值的目标，万科需要完成对新业务的探索和布局，建立新的发展模式。

据万科高级副总裁谭华杰介绍，城市配套服务商，需要具备有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务，并且要与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。

欧阳捷认为，万科“八爪鱼”战略的创新是值得肯定的，但有些项目发展还存在一定的限定，有些项目适合在重点一二线城市发展，再往低能级城市落地存在一定难度。

转型之路并不轻松

万科的转型之路并不轻松，在摸索中过河，未来还有很多提升和发展的新空间，任重而道远。但毫无疑问，万科的方向是完全正确的，英国国际名牌城中国区总裁欧阳谷林说，单一开发商将不复存在，未来的趋势是复合地产。

多元化，房企不应错过。近些年，大量的房企加入转型大军，万科、恒大、绿地等均开启转型之路，但未来房企转型的发展之路在哪里呢？万科的下一步又路在何方？

郁亮在“腾讯云＋未来峰会”的发言中表达了对互联网和云服务的赞赏，互联网拉近了房企与客户的距离，通过对大数据的分析可以使得营销和投资更加精准，房地产的各个环节都离不开互联网和与服务的支持。

据了解，早在2014年，万科一众高管便在郁亮的带队下，接连拜访阿里、腾讯、小米等高科技企业，开始接触云服务，拥抱互联网，用互联网思维卖房子。据了解，目前万科的营销体系、物业服务皆采用了互联网的模式。

华为总裁任正非认为，在这个时代，最近3~5年，对华为至关重要的就是要抢占大数据的制高点。对万科而言，这个方法同样适用，拥抱互联网，壮大云服务，将给万科的腾飞插上翅膀。

当下最受关注的除了互联网，还有高科技产业，科技改变未来，抢占高科技的制高点是未来发展的关键。2015年万科机器人亮相，首家机器人咖啡馆落户万科云城，今年万科杭州则推出机器人组团卖房，也许在不远的未来，机器人也可以建房，机器人将成为房地产开发、销售的主力军。

第一太平戴维斯高级经理何凌表示，没有办法不看好云服务与高科技在房地产运用方面的未来。

欧阳捷对《每日经济新闻》记者表示，云服务肯定是未来的大方向，带来的不仅仅是便利，而且更有效率，无论是依托住宅地产主业还是推动商业地产服务都有很大空间。

未来住宅地产的需求主流将变成改善性客户，可支配收入水平提高更带来商业繁荣，云服务、高科技也恰恰是针对有意愿、有能力消费的改善性需求客户，针对更科技、更酷炫、更会玩的“90后”、“00后”，这是现在和未来的房地产市场竞争的制高点，可以说，没有“地产+云服务”、“地产+高科技”，房企就没有未来。

刘策表示，未来万科需要地产业务5000亿元，其他业务5000亿元，也就必然要求在教育、养老、家装、医疗多个领域形成有效突破。地产+云服务”、“地产+高科技”是万科实现万亿目标的手段，是转型或者说突破路上的助推器。

无论万科的地产+，加了哪些内容，目前万科所有的互联网、高科技的尝试，都是围绕着地产进行。积极寻找第二主业的万科，有着自己清晰的逻辑。那就是一切的转型，不能离开房地产主业进行。不管是高科技，还是互联网，都只是万科转型中的工具，而不是转型的终极方向。

新蓝海：存量房市场

万科的终极方向，其实从一开始就已经明确，那就是150万亿元的存量物业资产管理市场，以及由资产管理衍生的地产金融业务。据链家研究院院长杨现领表示，150万亿元的存量房资产管理市场，才是未来更大的市场。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国一线城市已正式步入存量房时代，一个重要的指标是，城市的存量房交易量超过新房交易量。中国存量房近亿套，近25%的空置率主要流向租赁市场，“蛋糕”巨大。

刘策也认为，存量房市场可能成为房企转型的关键，虽然现在还处于混战状态，未来一定会出现数家千亿级企业。

万科挖掘存量房市场，如果做到市场占有率1%，房屋市值就有1.5万亿元，这是房企转型必须挖掘的宝藏。

谭华杰表示，长租公寓市场未来如果爆发，万科很有可能建立一个资产总量、收益规模上都与现有万科业务旗鼓相当的新公司，但一切才刚刚开始。

资本、运营商、设计师、公益等各方力量介入，使这些闲置资产彻底被激活。因此，出租公寓被认为是行之有效的存量房运营思路。

万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率只有3%，收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只有2.4%。如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%~8%，税后租金收益率为5%~6.5%。

物业是万科第一个独立的事业部，也是最成熟的事业部。按照内部测算，6~ 8年之后，万科的物业管理面积可能达到6亿平方米左右，实现真正的规模化、平台化经营。

刘策表示，挖掘物业管理和长租公寓是最典型的手段，另外就是资产证券化以及城市更新也是开拓存量房物业市场的关键。存量房业务和新房业务属性不一样，可以进行独立架构去开发，像链家、万科其实都是成立了专门的架构开展工作的。

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万科高增长密码：谁离开都不影响体系高效运转

◎每经记者 杜冉乐

有人评论说，即使王石、郁亮、孙嘉……这些高管团队的主要成员全部离开万科，万科也照样能冲刺3000亿元，甚至4000亿元的销售规模。其主要证据就是万科是一家管理体系极为成熟的企业，各个环节的运作已经达到了一定的精度，以至于任何人离开，都可以马上找到合适的人替代。

7月2日，万科发布业绩公告，上半年销售揽金1900.8亿元，同比猛增800多亿元，继续领跑地产企业。万科股权争斗正酣之际，令人振奋的数据犹如一枚定海神针，让各方不敢过于激进。

一直以来，像绿地、中海、恒大甚至绿城等一线房企均对地产“头把交椅”怀有野心，但至今仍未能超越万科。人们不禁要问：万科持续高增长的密码究竟何在？

销售“桂冠”的诱惑

年初，万科为自己去年突破性销售2614亿元且继续保持销售金额总冠军松了一口气，还乐观地制定了今年3000亿元的销售目标。

2016年过半之际，万科经营又曝出惊人喜讯。上半年，万科实现销售揽金1900.8亿元，去年同期该指标仅为1099.6亿元，上半年实现销售面积1409万平方米，去年同期该指标仅为902.6万平方米。

亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东向《每日经济新闻》记者表示，今年楼市整体向好，各大房企销售业绩都表现得不错。

潜在挑战者如恒大地产，上半年实现合约销售金额1417.8亿元，同比增幅62.8%，合约销售金额1660.5万平方米，同比增幅45.9%。从合约销售面积来看，恒大已多年稳居第一，但外界似乎更看重销售金额这一指标。

在亿翰智库的最新研报中，排名全国房企销售金额第三名的碧桂园上半年揽金1250.7亿元，合同销售金额1564万平方米，基于对后市的乐观预期，碧桂园将年度目标从1680亿元上调至2200亿元。

《每日经济新闻》记者还注意到，绿地集团上半年销售揽金1140亿元，保利地产同期揽金1030亿元，中海地产同期销售揽金763亿元，万达集团同期销售490亿元，绿城中国同期销售揽金455亿元。

从2014年以来，绿地、中海等一线房企曾一度叫嚣，说要超越万科，一举抢下头把交椅。其中，绿地彼时冲刺上市及超高层商业体备受外界追捧，同属于“中建系”旗下的中海地产与中建地产合并一事，外界猜测地产央企巨无霸或将加速诞生，有实力挑战万科。

除了绿地、中海之外，绿城中国因为中交集团重仓入股成为其大股东，外界也曾猜测这会否诞生一家万科级新房企巨无霸。

然而，标杆房企万科的龙头地位，至今仍无人望其项背。记者观察到，2014年以来，万科总裁郁亮最先觉察到了房地产业危机，带领团队深入小米、腾讯与阿里等公司学习互联网思维，尝试各种转型，包括事业合伙人制，但始终并未脱离“造好房子”这一核心理念。

绿地、中海、绿城等一线房企却似乎进入一个新的调整周期，超越万科的新型巨无霸并未诞生，反而这些房企的销售业绩呈现低速增长趋势。

破解高增长“迷思”

之前，绿地等房企巨头试图挑战万科的龙头地位，主要是基于大家所处的楼市环境及自身企业机体相对较为稳定，但即便如此，仍难以实现这一目标。

去年底至今，万科股权之争陷入胶着状态，甚至宝能6月底曾公开抛出罢免万科王石、郁亮等现有董事会所有成员的提案。尽管如此，万科仍给出了靓丽的成绩单。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌告诉《每日经济新闻》记者，万科股权争夺属于资本层面的事情，万科积累了20多年的企业制度与文化。现在卖的可能是两年前拿的土地，关键是这个团队好，老百姓比较认可这个品牌。

“万科的特色是快周转、标准化。”张化东表示，像绿地集团的办公、商业占比较大，随着商业市场趋于饱和，很难做到高周转。

2014年，绿地商业曾推出大客户定制模式，卖掉一栋办公楼可迅速回款数亿元至几十亿元不等，而自持商业不仅回款较慢，基于当前各城市（尤其是二、三线城市）的低租金行情，回报率也较差。

与绿地、万达等一线房企做商业玩高大上相比，万科今年明显加大“万科里”为典型的社区商业战略，“万亿级”大万科版图中商业部分将占千亿级，探索存量商业资产证券化试点等。

万科某区域商业管理相关负责人向《每日经济新闻记者》记者表示，随着市场进入白银时代，万科传统住宅开发领域的传统也逐渐被其他竞争对手所淡化，他们做商业的出发点一个是为住宅提供更大的价值，另一个是希望商业崛起，为万科未来发展创造更好的前景。

记者观察到，万科商业玩得也是快周转策略，以成都万科为例，今年商业运作量为60万平方米，自持约10万平方米，其他体量会快速卖掉。

与万科商业相比，万科住宅已从刚需性高周转过渡到改善性高周转。去年底，万科在成都一举拿下880亩的第五城地块，经前期蓄客之后今年6月两次开盘累计狂销8亿元，被称之为成都楼市“全能冠军”。

成都万科一位营销负责人说，相比此前，万科当前更强调单盘产值，从快速拿地、设计到财务、跟投等各环节高效衔接，还有项目上的跟投机制，这已说明万科的专业化、高效操盘能力。

中国地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威表示，万科持续高增长与其历史积淀密不可分，有一个好的体系，即使换一个发动机，照样高速运转。从拿地、规划、设计、开发、销售等各环节很健全，即使走一个高管或区域一把手，比如北京万科走了毛大庆，后续影响并不大。

“万科的核心是公司整个体系很成熟，首先是资金储备较多，有较强的融资能力，其次是产品管控较好，从产品设计、开发工程，到物业服务、销售渠道等，有大量优秀的合作伙伴。”申威说。