楼市又闻调控声。

从坊间流出的文字看，上海正在研究的调控措施，可以称得上是空前严厉。而且抓住了要害，亦即从住房信贷入手。虽然只是传闻，我个人还是非常认可这样的措施。要调控就来点硬的，瞄准七寸，狠狠一击。

为什么这么说呢？当然是因为，今年以来，部分房价上涨过猛的城市，也曾实施了新一轮的调控，但普遍被认为过于温柔，更多的是象征意义。如果市场进行不当解读，效果是可疑的。在非理性情绪的推动下，说不定还有反向作用。

去年下半年以来，一线和二线热点城市的房价快速上涨，我坚决相信首先是一种货币现象，虽然有个别专家不同意；然后才是供求关系。较为宽松的货币发出来后，主管部门原本是希望能流向实体经济，但逐利的资本总是穷尽一切办法，曲折流入楼市。

货币通过各类管道流到经济领域后，在所谓资产荒的虹吸作用下，聚集于不动产。堆积的资本，对楼市供求关系形成了扭曲。表面看，是购房需求大增导致房子供不应求，但它们很多并非真实有效需求，而是资本泡沫进入楼市资金池后对商品房价格的不断抬升，从而构成了如罂粟花一般的繁盛。在区域性恐慌情绪的传导下，部分真实需求入场，放大了价格泡沫，如此互为推动。

正是从这个意义上，传闻中的上海调控措施，一举将二套房首付提高至五成或七成。当然，由于房价的快速上涨，京沪很多购房者真正获得的贷款，也只相当于四成，豪宅的首付成数甚至高达六七成（一次性付款也常见）。

不过，掐住信贷口子仍然是当下最合适的切入点。由于一二线城市最近一年已有部分投机客入场，以分立户口或直系亲属的名义买房，提高首付比例对投机客还是有抑制作用的。居民加杠杆仍有空间，并不等于鼓励投机。

如你所知，2014年以来中央主管部门和各省市对房地产调控遵循的是因城施策原则。促进住房消费时，二三线城市普遍取消限购，一线城市不放松；住房消费的契税和营业税调整，也绕开了一线城市；三四线城市的去库存始终是房地产主管部门的工作重点之一等等。当一线和二线热点城市的楼市出现过热苗头时，也是各城市分别收紧政策。

相对于过去楼市黄金10年的历次调控，基本是全国一起吃药，现在的做法无疑是很大的进步。毕竟一线城市与二线城市之间，二线城市之间、一线城市之间，都出现了明显分化。因城施策有助于对症下药，提高精准度。

然而，我不得不遗憾地指出，房地产调控一直未能摆脱内循环的怪圈。这个怪圈的外在表现模式就是，“房价上涨——出手调控——鼓励刺激——过热或局部过热——（区域）再调控”，如是循环，自我认证。

回顾2003年以来的多轮调控（有专家认为这代表房地产的几个周期，我个人不太赞同），可以大致发现以下规律：

出台抑制性调控政策的时候，都是因为房价上涨过快。2003年以上海、杭州为开端，然后是2005年-2007年、2009年、2010年的全国性调控；2016年的区域性调控。房价不停地上涨，政策不停地调控。你不能说调控没有一点作用，最自然的反问就是，如果没有调控，也许涨得更疯狂。

出台鼓励性住房消费政策的时候，主要是因为稳定经济的需要。远如1998年应对金融危机是实行住房商品化、信贷支持住房消费的最大动因；中如2008年国际金融危机，4万亿刺激政策的一个重要内容，是鼓励住房消费，促进房地产市场发展；近如2014年普遍取消限购，2014年底再调整购房的契税和营业税政策等。

以两种出发点施加的调控，具有明显的外部性特征。有朋友可能不同意，盯住房价的调控，应该是因应房地产业发展自身的要求。实则不然。

2003年开启的那波房价快速上涨，如果说还可归因为长期压抑的住房需求爆发所致，那么，2005年至2013年的房价上涨，很大程度是投资和投机需求推动，仅靠基本需求没有如此巨大的能量。而它们的背后，是与之如影随形的货币超发。

限于篇幅，无法对内循环的调控逻辑及其弊端展开论述。请让我直接跳到结论：倘若要打破调控内循环的怪圈，必须回到房地产制度的建构上来。主要因素包括：土地供应制度改革、包括房地产税在内的房地产税收制度改革和基本住房保障制度的建立。

不瞒你说，这几个制度，我个人已经呼唤了差不多10年。零零碎碎的修补，是无济于事的。总有一天你会发现，绕了100圈仍旧要回到根本问题。就如同，讲市场经济，最根本的，还是得市场说了算。

（原标题为：应走出调控的内循环）