天津楼市从“涨”声一片到量价齐跌，中间只隔着一个“新政”的距离。

天津正在成为环京楼市调控的缩影。

2017年4月第二周以来，刘（化名）已接到不少于5个来自天津的住宅销售电话。其中3个项目位于武清，另外2个分别来自西青和宝坻。

事情源于2017年初，北漂刘希望通过人才引进以及在津购房取得天津市户籍，为一年后女儿入学做准备。于是自2月底开始，她和先生就在距北京最近的武清等地看房，并初步选定了武清杨村以及京沪高速武清西出口的两处楼盘。但是，由于筹集40%的首付款需要一段时间，直到3月底，刘仍未签署购房合同。

这一耽误，反而等到了“3·31”新政的到来。

“幸好还没有签认购协议，新政出台后，刚需购房者的选择余地更大了。”刘说道，以前她要主动去咨询、看盘，且当时武清楼市均价已达2万元/平方米以上。现在则相反，销售人员会主动向她推荐合适的项目，并承诺如有意购房，在此前报价的基础上会有优惠。

比如京沪高速武清西出口某别墅项目，由2月底报价15000元/平方米，下调到了如今13000元/平方米。以其主力户型161平方米计算，总价将节省32.2万元。

而位于杨村一中附近的高层板楼，由于邻近学区，价格并未明显下调，仍维持原来的22000元/平方米。但若她两周内确定购买意向，则能够在现有价格基础上优惠到98折，并赠送部分硬装。以120平方米的主力户型计算，总价可节省将近6万元。

从“银”4月到“铜”4月

“新政出台前，天津是北京人或‘新北京人’购房投资的首选地区之一。特别是武清、西青、宝坻等‘亲京’区域，从落户条件、城市配套和交通优势都比其他环京城市更有吸引力，且均价明显低于市内。有些位置好的楼盘，销售团队拉几个微信群，很容易就成‘月光’盘。”某代理机构销售代表张宁坦言。

以新政落地前的3月份为例，“虽然与去年同期相比还有一段距离，但2017年前后积攒的改善性需求和刚性需求都得到了集中释放，呈现稳中有升的趋势。并且，受此前周边城市陆续限购的影响，环京区域住房需求也被挤压到天津市场，使得3月份天津楼市成交较为集中。其中，高端楼盘套均价格涨幅较大，基本都是首次改善需求者购买。”房天下天津区某负责人介绍道。

统计数据显示，3月份天津市新建商品住房和二手房分别成交17629套和21026套，环比分别上涨155%和145%；而新房成交均价为17206元/平方米，环比上涨1%，二手房则以25121元/平方米的挂牌均价倒挂，环比上涨4.63%。按照这一势头，天津楼市原本可能迎来“银”4月。

然而，从“银”4月到“铜”4月，中间恰恰隔了一个“新政”的距离。

新政出台后的4月首周，天津市新房成交均价就降至13438元/平方米，环比下降13%；二手房成交均价则降为11852元/平方米，环比下降24%。

均价下跌，成交量也出现了断崖式下滑：4月首周，新房和二手房分别成交2343套和1936套，环比分别下滑68%和79%。

更“要命”的是，商品住宅新增供应量也大幅锐减。中原地产相关数据显示，天津市开盘项目由3月最后一周的14个，减至4月首周的2个——仅津南区的金地艺城悦府和静海区的禹洲尊府2个项目进行了老盘加推，主推产品均以高层小户型为主。

“事实上，此次天津‘分区’出台限贷、限购政策符合预期，早前已有一些信号释放。这和北京市场此前政策收紧以后，天津市场交易节奏加快有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，由于此前天津房地产政策相对宽松，对于远郊项目除武清之外并不限购。于是，北辰、西青、静海、宝坻等区域住宅市场成交火热。这时，必须采取加码的方式，才能更好地稳定房地产市场。因此，新政首先明确了区域性住房限购的导向，扩大了限购范围。

在限购政策下，本地家庭在天津市可以认购两套住房，外地人和天津本地单身人口则只能认购一套。同时，对于外地人来津购房，从过去要求一年社保提高到了两年。

“新政同时还明确了5方面内容，即差别化信贷政策、对土地市场供应和房产供应提出新的政策导向、对当前房价明确了价格指导和管制导向、从推盘角度进行了各类管制，以及对当前中介和房企的各类违规做法进行管制。”严跃进认为，这与整个京津冀楼市收紧的特征颇为一致，也从侧面说明了热点的新一线和二线城市会持续收紧政策。若房价继续反弹，那么打压的做法还会增加，楼市在较长一段时间内仍将低温运行。

天津财经大学经济学院教授丛屹也对记者表示，此次天津“双限”的主要目的是为了调节房价过快上涨，而不是让房价下跌。

“在未来，两大因素将支撑天津成为投资上升区域：一是在京津冀一体化中，天津属于受益区域，将承接北京向外疏散的一些非首都功能；二是上一轮房价上涨其实是分化现象，分化的根本在于城市属于人口净流入还是净流出。很显然，天津仍处于城市化上升期，人口属于净流入。”丛屹言道。

“从某种程度来看，天津楼市与南京相似，除了2015年底至2016年随大势猛涨了一段，其他时段都有刚需作为支撑，上涨比较稳健。即便是新政出台后，那些教育资源丰富、小户型房源集中的二手房热门片区依然‘涨’声不断。”某机构研究员肯定道。再加上为了举办2017年全运会，天津市区基础建设已有了明显改造和提升，这些都将有助于远期天津楼市的逐渐回暖。

漏网之“滨”

截至目前，天津楼市唯有滨海新区因特殊的人口导入政策受到“优待”未被列入限购范围。作为上海浦东新区之后的第二个国家级新区，天津滨海新区于2017年1月20日出台《关于进一步集聚人才创新发展的若干措施》，目标是到十三五收官，实现100万的人口增量。

人口要增，政策自然要网开一面。不过，4月以来，仍有部分购房者转向以观望为主，门店咨询量、楼盘来电量和成交量都出现了小幅下滑。

我爱我家市场战略中心数据显示，3月初滨海新区新房成交量保持在每周700套以上，日均成交套数约150套上下。但4月的前4天，新区32个新房项目总成交量仅115套，成交均价约10500元/平方米；与此同时，二手房共成交302套，成交均价约8033元/平方米。其中，成交最多的大港达204套，其次为塘沽、汉沽和开发区。

成交暂时下滑并非没有缘由。“虽然不限购，但认房又认贷的条件以及非津户籍需在3年内连续缴纳2年以上社保或个人所得税证明，这些都阻挡了部分转投滨海新区的外地购房者。”对此，盛隆地产首席市场研究员汪婷婷建议，开盘项目应从户型入手，锁定受限制较小的刚需和改善型市场来提升销量。

不过，值得关注的是，作为环京楼市唯一政策宽松的区域，滨海新区的网站搜索量比重已有所上升。随着京津冀协同发展加速，滨海新区产业承接加快，未来还将伴随大量人才的涌入。

“从商圈关注度来看，中新天津生态城以27.83%的搜索比例高居首位，开发区第三大街和第一大街分列第2、第3位。而在地铁沿线房源关注度上，津滨轻轨9号线则以27.27%的搜索占比排在全市第2位，仅比地铁1号线沿线略低约1个百分点。”房天下分析师王琳认为，随着新政实施，二季度限购区域的市场有效需求会大幅减少，滨海新区或将成为北京外溢性投资需求的下一个通道。