抑制北京房价上涨的“定海神针”变细了，如果没了自住房这块“遮羞布”，北京房价会失控吗？

从一房难求，到选房被弃购，再到如今的土地供应量缩减，市场禁不住唏嘘这个被喻为抑制北京房价上涨的“定海神针”变细了。

从2014年7月到2016年7月，北京全市自住型商品房有成交的项目共有52个，共成交了49636套，成交金额为813.05亿元。但土地供应量则从2013年的187.4万平方米、2014年的295.4万平方米缩减到2016年前7个月的6.65万平方米。今年1-7月，自住房共成交4594套，同比去年1-7月减少了68.9%。

在自住房如此“风光”的背后，后续越来越少的供应量却成为了自住房难以回避的现实，自住房或将退出历史舞台。

冰火两重天

入市三年的自住房市场始终呈现出“冰火两重天”的境况，热门项目频频日光，冷门项目门可罗雀。

8月31日，位于密云的绿地朗山进行摇号，该项目共300套房源，却得到了40000多购房人的申请，最终能够参与摇号选房的人数多达37854名。

另外一处，位于通州区台湖镇的阳光城·阳光佳也受到众人青睐。项目于8月17日结束网申，进入现场确认阶段，463套房源吸引了共79177户家庭申购，成为今年北京推出的自住型商品房申购户数最多的项目。

7月底，房山区的恒大滨河左岸，推出的1500套房源，吸引了2万多人进行申购，最终以符合条件的6000多人入围选房。据悉，1500套房源当天售罄。为了控制现场局面，恒大方面还调集了旗下其他项目的各大代理公司前来帮忙。无疑，对于周围每平方米25000元-30000元之间的商品房价格，恒大滨河左岸17500元的单价明显低于周边房价30%左右，对刚需购房人，颇具杀伤力。

已经实施三年的北京自住型商品房，从一横空出世，就备受市场关注。

2013年底，北京首例自住型商品房项目恒大御景湾正式开始接受申购登记，15天的网上申购登记期内，共有14.8万户家庭在网上登记，申购比例为74:1。

随后，2015年4月1日，北京“最好自住房”项目建工·动力港公开摇号，中签比例仅为261比1，近10万人抢360套房子。众多购房者的争抢使其成为北京最火的自住房。

然而，现实却是，在一些自住房项目备受争抢的同时，另外一些自住房项目却面临着销售困局。

其中，中国铁建·原香嘉苑、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居、当代采育满庭春MOMA、住总正华新国展满庭芳等在内的9个项目都已将剩余房源统一对外进行销售，这些项目不再组织公开摇号，也不再区分优先与非优先家庭。

中原地产2015年度总结报告显示，受制于速度和销量两方面的压力，截至2015年12月底，在上市的47个自住房项目中已经有17个项目尾盘房源主动放弃限购特权，转公开销售比例超三成，放宽购买人群与普通商品房完全一致。

是什么原因导致一边是热火朝天的抢购，一边是自住房被弃购的命运？

业内人士普遍认为，被弃购的自住房普遍位于郊区，在地段和面积上有短板。又因为房子的性价不高，所以申购多弃购也多。

市场人士介绍，基本每个地段好的自住房项目都会引起大规模抢购，中签率在100 :1，甚至288 :1的超高比例。而位置不好的自住房销售极慢，甚至有的自住房最后转为商品房进行销售，不再对购房人群进行限制。

使得真正需要住房的中低收入家庭需求不能满足。

据不完全统计，目前已经交房的自住房共有5个，分别是金隅汇星苑、金隅汇景苑、当代满庭春苑、华远和墅雅园、中国铁建环保嘉苑。但不同地段的项目表现出来的居住属性并不一样，其中地段好、位置好的自住房出现大范围出租以及翻倍售卖的现象，而在偏远位置的自住房业主基本是以“自住”为主。

2013年，北京市住建委在《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出了“自住型商品房”这一概念。意见中指出：推出自住房的目的是重点解决自住型、改善型购房需求。其中，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。

业内人士普遍对自住房的政策设计产生了质疑，认为自住房政策或许会走上当年经适房与限价房政策的老路。两者都是为了平稳房价，解决低收入者的住房问题，但却被沦为盈利工具，与“自住”的初衷大相径，成为尴尬的“鸡肋”政策。

自住房“断顿”，房价脱缰？

事实上，自住房在经历短暂的“狂欢”之后，逐渐进入“静默期”。

2016年以后，自住房的成交量会明显下降。根据北京市国土局数据显示，自住房土地在2013-2014年迎来供应高峰期，可以说是天量，分别达到了187.4万平方米、295.4万平方米。而到了2015年聚降到52.8万平方米，2016年前7个月只有6.65万平方米。

显然，抑制北京房价上涨的“定海神针”变细了。

在过去三年，自住房合计供应了540万平方米左右的土地，截至目前已经成交了439万平方米，未来能够上市的只有100万平方米左右，大约有1万套。

据记者不完全统计，现在尚未入市的自住房项目包括天润和丽嘉苑、远洋绿地昌平北七家地块、金隅大成后沙峪地块、绿地黄村自住型商品房、保利首开常营乡自住型商品房地块等8个项目。其中，位于延庆的天润和丽嘉苑预计2017年开盘， 2018年精装交房。这是首宗明确说明即将精装修的自住型商品房，也是延庆区域的首宗自住房。其销售限价为14000元/平方米。

未入市的自住型商品房所在区域涵盖了北京目前各大区域。不难看出，仍有不少优质的自住房代售。而按照公开信息显示，这8个未入市项目供应量将达到5000套左右。而这8个项目也将成为目前北京最后的自住房项目。

尽管北京住建委明确表示，不会让自住房出现“断顿”的情况。但自住房越来越少，优质自住房越来越难买到，已是不争的事实。

“土地的减少，就意味着供应量也将随之减少。简而言之，自住房或将很快消失在市场之中。”业内人土纷纷猜测，如果随着现有自住房的指标用尽，自住房很可能如经济适用房一样退出房地产历史的舞台。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，自住房推出的初衷是为了满足首次置业的刚性购房需求，平抑房价。从入市以来的整体情况来看，自住房确实起到了一定程度的平抑房价作用，解决了部分刚性购房需求。不过，目前自住房土地供应锐减，在消化已有的存量之后，未来价格相对低廉的自住房持续供应将面临较大挑战。

那么，当自住房“断顿”之后，北京房价会失控吗？

“今年北京房价上涨加速，原因在于自住型商品房越来越少了。原本应该计入统计的自住型商品房，也因为迟迟不入市而拉高了北京整体房价。”在中原地产首席分析师张大伟看来，如果没有自住房这个“定海神针”，北京房价很可能会难以控制。

张大伟说，2013年年底北京市政府宣布：两年将供应7万套自住房的土地供应，现在已基本完成目标。这7万套本来可以卖出单价3万-4万元的商品房住宅，却按照低于30%的市场价格入市了，从数字上看，相当于北京用1000亿元的财政收入损失，换来了北京房价涨幅低于其他一二线热点城市的结论。

而作为抑制北京房价上涨的自住房，过去三年，对房价的上涨的影响到底有多大？按照张大伟的计算，在过去三年，含自住房的商品房住宅均价与不含自住房的商品房住宅均价，价格差距分别为1922元／平方米、2758元／平方米、1549元／平方米。折算成价格涨幅比例也就是2014年，自住房让北京房价下调了7.7%。2015年，自住房让北京房价下调了10.3%。2016年，自住房让北京房价下调了4.6%。

张大伟指出，随着土地价格的不断升高，自住房这种形式的房源即使低于周边房价30%，在日益豪宅化的今天，商品房卖10万/平方米，自住型卖7万/平方米，如此不“亲民”的价格，刚需购房人也负担不起。

北京自住房政策落地之初，供应的项目多分布在五环周边，价格也基本都在22000元/平方米。但是随着北京住宅供地锐减，土地价格高企，使得自住房的区位分布外移至六环甚至六环之外。个别距离市区较近、交通较便利的自住房，则出现价格高端化的特征。张大伟强调，对普通购房人来说，就相当于购买了自住型豪宅。而当具有“北京特色”的自住房撕去“遮羞布”，房价会露出本来面目，这对北京房地产市场而言终究也是好事。